Продажа квартиры, это не только радость от сделки, но и обязанность разобраться с налогами. В 2025 году в России вступили в силу важные изменения: заработала прогрессивная шкала НДФЛ, которая затронула и сделки с недвижимостью. Разберём подробно, сколько придёться заплатить, когда налог не нужен вовсе и как законно уменьшить сумму.
Когда налог платить не нужно
Главное правило связано со сроком владения недвижимостью. Если вы владели квартирой достаточно долго, доход от её продажи полностью освобождается от НДФЛ.
Минимальный срок владения — 5 лет в общем случае.
Срок сокращается до 3 лет, если выполняется одно из условий:
- квартира получена в наследство или в дар от близкого родственника;
- недвижимость приватизирована;
- квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
- продаётся единственное жильё (при этом на момент сделки у продавца нет другой жилой недвижимости, либо новое жильё куплено не ранее чем за 90 дней до продажи старого).
Также с 2022 года действует льгота для семей с двумя и более детьми: они освобождаются от налога при продаже жилья независимо от срока владения, если в том же году (или до 30 апреля следующего) купили новое жильё большей площади или кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей.
Ставки налога в 2025–2026 годах
Если минимальный срок владения не выдержан, с дохода от продажи нужно заплатить НДФЛ. С 2025 года действует прогрессивная шкала:
- 13%, с дохода до 2,4 млн рублей в год;
- 15% — с суммы превышения над 2,4 млн рублей.
Для нерезидентов РФ (тех, кто находится в стране менее 183 дней в году) ставка составляет 30% независимо от суммы.
Как рассчитать налоговую базу
Налог платится не со всей суммы продажи, а с дохода, который можно уменьшить одним из двух способов:
- Имущественный вычет — 1 млн рублей. Подходит, если нет документов о расходах на покупку квартиры.
- Вычет фактических расходов — из цены продажи вычитается цена покупки (нужны подтверждающие документы: договор, платёжные поручения).
Пример: квартира куплена за 6 млн рублей, продана через 2 года за 8 млн рублей. Налоговая база: 8 − 6 = 2 млн рублей. Налог: 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей.
Важный нюанс: если цена продажи в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, налог считается именно от 70% кадастровой стоимости. Это сделано для борьбы с занижением цены в договорах.
Как и когда отчитываться
- Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатить налог, до 15 июля.
- Подать декларацию можно через личный кабинет на сайте ФНС, через «Госуслуги» или лично в налоговой инспекции.
За неподачу декларации предусмотрен штраф, 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30%), а за неуплату — пени и штраф 20% от недоимки.
Размер налога при продаже квартиры зависит от срока владения, суммы сделки и наличия подтверждённых расходов. В большинстве случаев ставка составляет 13%, при доходе свыше 2,4 млн рублей — 15% с превышения. Если квартира в собственности дольше минимального срока (3 или 5 лет), налог платить не нужно вовсе. Перед сделкой стоит заранее рассчитать возможные обязательства и выбрать наиболее выгодный способ уменьшения налоговой базы.