Налог на недвижимость — это один из основных региональных налогов, плательщиками которого выступают как физические, так и юридические лица. Порядок его исчисления, уплаты и перечень облагаемых объектов регулируются главой 32 Налогового кодекса РФ (НК РФ) для организаций и главой 32 НК РФ для физических лиц (с 2015 года единая глава для обоих категорий, но с разными правилами определения базы).

Статья актуальна на 01 октября 2026 года. Ниже подробно разобраны объекты налогообложения, ставки, вычеты и порядок расчета для разных категорий налогоплательщиков.

Объекты налогообложения физических лиц

Согласно ст. 401 НК РФ, налогоплательщиками — физическими лицами признаются владельцы недвижимого имущества, относящегося к следующим категориям:

• Жилые дома, квартиры, комнаты (в т.ч. долевые права собственности).
• Гаражи и машино-места (как отдельные недвижимые объекты).
• Объекты незавершенного строительства (жилых и нежилых назначений), в отношении которых определена и утверждена кадастровая стоимость в установленном порядке (согласно поправкам и практике ВС РФ).
• Единые недвижимые комплексы (ЕНК), если они включают жилые помещения.
• Иные строения (нежилые помещения), находящиеся в собственности физлиц (например, коммерческие помещения, склады, дачные домики без признаков жилого дома), — с 2020 года облагаются по кадастровой стоимости (ранее по инвентарной).

Важное исключение: Земельные участки

Земельные участки не являются объектом налога на имущество физических лиц. На них действует отдельный налог — земельный налог (глава 31 НК РФ) или плата за землю (аренда/вечное пользование).

Что НЕ облагается налогом у физлиц (ст. 401 НК РФ):

• Нежилые помещения, используемые для ведения предпринимательской деятельности (облагаются налогом на имущество организаций/ИП, если на балансе).
• Объекты, исключенные из налогообложения региональными законами (редко применяется).
• Объекты культурного наследия (памятники истории/культуры), полностью освобождены.

Объекты налогообложения организаций и ИП

Для организаций (ст. 374 НК РФ) и индивидуальных предпринимателей (в части имущества, зачисленного на баланс как основные средства) объектом налогообложения является имущество, учтенное в качестве основных средств и имеющее признаки недвижимости (недвижимое имущество).

Ключевые категории:

1. Недвижимость по кадастровой стоимости: Административные и деловые центры, торговые центры (ТЦ, ТК), офисные здания, объекты общественного питания, гостиницы, склады, паркинги, нежилые помещения в жилых домах (если определена кадастровая стоимость). Список кадастровых видов деятельности (КВИД) устанавливается Минэкономразвития (Приказ № 447).
2. Недвижимость по балансовой (резервной) стоимости: Производственные здания, сооружения, станки/оборудование, закрепленные к фундаменту (если не попали в перечень КВИД), объекты незавершенного строительства (если не определена кадастровая стоимость), движимое имущество, учтенное как ОС до (переходные положения).
3. Объекты незавершенного строительства (ОНС): Облагаются, если по ним определена кадастровая стоимость (для КВИД) или по балансовой стоимости (для остальных).

Исключения для организаций (ст. 381 НК РФ):

• Земельные участки (облагаются земельным налогом).
• Водные объекты, лесные участки.
• Недвижимость, используемая в деятельности по производству/реализации лекарственных средств (по перечню Правительства).
• Объекты культурного наследия.
• Имущество, переданное в аренду/безвозмездное пользование отделенным подразделениям (облагается на месте нахождения имущества).

Налоговая база: Кадастровая vs Балансовая стоимость

С 2020 года для большинства объектов (кроме производственных) налоговая база определяется по кадастровой стоимости на 1 января налогового периода.

Снижение кадастровой стоимости: Нalogоплательщик имеет право обратиться в комиссию по рассмотрению обращений о кадастровой стоимости (при Росреестре) или в суд для снижения стоимости, если считает её завышенной. Успешное оспаривание снижает налоговую базу с даты вступления в силу решения/решения суда.

