Вопрос налогообложения недвижимости остается одним из самых актуальных для собственников. На 10 января 2026 года в силу действуют существенные изменения, вступившие с 2025 года, а также продолжается переход на расчет налога на имущество по кадастровой стоимости. В этой статье подробно разберем оба вида налогов: ежегодный налог на имущество физических лиц и разовый НДФЛ при продаже квартиры.

Налог на имущество физических лиц (ежегодный)

С 2015 года основной базой для расчета является кадастровая стоимость объекта. Инвентарная стоимость практически полностью вытеснена.

Формула расчета

Базовая формула выглядит так:

Налог = (Кадастровая стоимость – Стоимость налогового вычета) × Ставка налога × Коэффициент К (если применимо) × Доля владения / 12 × Месяцы владения

Налоговые вычеты (снижение базы)

Закон предоставляет право уменьшить кадастровую стоимость на определенную площадь (вычет предоставляется за один объект каждого вида):

• 20 кв. м — для квартиры;
• 50 кв. м — для жилого дома;
• 10 кв. м — для комнаты;
• 10 кв. м — для объекта недвижимости, в котором совмещены жилое и нежилое помещения (например, апартаменты с кухней-гостиной, если они признаны жилыми).

Важно: Если у вас несколько квартир, вычет в 20 кв. м применяется только к одной (самой дорогой или по вашему выбору). Остальные облагаются полностью.

Ставки налога

Ставки устанавливаются региональными законами, но в пределах Налогового кодекса РФ:

• 0,1%, для квартир, комнат, домов, гаражей, единых недвижимых комплексов, незавершенного строительства (жилые).
• 0,5% — для иных объектов (нежилые помещения, объекты с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. — для них ставка может быть до 2%).

Ограничение роста налога (Коэффициент К)

Чтобы резкий скачок кадастровой стоимости не ударил по карману, введен коэффициент К. Он не позволяет налогу вырасти более чем в определенное число раз по сравнению с прошлым годом:

• В 2025 году (оплата до 1 декабря 2026 г.), К = 1,2 (налог не может вырасти более чем на 20%).
• В 2026 году — К = 1,4.
• В 2027 году — К = 1,6.
• В 2028 году, К = 1,8.
• С 2029 года коэффициент отменяется, налог платится в полной сумме.

Кадастровая переоценка: как это влияет на уведомления

По данным ФНС, с начала 2026 года многие собственники получили уведомления с увеличенными суммами. Причина — государственная кадастровая переоценка.

• В Москве она проводится раз в 2 года (предыдущий тур был в 2024 г., следующий ожидаеться в 2026 г.).
• В других регионах — не реже раза в 3–5 лет.
• Новая кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января года, следующего за годом утверждения результатов.

Если вы не согласны с новой стоимостью, ее можно оспорить в Комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости (при Росреестре) или в суде. Срок обжалования — 6 месяцев с момента вступления стоимости в силу (обычно это до 30 июня года получения уведомления).

Льготы и освобождение от оплаты

Полностью освобождаются от налога на имущество (на один объект каждого вида):

• Пенсионеры по возрасту (женщины 55+, мужчины 60+);
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
• Ветераны и участники ВОВ, боевых действий;
• Лица, подвергшиеся радиации (ЧАЭС, Семипалатинск и др.);
• Отдельные категории военнослужащих и сотрудников спецподразделений.

Нюанс: Льгота предоставляется не автоматически во всех регионах — часто нужно подать заявление в налоговую инспекцию или через Госуслуги. С 2025 года ФНС активно информирует о новом правиле: уведомления приходят в личный кабинет на Госуслугах, а бумажные письма могут не приходить.

Сроки оплаты

• Налог за 2025 год — оплатить до 1 декабря 2026 года.
• Налог за 2026 год — до 1 декабря 2027 года.

НДФЛ при продаже квартиры (разовый)

С 1 января 2025 года вступили в силу кардинальные изменения по налогообложению доходов от продажи недвижимости. Главное нововведение, прогрессивная шкала НДФЛ.

Минимальный срок владения (чтобы не платить налог)

Продать квартиру без налога можно, если она владели:

• 5 лет, общий случай (приобретена после 2016 г., куплена, обмен, долевое строительство).
• 3 года — если квартира получена:

1. В наследство;
2. По договору дарения от близких родственников;
3. В результате приватизации;
4. По договору ренты/пожизненного содержания;
5. В порядке разделения имущества супругов при разводе.

