Продажа недвижимости — это получение дохода, который в ряде случаев облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Если в течение одного года вы продали сразу две квартиры, важно понимать, как рассчитываеться налог по каждой сделке, какие льготы и вычеты можно применить и когда подавать декларацию 3-НДФЛ.
Когда налог платить не нужно
Главный фактор, влияющий на обязанность платить налог, — минимальный срок владения недвижимостью. Если квартира находилась в собственности дольше установленного срока, доход от её продажи полностью освобождается от НДФЛ, и декларацию подавать не требуется.
Минимальный срок владения составляет:
- 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё продавца;
- 5 лет, во всех остальных случаях, например при покупке квартиры на вторичном или первичном рынке.
Важно: срок владения определяется по каждой квартире отдельно. Вполне возможна ситуация, когда по одной квартире срок владения истёк и налога нет, а по второй — нет, и с дохода придётся заплатить НДФЛ.
Ставка налога
Для налоговых резидентов РФ действует прогрессивная шкала НДФЛ:
- 13% — с дохода до 2,4 млн рублей в год;
- 15% — с суммы превышения над 2,4 млн рублей.
Для нерезидентов ставка составляет 30% независимо от суммы.
Обратите внимание: налог считается не со всей суммы сделки, а с налогооблагаемой базы, которую можно уменьшить законными способами.
Как уменьшить налог
Имущественный налоговый вычет
Можно уменьшить доход от продажи на фиксированную сумму — 1 млн рублей. Важный нюанс: этот вычет предоставляется один раз в год на все проданные объекты суммарно, а не на каждую квартиру отдельно. То есть при продаже двух квартир в одном году 1 млн рублей распределяется между обеими сделками.
Вычет в размере расходов на покупку
Вместо фиксированного вычета можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение каждой конкретной квартиры. Этот вариант выгоднее, если квартира покупалась дороже 1 млн рублей. Расходы подтверждаются договором купли-продажи, платёжными документами, расписками.
По каждой квартире можно выбрать свой способ: например, по первой применить вычет в размере расходов, а по второй — часть фиксированного вычета в 1 млн рублей.
Пример расчёта
Допустим, в 2026 году проданы две квартиры:
- Квартира №1 продана за 5 млн рублей, куплена за 4 млн рублей (есть документы). Налоговая база: 5 − 4 = 1 млн рублей.
- Квартира №2 продана за 3 млн рублей, документов о расходах нет. Применяем вычет 1 млн рублей. База: 3 − 1 = 2 млн рублей.
Общая налогооблагаемая база: 3 млн рублей. Налог: 2,4 млн × 13% + 0,6 млн × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 рублей.
Особенность: кадастровая стоимость
Если квартира продана дешевле 70% её кадастровой стоимости, налоговая база считается как кадастровая стоимость × 0,7. Это правило мешает занижать цену в договоре и применяется к каждому объекту отдельно.
Декларация и сроки уплаты
Если хотя бы по одной из квартир возникает обязанность уплатить налог, необходимо:
- Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи (при продаже в 2026 году, до 30 апреля 2027 года).
- Уплатить налог до 15 июля того же года.
Декларацию можно подать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, через «Госуслуги» или лично в инспекции. К декларации прикладываются договоры купли-продажи и документы, подтверждающие расходы.
Ответственность за неуплату
За несвоевременную подачу декларации предусмотрен штраф, 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30% и не менее 1000 рублей). За неуплату налога начисляются пени и штраф в размере 20% от недоимки, а при умышленном уклонении — 40%.
- Налог по каждой из двух квартир считается отдельно, исходя из срока владения и подтверждённых расходов.
- Вычет в 1 млн рублей даётся один раз в год на все сделки суммарно.
- Если срок владения по обеим квартирам превышен (3 или 5 лет в зависимости от основания), налог платить не нужно вовсе.
- Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля, налог платят до 15 июля следующего года.
Перед продажей нескольких объектов недвижимости в одном году имеет смысл заранее просчитать налоговую нагрузку и, при возможности, распределить сделки по разным налоговым периодам — это позволит использовать вычет в 1 млн рублей дважды и законно снизить сумму налога.