С 1 января 2026 года в России вступают в силу существенные изменения в налогообложении недвижимости, заложенные в пакете налоговых реформ 2024–2025 годов. Главная особенность текущего периода — переход на расчет налога на имущество физических лиц исключительно на основе кадастровой стоимости объектов, а также повышение ставок для премиального жилья. В этой статье подробно разбираем, что изменится для собственников квартир, домов, земельных участков и коммерческой недвижимости, как это повлияет на рыночные цены и какие льготы сохраняются.

Переход на кадастровую базу: итог реформы

До 2020 года налог считался от инвентарной стоимости (значительно заниженной относительно рыночной). С 2020 года начался плавный переход на кадастровую стоимость через применяющиеся коэффициенты (0,2; 0,4; 0,6; 0,8). В 2026 году этот переход завершается: налоговая база для всех объектов недвижимости формируется исходя из полной кадастровой стоимости без снижающих коэффициентов.

• Что это значит: сумма налога теперь напрямую коррелирует с официальной оценкой Росреестра.
• База расчета 2026 года: согласно данным ФНС, налоговики будут ориентироваться на кадастровую стоимость объектов, установленную на года (для налогового периода 2025 года, оплачиваемого в 2026 г.). Для налогового периода 2026 года (оплата в 2027 г.) будет использоваться стоимость на года.

Повышенные ставки для дорогой недвижимости (свыше 300 млн руб.)

Одним из самых резонансных изменений, вступивших в силу с 2025 года и продолжающих действовать в 2026 году, стало введение прогрессивной шкалы для объектов капитального строительства с высокой кадастровой стоимостью.

Важный нюанс: ставка 2,5% применяется только к той части стоимости, которая превышает 300 млн руб. Первые 300 млн облагаются по базовой ставке 0,5% (или иной, установленной регионом, но не выше 0,5% для жилья). Регионы имеют право устанавливать ставки ниже федеральных максимумов.

Кадастровая оценка 2024–2025 годов: рост базы в мегаполисах

В 2024–2025 годах в Москве и Санкт-Петербурге проведена новая кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков). По данным экспертов (РБК Недвижимость, NOVATOR), это привело к существенному росту кадастровой стоимости, который напрямую увеличит налоговые квитанции за 2026 год (оплачиваемые до 1 декабря 2027 г.):

• Москва: средний рост кадастровой стоимости жилья, около 23%.
• Санкт-Петербург: средний рост — около 17%.

В остальных регионах переоценка проводилась ранее или запланирована на последующие годы (обычно раз в 3–5 лет). Если характеристики объекта менялись (перепланировка, изменение площади, вида разрешенного использования), кадастровая стоимость пересчитывается вне очереди, и новая база применяется уже в текущем налоговом периоде.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости: новые правила 2025–2026 гг.

С 1 января 2025 года кардинально изменился порядок налогообложения дохода от продажи недвижимости, находящейся в собственности меньше минимального срока владения (обычно 3 или 5 лет).

А. Прогрессивная шкала НДФЛ

Доход от продажи недвижимости суммируется с остальными доходами физлица (зарплата, проценты по вкладам и т.д.) и облагается по прогрессивной шкале:

• 13% — на сумму совокупного годового дохода до 2,4 млн руб.
• 15% — на сумму дохода свыше 2,4 млн руб. (до 5 млн руб. — 15%, выше — 18%, 20%, 22%).

Пример: если вы продали квартиру за 5 млн руб. (доход 5 млн) и зарплата 2 млн руб., общий доход 7 млн. Налог: 2,4 млн × 13% + 2,6 млн × 15% + 2 млн × 18% = …

Б. Минимальный доход при продаже ниже кадастровой стоимости

Если договор купли-продажи указывает цену ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости × 0,7.

• Ранее коэффициент был 0,7 фиксированно.
• С 2025 года регионы получили право повысить этот коэффициент до 1,0 (то есть налог будет считаться от полной кадастровой стоимости, даже если в договоре цена ниже). Проверить актуальный коэффициент в своем регионе нужно на сайте регионального налогового органа.

В. Вычеты на покупку и продажу

• Имущественный вычет на покупку: 260 000 руб. (13% от 2 млн) — не менялся, но с 2025 г. его можно получить сразу за год покупки (раньше — только за прошедший год).
• Вычет на продажу: 250 000 руб. (если владение менее мин. срока) или полная сумма расходов на покупку (документально подтвержденных).
• Вычеты можно комбинировать: сначала уменьшить доход расходами на покупку/вычетом 250 тыс., а остаток — вычетом на покупку (если он не использовался ранее).

