Строительная отрасль относится к сферам с особым режимом налогообложения по налогу на прибыль. Специфика долгосрочных контрактов, поэтапное финансирование, работа в рамках 214-ФЗ (долевое участие) и необходимость раздельного учета по объектам создают уникальные вызовы для бухгалтерии и налогового учета. В статье подробно разбираем актуальные ставки на 2024–2026 годы, порядок определения налоговой базы и ключевые судебные практики.

Основные ставки налога на прибыль с 2025 года

Ключевое изменение, вступившее в силу с 1 января 2025 года (Федеральный закон от № 176-ФЗ), — повышение базовой ставки налога на прибыль организаций.

• 25% — общая (базовая) ставка (ранее 20%).
• Из 25%: 3% — федеральный бюджет, 22% — бюджеты субъектов РФ (региональная ставка может быть снижена законами субъектов до 13,5% для определенных категорий плательщиков).

Важно: Для налоговых периодов 2023 и 2024 годов применялась ставка 20% (3% федеральный + 17% региональный). Переход на новую ставку затрагивает расчет авансовых платежей за 2025 год и последующие периоды.

Специальные и пониженные ставки (ст. 284 НК РФ)

Несмотря на повышение базовой ставки, в Главе 25 НК РФ сохраняются специальные ставки для отдельных видов доходов:

1. 0% — прибыль от реализации инвестиционного проекта в свободной экономической зоне (СЭЗ), доходы квалифицированных участников ТОР (территорий опережающего развития) и некоторые доходы по операциям с акциями/долями (ст. 284.2 НК РФ).
2. 15%, дивиденды, полученные российскими организациями от иностранных компаний (при выполнении условий), доходы иностранных организаций от источников в РФ (без постоянного учреждения).
3. 10% — доходы в виде процентов по государственным облигациям РФ, облигациям субъектов РФ и муниципальным облигациям.
4. 20% — сохраняется для отдельных категорий налогоплательщиков (например, для участников Сколково по доходам от реализации интеллектуальной деятельности).

Особенности определения налоговой базы в строительстве (Глава 25 НК РФ)

Строительные организации, применяющие общую систему налогообложения (ОСНО), обязаны следовать специальным правилам учета доходов и расходов, закрепленным в ст. 274, 275, 319–322 НК РФ.

Раздельный учет по объектам строительства

Это фундаментальное требование (п. 2 ст. 319 НК РФ). Организация бухгалтерского и налогового учета должна обеспечивать:

• Группировку доходов и расходов обособленно по каждому объекту строительства (договору).
• Возможность формирования пообъектного финансового результата (прибыли/убытка).

Без раздельного учета невозможно корректно определить момент возникновения дохода (стадия готовности) и списать прямые расходы именно на тот объект, по которому признан доход.

Момент признания доходов от строительно-монтажных работ (СМР)

Для налоговых целей доход от выполнения СМР признается в порядке, установленном ст. 274 НК РФ (кассовый или начисления), но с учетом специфики долгосрочных контрактов:

• Метод выполненной работы (процент завершения): Доход признается пропорционально стадии готовности объекта (по актам выполненных работ / КС-2, КС-3), если договор предусматривает поэтапную оплату и можно надежно оценить стадию завершения.
• Метод выполненного контракта: Доход признается по завершении объекта (подписанию акта приема-сдачи КС-11/КС-14), если условия для метода процентов завершения не выполнены.

Нюанс: Авансовые платежи заказчика до момента признания дохода по налоговому учету не увеличивают налоговую базу (они отражаются в пассивах баланса как доходы будущих периодов), однако по бухгалтерскому учету (ФСБУ 26/2020) подход может отличаться, что порождает временные разницы (ПБУ 18/02).

Классификация и списание расходов

Расходы делятся на прямые (ст. 318 НК РФ) и косвенные (ст. 319 НК РФ).

Прямые расходы (списываются в стоимость выполненных работ в период признания дохода):

• Материалы, переданные подрядчикам/субподрядчикам.
• Оплата труда строителей (в т.ч. отчисления).
• Амортизация техники и оборудования, используемых на стройке.
• Работы субподрядчиков (по актам КС-2/КС-3).
• Прочие затраты, напрямую связанные с объектом (аренда техники, электроэнергия на объекте и т.д.).

Косвенные расходы (учитываются в налоговый период возникновения):

• Управленческие расходы (ОХР, АУП) — в полном объеме в текущем периоде.
• Расходы на содержание объекта в консервации.

Важный запрет (ст. 270, 318 НК РФ):

В прямые расходы (стоимость работ) НЕ ВКЛЮЧАЮТСЯ затраты на приобретение амортизируемого имущества (ОС, НМА), а также на техническое перевооружение/реконструкцию объектов. Эти затраты возвращаются через амортизационные отчисления в составе косвенных расходов (или прямых, если ОС используется непосредственно на стройке).