Налоговые вычеты для физических лиц (ст. 403 НК РФ)

Это главное средство снижения нагрузки для граждан. Вычет предоставляется в виде площади, от которой НЕ исчисляется налог (база уменьшается на стоимость квадратных метров вычета).

• Квартира: 20 кв. м
• Жилой дом: 50 кв. м
• Комната (в коммунальной квартире): 10 кв. м
• Объект незавершенного строительства (жилый): 20 кв. м (для квартиры) / 50 кв. м (для дома).
• Гараж / машино-место: 50 кв. м (в сумме по всем гаражам/местам).
• Единый недвижимый комплекс (жилая часть): 20 кв; м (квартира) / 50 кв. м (дом).

Важно: Вычет предоставляется на один объект каждого вида на выбор налогоплательщика. Если у вас 3 квартиры, вычет (20 кв.м) применяется только к одной из них (обычно к самой дорогой). На остальные налог считается от полной кадастровой стоимости.

Льготные категории граждан (ст. 407 НК РФ) — полное освобождение от налога:

Право на полное освобождение от налога на один объект каждого вида имеют:

• Пенсионеры (по возрасту).
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды.
• Ветераны и участники ВОВ, приравненные к ним лица.
• Лица, получившие радиационное воздействие (ЧАЭС, Семипалатинск и др.).
• Наследственники по пенсии (вдова/вдовец пенсионера, иждивенцы).
• Родители/супруги погибших военнослужащих.

Примечание: С 2022 года льгота предоставляется автоматически на основании данных ФНС/ПФР/соцзащиты, заявление писать не нужно (кроме случаев выбора объекта, если их несколько).

Налоговые ставки

Для физических лиц (ст. 406 НК РФ):

Устанавливаются законами субъектов РФ в пределах:

• 0,1%, для квартир, комнат, жилых домов, гаражей, машино-мест, ОНС (жилых), ЕНК (жилая часть), имущества, переданного в иждивенческое пользование (жилое).
• 0,5%, для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. (премиальный налог), а также для иных нежилых помещений физлиц (магазины, офисы), ЕНК (нежилая часть).
• До 2% — для иных объектов (редко применяется).

Для организаций (ст. 380 НК РФ):

• 2% — максимальная ставка для имущества, облагаемого по балансовой стоимости (производство). Регионы могут снижать до 0%.
• 0,5% — 2% — для имущества, облагаемого по кадастровой стоимости (КВИД: ТЦ, офисы и т.д.). Ставка устанавливается региональным законом.

Порядок исчисления и сроки уплаты (2026 год)

Физические лица:

1. Налоговый период: Календарный год (2025 год).
2. Расчет: Проводит налоговый орган (ФНС) автоматически на основании данных ЕГРН и Реестра кадастровой стоимости.
3. Уведомление: Приходит в Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФЛ) и/или по почте/Госуслугам не позднее 30 октября года, следующего за налоговым периодом (для 2025 года, к ).
4. Срок оплаты: Не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом (для 2025 года, , так как 30.11 выходной).
5. Формула: Налог = (Кадастровая стоимость ౼ Стоимость вычета) × Ставка × Коэф. владения (месяцев/12) × Доля собственности.

Организации:

1. Налоговый период: Год.
2. Отчетные периоды: 1 квартал, полугодие, 9 месяцев (авансовые платежи).
3. Авансовые платежи: Уплата не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным периодом (к 30 апреля, 30 июля, 30 октября). Размер и порядок, по региональному закону (обычно 1/4 от годовых ставок/базы).
4. Оплата итоговой суммы: К 28 марта (или 30 марта) следующего года.
5. Кад. стоимость: База берется на 1 января налогового года (для 2025 года, на ).

