Владение недвижимостью в России сопровождается обязанностью уплачивать налог на имущество. Это касается как физических лиц, владеющих квартирами, гаражами и нежилыми помещениями, так и организаций, у которых на балансе числятся офисы, склады и торговые площади. В этой статье подробно разберём, как рассчитывается налог на помещение, какие ставки действуют, кто может рассчитывать на льготы и какие изменения актуальны в 2025–2026 годах.
Что облагается налогом на имущество
Налог на имущество физических лиц (НИФЛ) взимается со следующих объектов:
- жилые дома и квартиры;
- комнаты и доли в праве собственности;
- гаражи и машино-места;
- нежилые помещения (склады, офисы, торговые площади);
- объекты незавершённого строительства;
- единые недвижимые комплексы;
- хозяйственные постройки на садовых и дачных участках площадью более 50 кв. м.
Для организаций налогом облагается недвижимость, учтённая на балансе в качестве основных средств, а также объекты, облагаемые по кадастровой стоимости (торговые центры, офисные здания, объекты общепита и бытового обслуживания).
Налоговая база: кадастровая стоимость
С 2020 года практически во всех регионах России налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Она определяется в ходе государственной кадастровой оценки и, как правило, приближена к рыночной цене.
Важный момент: в Москве и ряде других регионов проводилась переоценка недвижимости, в результате которой кадастровая стоимость многих объектов существенно выросла. Это напрямую влияет на сумму налога. Если вы считаете кадастровую стоимость завышенной, её можно оспорить — через комиссию при Росреестре или в судебном порядке.
Налоговые вычеты для физических лиц
При расчёте налога применяются автоматические вычеты, уменьшающие облагаемую площадь:
- квартира — минус 20 кв. м;
- комната — минус 10 кв. м;
- жилой дом — минус 50 кв. м;
- единый недвижимый комплекс с жилым помещением, минус 1 млн рублей.
Кроме того, для многодетных семей предусмотрен дополнительный вычет: по 5 кв. м на квартиру и по 7 кв. м на дом на каждого несовершеннолетнего ребёнка.
Ставки налога
Для физических лиц
Базовые ставки, установленные Налоговым кодексом РФ:
- 0,1% — жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места, хозпостройки до 50 кв. м;
- 0,5% — прочие здания и сооружения;
- 2%, объекты с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей, а также объекты из регионального перечня (офисные и торговые центры).
Региональные власти вправе уменьшать ставки вплоть до нуля или увеличивать их, но не более чем в три раза. С 2025 года в ряде регионов введена прогрессивная шкала для дорогой недвижимости: чем выше кадастровая стоимость, тем выше ставка.
Для организаций
Для юридических лиц максимальная ставка по кадастровой стоимости составляет 2%, по среднегодовой стоимости — 2,2%. Конкретные ставки устанавливаются законами субъектов РФ.
Налог на нежилые помещения: важные нюансы
Отдельного внимания заслуживают нежилые помещения, склады, офисы, торговые площади; Как разъяснил Минфин (в т.ч. в письме от № 03-05-05-01/26056), даже если в ЕГРН помещение числится как склад или иное нежилое, но фактически оно используется под офис, магазин или объект общепита и включено в региональный перечень, налог будет рассчитываться по кадастровой стоимости с повышенной ставкой до 2%.
Это означает, что владельцам коммерческой недвижимости важно следить за региональными перечнями объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, — они ежегодно обновляются.
Льготы по налогу на имущество
От уплаты налога освобождаются следующие категории граждан (по одному объекту каждого вида — квартира, дом, гараж, хозпостройка):
- пенсионеры и предпенсионеры;
- инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
- ветераны боевых действий;
- Герои Советского Союза и Российской Федерации;
- военнослужащие и члены их семей в установленных случаях;
- чернобыльцы и другие льготные категории.
Например, пенсионеры и предпенсионеры Мордовии, как и других регионов, освобождаются от налога на один объект каждого вида: квартиру, дом, гараж или постройку. Льгота не распространяется на объекты стоимостью свыше 300 млн рублей и на недвижимость, используемую в предпринимательской деятельности.
Важно: льгота носит заявительный характер. Если у вас несколько объектов одного вида, нужно подать уведомление в налоговую инспекцию о выбранном льготном объекте.
Как и когда платить налог
Физические лица уплачивают налог на имущество на основании уведомления из ФНС. Срок уплаты, не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом. Уведомление приходит в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или по почте.
Организации рассчитывают налог самостоятельно, уплачивают авансовые платежи и подают декларацию (по объектам с кадастровой стоимостью декларация не требуется — налог рассчитывает инспекция).
Что делать, если уведомление не пришло
Отсутствие уведомления не освобождает от уплаты налога. Если вы владеете недвижимостью, но никогда не получали уведомлений, необходимо самостоятельно сообщить в ФНС о наличии объектов. Иначе при выявлении недоимки будут начислены пени и штраф.
Сдача помещения в аренду: налоговые последствия
Если вы сдаёте помещение или квартиру в аренду, доход облагается налогом. Варианты легализации:
- НДФЛ 13% — при сдаче как физическое лицо;
- НПД 4–6%, при оформлении самозанятости (наиболее выгодный вариант для большинства арендодателей);
- УСН 6% — при статусе ИП.
Налоговые органы активно выявляют владельцев, сдающих жильё в «теневом секторе»: анализируются объявления, данные банковских переводов, показания счётчиков. Старые схемы с фиктивными договорами больше не работают — риски доначисления налогов, пеней и штрафов существенно превышают выгоду от уклонения.
Практические рекомендации
- Проверяйте кадастровую стоимость своего объекта на сайте Росреестра, при завышении оспаривайте её.
- Оформите льготы, если относитесь к льготной категории, — подайте заявление через личный кабинет ФНС или МФЦ.
- Следите за региональными перечнями объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, если владеете коммерческой недвижимостью.
- Легализуйте доходы от аренды, самозанятость позволяет платить всего 4–6%.
- Оплачивайте налог вовремя — до 1 декабря, чтобы избежать пеней.
Налог на помещение в России, обязательный платёж для всех собственников недвижимости. Размер налога зависит от кадастровой стоимости, типа объекта, региона и наличия льгот. Грамотный подход — проверка кадастровой оценки, использование вычетов и льгот, своевременная уплата — позволяет законно минимизировать налоговую нагрузку и избежать претензий со стороны налоговых органов; При сложных ситуациях с коммерческой недвижимостью рекомендуется обращаться к профессиональным налоговым консультантам.