Специфика налогообложения застройщиков (214-ФЗ)

Организации, работающие по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ), имеют уникальные правила признания дохода и расходов.

Момент признания дохода по ДДУ

Доход (стоимость квартиры/помещения) признается в налоговый период, в котором произошел переход права собственности на долевой строитель (подписание акта приема-передачи или государственная регистрация перехода права — в зависимости от условий договора и ст. 274 НК РФ).

До этого момента все поступившие от дольщиков деньги являются авансами (займами по сути, но без процентов для налоговых целей, если договор не предусматривает иное) и не облагаются налогом на прибыль.

Списание расходов (себестоимости)

Прямые расходы по объекту (стоимость строительства дома) списываются на уменьшение дохода пропорционально доле переданных площадей (переданных долевым строителям) в общей площади объекта.

Требуется строгий раздельный учет затрат по каждому дому/объекту и по этажам/секциям, если передача происходит поэтапно.

Гостиничные комплексы и апартаменты (Письмо Минфина 03-07-11/39952 от )

Минфин прояснил порядок для специализированных застройщиков, реализующих гостиничные номера/апартаменты по ДДУ:

• Если объект признается недвижимостью (капитальное строение) и реализуется по ДДУ — применяются правила 214-ФЗ: доход при переходе права, расходы списываются пропорционально переданным площадям.
• Вопросы НДС: реализация по ДДУ облагается НДС (20/120) на полную стоимость, включая стоимость земли (если она входит в цену), за вычетом налоговых вычетов по входящему НДС от субподрядчиков и материалов.

Судебная практика и актуальные риски (2024–2026 гг.)

Анализ решений арбитражных судов (в т.ч. Постановление 15-го ААС от № 15АП-8586/2024, 15АП-8588/2024) выявляет ключевые зоны внимания ФНС:

1. Нарушение раздельного учета: Обобщение расходов по всем объектам без привязки к конкретному договору/объекту ведет к отказу в вычете прямых расходов и доначислению налога.
2. Некорректное определение стадии готовности: Признание дохода по методу процентов завершения без документально подтвержденных актов (КС-2/КС-3) или инженерных отчетов.
3. Списание капитальных вложений в расходы текущего периода: Попытки списать стоимость приобретенных кранов, бетононасосов, строительство складских помещений под нужды стройки в прямые расходы сразу (без амортизации).
4. Работа с субподрядчиками: Отсутствие у субподрядчиков лицензий/СРО, фиктивные договоры — риск отмены вычетов по НДС и расходов по налогу на прибыль (п. 1 ст. 252 НК РФ — экономическая обоснованность и документальное подтверждение).
5. Проценты по кредитам/займам (ст. 269 НК РФ): Ограничение вычета процентов по контролируемому долгу (тонкая капитализация) и правила распределения затрат на получение кредитов между объектами.

Порядок уплаты авансовых платежей в 2025–2026 гг.

С учетом ставки 25% расчет авансовых платежей строится по стандартной схеме (ст. 286 НК РФ), но с новой арифметикой:

• Ежемесячные авансовые платежи (по умолчанию) — на основании фактической прибыли за отчетный период (месяц/квартал).
• Ежемесячные авансовые платежи на основе расчетной прибыли — по выбору налогоплательщика (заявление сдается до конца декабря предгода).
• Квартальные авансовые платежи — для организаций, чья выручка за пред. 4 квартала не превысила 15 млн руб. (п. 6 ст. 286 НК РФ).

Сроки уплаты: не позднее 28 числа месяца, следующего за отчетным периодом (для декабрьского аванса/годовой декларации, 28 марта). Декларация сдается до 28 марта года, следующего за отчетным.

Практический чек-лист для строительной компании

Налог на прибыль в строительстве в 2025–2026 годах характеризуется:

• Повышением базовой ставки до 25%, что увеличивает нагрузку на чистую прибыль и делает качество налогового учета (вычеты, резервы, амортизация) критически важным для маржинальности проектов.
• Сохранением жестких требований к раздельному учету по объектам и договорам.
• Спецификой признания дохода у застройщиков (214-ФЗ) — только при переходе права собственности дольщику.
• Активным применением судами подхода «экономическая обоснованность и документальность» (ст. 252 НК РФ) к расходам на субподряд и материалы.

Рекомендуется провести ревизию учетной политики на 2025 год с учетом новой ставки, проверить настройки 1С/ERP-систем на корректность расчета авансовых платежей по 25% и обеспечить полноту документации по каждому строительному объекту для защиты вычетов при камеральных и выездных проверках.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Нормативная база: НК РФ (Гл. 25), 214-ФЗ, ФЗ-176 от , Письма Минфина, судебная практика на .