Изменения в госпошлинах за регистрацию прав (с 2025 года)

Хотя это не налог, расходы на оформление собственности выросли с 2025 года и актуальны для сделок 2026 года:

• Электронная регистрация (через Госуслуги/Ростреестр): 2 000 руб. за объект (для физлиц). Ранее — 350 руб. (электронно) / 2 000 руб. (бумажно).
• Бумажная подача документов (МФЦ/Ростреестр): 5 000 руб. за объект.
• Для ипотечных сделок электронная регистрация остается льготной — 350 руб.

Льготы и освобождения: кто не платит или платит меньше в 2026 году

Федеральный перечень льготников (ст. 407 НК РФ) сохраняется. Данные категории граждан полностью освобождаются от налога на один объект каждого вида недвижимости (квартира, дом, гараж, участок):

• Пенсионеры (по возрасту).
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства.
• Участники и инвалиды ВОВ, приравненные к ним лица.
• Лица, подвергшиеся радиации (ЧАЭС, Семипалатинск и др.).
• Участники СВО: в 2025–2026 годах продолжает действовать федеральная льгота на имущественный налог для участников СВО и членов их семей.

Важно: Льгота предоставляется автоматически на основании данных ФНС/ПФР/Минобороны. Если у льготника несколько объектов одного вида (например, 2 квартиры), налог платится только за один (самый дорогой по кадастровой стоимости), за остальные — налог не удерживается. Отказаться от автоматической льготы и выбрать другой объект для освобождения можно через личный кабинет ФНС или заявление.

Влияние налоговых изменений на рынок недвижимости и цены

Эксперты (РБК Недвижимость, Контур.Реестро) отмечают двойной эффект реформ на цены в 2025–2026 годах:

1. Рост ценовых ожиданий продавцов: владельцы премиальной недвижимости (кад. стоимость > 300 млн) и объектов в Москве/СПб, где кадастра выросла на 17–23%, стремятся заложить рост налоговой нагрузки в цену продажи. Это увеличивает разрыв между ожиданиями продавцов и возможностями покупателей.
2. Снижение ликвидности премиум-сегмента: высокая ставка 2,5% делает владение элитным жильем затратным (на 300 млн руб. налог ~750 тыс. руб./год только за превышение), что стимулирует продажу таких активов или перевод их в арендный бизнес.
3. Инвестиционная привлекательность: рост налоговой нагрузки на владение (holding costs) заставляет инвесторов пересчитывать доходность аренды (cap rate), что может давить на доходность и, как следствие, на рыночные цены в долгосрочной перспективе.

Сроки оплаты налога за 2026 год

• Налоговый период: 2026 год (календарный год).
• Срок уплаты: не позднее 1 декабря 2027 года.
• Расчет: налоговый орган рассчитает сумму автоматически на основе данных Росреестра (кадастровая стоимость на г.) и пришлет уведомление (бумажное или в ЛК ФНС/Госуслуг) не позднее 30 октября 2027 г.
• Авансовые платежи для физлиц: не предусмотрены (платеж один раз в год по итогам года). Для организаций, по правилам налога на имущество организаций (авансовые платежи по кварталам).

Что нужно сделать собственнику прямо сейчас (чек-лист на 2026 год)

1. Проверьте кадастровую стоимость своих объектов на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru) или в ЛК ФНС. Убедитесь, что она соответствует реальности (нет ошибок в площади, типе объекта).
2. Оцените предстоящий налог: умножьте кадастровую стоимость на ставку региона (для жилья до 300 млн — обычно 0,1–0,5%, свыше 300 млн, 2,5% от превышения).
3. Подайте заявление на льготу, если вы относитесь к льготной категории и еще не пользуетесь ею (или хотите сменить объект для освобождения).
4. Планируя продажу: учтите прогрессивную шкалу НДФЛ (13/15/18/20/22%) и коэффициент 0,7 (или 1,0 в вашем регионе) от кадастровой стоимости для определения минимальной налоговой базы.
5. Своевременно оплатите налог за 2025 год (к 1 декабря 2026 г.), чтобы избежать пени и ограничений на выезд/регистрационные действия.

Налоговая реформа 2025–2026 годов сделала систему налогообложения недвижимости более прозрачной (единая база — кадастр) и прогрессивной (ставка 2,5% за премиум). Для большинства собственников массового жилья нагрузка остается умеренной (0,1–0,5% от кадастры), однако владельцы дорогой недвижимости в мегаполисах сталкиваются с многократным ростом платежей из-за сочетания роста кадастровой стоимости и повышенной ставки. Покупателям и продавцам критически важно учитывать новые правила НДФЛ (прогрессивная шкала, коэффициент 0,7/1,0) и повышенные госпошлины при планировании сделок в 2026 году.

Данная статья носит информационный характер и не является налоговой консультацией. Ставки и правила могут уточняться региональным законодательством. Для принятия решений обратитесь к актуальному тексту Налогового кодекса РФ и консультируйтесь с налоговым советником.