Прогрессивная шкала ставок НДФЛ (с 2025 года)

Если срок владения не выполнен, налог берется с дохода (разницы между доходом и вычетом/расходами) по шкале:

* Доход от продажи квартиры суммируется с вашим окладом и другими доходами за год для определения применимой ставки.

Способы уменьшить налоговую базу

У вас есть выбор (один из двух вариантов):

Вариант А: Имущественный вычет (стандартный)

• 1 000 000 руб. — на продажу квартиры, комнаты, дома, дачи, гаража.
• 250 000 руб. — на продажу земельного участка.

Вычет можно использовать раз в налоговый период (год), но не чаще одного раза в год. Если доля в собственности — вычет пропорционален доле.

Вариант Б: Учет документированных расходов на покупку

Если у вас сохранились чеки, договоры, квитанции на покупку этой квартиры — можно вычесть реальную сумму затрат. Это выгодно, если квартира покупалась дорого, а вычет 1 млн руб. не покрывает прибыль.

Важно: Расходы на ремонт, мебель, проценты по ипотеке в базу НДФЛ при продаже не включаются (это отдельный вычет при покупке).

Минимальный доход (70% от кадастровой стоимости)

Если в договоре купли-продажи указана цена ниже 70% от кадастровой стоимости на дату продажи, налоговая будет считать налог от суммы: Кадастровая стоимость × 0,7. Это правило работает независимо от срока владения (если налог все-таки платится).

Сроки декларации и оплаты

• Декларацию 3-НДФЛ сдать до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Налог оплатить до 15 июля того же года.

Региональные особенности (пример Москвы и ЛНР/ДНР/Запорожье/Херсон)

Согласно информации из ФНС, налогоплательщики из новых регионов (ЛНР, ДНР, Запорожской, Херсонской областей) активно спрашивают о налоговой базе и ставках. Важно знать:

• Законодательство РФ в части налогов полностью распространяется на новые регионы.
• Кадастровая оценка там ведется по единым правилам, но сроки переоценки могут иметь свои графики.
• Льготы для пенсионеров и льготных категорий действуют аналогично остальной России.

Чек-лист: что проверить в 2026 году

1. Проверьте уведомление на Госуслугах / в ЛК ФНС. Бумажные могут не прийти. Срок оплаты за 2025 год — 1 декабря 2026.
2. Сравните кадастровую стоимость в уведомлении с данными на сайте Росреестра (Публичная кадастровая карта). Если выросла — проверьте, не превышает ли налог лимит роста (К=1,2 для 2025 г.).
3. Оформите льготу заранее, если вы пенсионер или инвалид, и еще не пользуетесь вычетом. Подайте заявление через Госуслуги или в ИФНС.
4. Планируете продажу? Проверьте срок владения. Если он не пройден — заложите в цену возможный НДФЛ по прогрессивной шкале. Соберите документы на покупку (расходы) — они могут сэкономить больше, чем 1 млн вычета.
5. Не занижайте цену в договоре ниже 70% кадастровой, ФНС все равно начсет налог от 70% КС.

Резюме

В 2025–2026 годах налоговая система стала более прогрессивной и жесткой к высокодоходным продажам, но сохранила социальные гарантии для владельцев жилья (вычеты по площади, льготы для пенсионеров, коэффициент сглаживания роста налога на имущество).

Главные правила:

• Ежегодный налог — от кадастровой стоимости минус вычет по метражам, ставка 0,1%, рост ограничен коэффициентом К.
• Налог на продажу, прогрессивная шкала 13–22%, вычет 1 млн или реальные расходы, минимальная база 70% от КС, сроки безналога 3/5 лет.

Рекомендуем ежегодно проверять личный кабинет налогоплательщика и при появлении вопросов обращаться в ФНС через чат на Госуслугах или горячую линию.

Статья подготовлена на основании действующего Налогового кодекса РФ, изменений ФЗ от 2024–2025 гг. и информации ФНС России на . Данная информация носит справочный характер. Для принятия решений по конкретной ситуации обратитесь к налоговому консультанту.