Продажа квартиры — это получение дохода, а значит, в ряде случаев с него нужно заплатить налог. В России отдельного «налога на продажу недвижимости» не существует — действует НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Разберём подробно, когда налог возникает, как его рассчитать и как законно уменьшить или не платить вовсе.
Когда налог платить не нужно
Главное правило: если вы владели квартирой достаточно долго, НДФЛ при продаже не возникает. Минимальный срок владения:
- 5 лет — общий срок для квартир, приобретённых после 1 января 2016 года;
- 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, по договору приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё;
- 3 года — для недвижимости, приобретённой до 1 января 2016 года.
Срок считается с даты регистрации права собственности в Росреестре. Для квартир по ДДУ, с даты полной оплаты. Для ипотечных квартир дата полного погашения кредита значения не имеет.
Если минимальный срок соблюдён — ни декларацию подавать, ни налог платить не нужно.
Льгота для семей с детьми
С 2021 года семьи с двумя и более детьми могут не платить налог при продаже жилья независимо от срока владения, если соблюдены условия: в том же году (или до 30 апреля следующего) куплено новое жильё большей площади или стоимости, детям не исполнилось 18 лет (или 24 года при очном обучении), а кадастровая стоимость продаваемого жилья не превышает 50 млн рублей.
Ставки налога
С 2025 года действует прогрессивная шкала налогообложения:
- 13% — если доход от продажи не превысил 2 400 000 рублей;
- 15% — с суммы превышения 2,4 млн рублей.
Как определяется налоговая база
Базой для расчёта НДФЛ является большая из двух величин:
- цена продажи по договору купли-продажи;
- 70% кадастровой стоимости квартиры.
Это правило исключает занижение цены в договоре для ухода от налогов. Например, квартира продана за 6 млн, а кадастровая стоимость — 9 млн. 70% от 9 млн = 6,3 млн — именно эта сумма и станет базой, так как она больше цены договора.
Два способа уменьшить налог
Имущественный вычет, 1 млн рублей
Из суммы продажи вычитается 1 000 000 рублей, налог платится с остатка. Если квартира продана дешевле 1 млн рублей, налога нет вовсе — декларацию подавать не нужно.
Пример: продали за 4 млн, вычет 1 млн, база — 3 млн, НДФЛ = 3 млн × 13% = 390 000 рублей.
Этот способ выгоден, если документов о расходах на покупку нет, квартира получена в дар или наследство. Важно: при продаже нескольких объектов в одном году вычет 1 млн даётся один раз на всё.
Вычет фактических расходов на покупку
Из суммы продажи вычитается подтверждённая документально цена покупки, налог — только с разницы.
Пример: купили за 5 млн, продали за 8 млн, разница 3 млн, НДФЛ = 390 000 рублей. А если купили за 7,5 млн и продали за 8 млн — налог составит всего 0,5 млн × 13% = 65 000 рублей.
Для этого метода нужны документы: договор купли-продажи или ДДУ, квитанции об оплате, банковские выписки. Способ выгоден, когда цена покупки была высокой, а разница с ценой продажи небольшая.
Сроки подачи декларации и уплаты налога
- Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- Налог уплачивается до 15 июля того же года.
Например, если квартира продана в июне 2025 года, декларацию нужно подать до 30 апреля 2026 года, а НДФЛ уплатить до 15 июля 2026 года.
Подать декларацию можно через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, через Госуслуги, лично в налоговой инспекции или по почте.
Что будет, если не платить
Скрыть продажу не получится: Росреестр автоматически передаёт данные о сделках в ФНС. За нарушения предусмотрены санкции:
- штраф за непредставление декларации — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (минимум 1 000 рублей, максимум 30%);
- штраф за неуплату налога, 20% от суммы плюс пени.
При продаже квартиры налог платит продавец, но только если минимальный срок владения (3 или 5 лет) не соблюдён. Для уменьшения НДФЛ можно выбрать вычет 1 млн рублей или вычет расходов на покупку — в зависимости от того, что выгоднее. Не забудьте вовремя подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог, а в сложных ситуациях (наследство, дарение, несколько объектов) лучше проконсультироваться с налоговым специалистом.