Специфические ситуации и судебная практика (актуальное на 2026 г.)

Объекты незавершенного строительства (ОНС)

По разъяснениям Верховного Суда РФ и нормам НК РФ, ОНС облагаются налогом, если:

1. Определена кадастровая стоимость (для КВИД или жилых ОНС физлиц).
2. Они введены в ЕГРН как объекты недвижимости.

Если стройка заморожена и кадастровая стоимость не определена — для физлиц налог не исчисляется, для орг — по балансовой стоимости (если на балансе).

Долевое строительство (ДДУ)

Налогоплательщиком становится доледержец с момента государственной регистрации перехода права собственности (после подписания акта приема-передачи и регистрации в Росреестре). До этого момента налог платит застройщик (как собственник ОНС/земли).

Продажа недвижимости в налоговом периоде

Налог исчисляется пропорционально месяцам владения. Месяц регистрации права в ЕГРН считается месяцем владения покупателем. Продавец платит за месяцы до месяца регистрации включительно? Нет. По общему правилу (п. 3 ст. 408 НК РФ): месяц регистрации права учитывается за новым собственником. Продавец платит за полные месяцы владения до месяца регистрации.

Наследство

Налогоплательщиком становится наследник со дня открытия наследственного дела (смерти мориста), но не ранее момента перехода права (регистрации). Налог платится пропорционально месяцам владения в году смерти и последующих годах.

Как проверить и оплатить налог

1. Личный кабинет ФНС (lkfl.nalog.ru / lk.nalog.ru): Основной инструмент. Там видно все объекты, кадастровую стоимость, начисленные вычеты, сумму налога и реквизиты для оплаты (УИН).
2. Госуслуги: Раздел «Платежи» -> «Налоги».
3. Приложение «Налоги ФНС России»: Удобно для оплаты по QR-коду или карте без комиссии.
4. Банковские приложения: Обычно подтягивают задолженность по ИНН.

Важно: Всегда сверяйте в ЛК:

• Список объектов (нет ли чужого / отсутствует свой).
• Площадь и кадастровую стоимость (соответствует ли ЕГРН).
• Применен ли вычет (20/50/10 кв.м) и к нужному объекту.
• Применена ли льгота (если вы из льготной категории).
• Коэффициент владения (месяцы) и доля собственности.

Частые ошибки и риски

• Игнорирование уведомления: Просрочка 1 декабря влечет начисление пени (ключевая ставка ЦБ / 300 * дни просрочки) и возможный штраф 20-40% (ст. 122 НК РФ) при проверке.
• Незаявление вычета: Если у вас несколько объектов одного вида, ФНС может применить вычет к самому дешевому. Нужно заранее (до 31 октября) подать заявление через ЛК или МФЦ на выбор объекта для вычета.
• Ошибки в ЕГРН: Неверная площадь, назначение помещения (жилое/нежилое), отсутствие кадастровой стоимости — приводят к завышению налога. Исправляется через Росреестр/МФЦ.
• Аренда нежилья физлицом: Если физлицо сдает в аренду нежилое помещение (магазин), оно облагается по ставке 0,5% (как имущество физлица), НО доход от аренды облагается НДФЛ (13/30%) или налогом на НПД (4/6%) / УСН/Патент. Это разные налоги.

Налог на недвижимость в 2026 году сохраняет принципиальную структуру: кадастровая стоимость как база для большинства «коммерческих» и жилых объектов, вычеты площадей для физлиц и льготы для уязвимых категорий. Главные действия налогоплательщика — своевременно проверять начисления в Личном кабинете ФНС, контролировать правильность применения вычетов и льгот, а при несоответствии кадастровой стоимости рыночной — оспаривать её в комиссии или суде.

Данная статья носит информационный характер. Для принятия решений по конкретным объектам рекомендуется обратиться к актуальному тексту НК РФ, региональным законам о налоговых ставках и консультироваться с налоговым советником.