Продажа квартиры, это не только получение денег, но и налоговые обязательства перед государством. С 2025 года в России вступили в силу значительные изменения: введена прогрессивная шкала НДФЛ и обновлены правила расчета налоговой базы (в частности, правило «70% от кадастровой стоимости»). В этой статье мы подробно разберем, кто и когда должен платить налог, как правильно рассчитать базу с учетом вычетов и расходов, и пошагово опишем процедуру оплаты в 2026 году.

Кто платит налог и когда он не нужен

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платит продавец квартиры. Покупатель налог не платит (но может получить вычет при покупке);

Ситуации, когда налог НЕ платится (освобождение от подачи декларации):

• Минимальный срок владения истек: 5 лет — для большинства объектов (приобретено после 2016 г., купля-продажа, дарение от неблизких, приватизация); 3 года — для единственного жилья, наследства, дарения от близких родственников, реновы (переселения с аварийного жилья).
• Цена продажи не превышает налоговый вычет: Если доход от продажи ≤ 1 000 000 руб. (и срок владения не истек), налоговой базы нет, но декларацию 3-НДФЛ сдавать обязательно для подтверждения права на вычет.

Важно: Даже если налог не нужен, но срок владения не истек — декларацию сдавать нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Как рассчитать налоговую базу в 2026 году

Налог берется не со всей суммы договора, а с налоговой базы. Формула:

Налоговая база = Доход от продажи – Вычеты / Расходы

А. Доход от продажи (Ст. 214.7 НК РФ)

Доходом признается максимальная из двух сумм:

1. Цена, указанная в договоре купли-продажи (ДКП).
2. 70% от кадастровой стоимости на дату передачи имущества (правило вступило в силу с ).

Пример: Договор на 5 млн руб., кадастровая стоимость 10 млн руб. 70% от КС = 7 млн руб. Налоговая база будет считатся от 7 млн руб., так как это больше цены договора.

Б. Способы уменьшить базу (Выбор одного варианта)

Налогоплательщик имеет право выбрать один из двух способов (нельзя комбинировать для одного объекта):

Вариант 1: Имущественный налоговый вычет (Ст. 220 НК РФ)

• Максимальная сумма: 1 000 000 руб. за налоговый период (год) на все проданные объекты в совокупности.
• Если продали несколько квартир за год — вычет 1 млн делится между ними пропорционально доходу или по выбору налогоплательщика.
• Если доля в квартире — вычет пропорционален доле (но не более 1 млн суммарно).

Вариант 2: Документально подтвержденные расходы на приобретение (Ст. 214.7 НК РФ)

• Подходят, если квартира куплена (не получена в дар/наследство бесплатно) и есть чеки/договоры/выписки со счета.
• В расходы входят: цена покупки, проценты по ипотеке (если в договоре указано, что кредит на покупку жилья), комиссии нотариуса, риелтора, госпошлины при покупке, стоимость капитального ремонта (с чеками).
• Выгодно, если расходы > 1 млн руб.

В; Особенность для наследников и дарения

Если квартира получена бесплатно (наследство, дарение от близких), расходов на покупку нет. Доступен только вычет 1 млн руб. (если срок владения не истек). Само получение наследства/дарения НДФЛ не облагается.

Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года

С 2025 года ставка 13% осталась только для части дохода до 2,4 млн руб. в год (суммарно по всем источникам: зарплата + продажа квартиры + проценты по вкладам и т.д.). На сумму, превышающую порог, действуют повышенные ставки.

Как это работает на примере продажи квартиры в 2026 году:

• Ваша зарплата за 2025 год: 1 500 000 руб. (НДФЛ 13% уже удержан работодателем).
• Налоговая база от продажи квартиры (после вычета 1 млн): 3 000 000 руб.
• Суммарный доход за год: 4 500 000 руб.
• Расчет налога по прогрессивной шкале на всю базу продажи (3 млн):

1. Первые 900 000 руб. (до порога 2,4 млн вместе с зарплатой), 13%.
2. Оставшиеся 2 100 000 руб. (в диапазоне 2,4 – 5 млн), 15%.

Сроки: когда сдавать декларацию и платить налог

Для продажи в 2025 году (декларация в 2026 году):

• Сдача декларации 3-НДФЛ: до 30 апреля 2026 года.
• Оплата налога: до 15 июля 2026 года.

Для продажи в 2026 году сроки сдвинутся на год вперед (декларация до , оплата до ).

Пошаговая инструкция: как оплатить налог

Шаг 1. Подготовка документов

• Договор купли-продажи (ДКП) и Акт приема-передачи.
• Выписка из ЕГРН (подтверждение перехода права).
• Документы, подтверждающие расходы на покупку (если выбираете вариант с расходами): старый ДКП, чеки, справки об уплате процентов по ипотеке.
• Справка 2-НДФЛ от работодателя за год продажи (нужна для заполнения декларации, чтобы учсть прогрессивную шкалу).
• Кадастровая стоимость на дату продажи (можно узнать на сайте Росреестра или в выписке ЕГРН).

Шаг 2. Заполнение декларации 3-НДФЛ

Рекомендуется использовать программу «Налогоплательщик ЮЛ/ФЛ» с сайта ФНС (nalog.gov.ru) или Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФЛ).

1. Раздел «Сведения о доходах, полученных в налоговом периоде, облагаемых ставкой 13%, 15%…» (Лист Д).
2. Раздел «Имущественные вычеты» (Лист Е) — если используете вычет 1 млн.
3. Раздел «Расходы на приобретение имущества» (Лист З), если списываете реальные расходы.
4. Расчет налога (Лист И) — программа сама посчитает прогрессивную шкалу, подтянув данные о зарплате из префилла (если авторизованы в ЛК).

Шаг 3. Сдача декларации

• Онлайн через ЛК ФЛ (самый быстрый): Зайдите в ЛК → «Жизненные ситуации» → «Продажа имущества» → Заполнить и отправить. Подпись — ЭЦП или Госуслуги (ЭСИА).
• Через программу «Налогоплательщик»: Сохранить XML-файл → Отправить через ЛК или на почту ФНС (с уведомлением о получении).
• Почта России: Ценным письмом с вложением перечня и описью (срок — дата отправки).

Шаг 4. Оплата налога

После сдачи декларации (или параллельно, но не позднее 15 июля) нужно перевести деньги.

• КБК (Код бюджетной классификации): 1###11000110 (НДФЛ в бюджет РФ).
• ОКТМО: Код вашего муниципального образования (узнайте в ЛК или на сайте ФНС по ИНН).
• Показатель основания платежа: «ТП» (текущий платеж).
• Показатель налогового периода: «ГД.00.2025» (для налога за 2025 год).
• Показатель номера документа: «0» (если платите по итогам года).

Способы оплаты:

1. ЛК ФЛ (Кнопка «Заплатить»): Списывается с привязанной карты без комиссии. Реквизиты подставятся автоматически.
2. СБП (Система быстрых платежей): В приложении банка → «Платежи Госуслуг/Налоги» → «Налоги ФНС» → по ИНН.
3. Банк/Почта: По квитанции (можно сгенерировать в ЛК ФЛ → «Платежи» → «Печать квитанции»).

Частые ошибки и нюансы 2026 года

Ошибка 1: Указание в договоре заниженной цены

С 2025 года ФНС сверяет цену договора с 70% от кадастровой стоимости. Если цена в ДКП ниже, налог считается от 70% КС. Занижать цену в договоре больше нет смысла (и рискованно по гражданскому праву).

Ошибка 2: Несдача декларации при «нулевом» налоге

Если вы продали квартиру, которой владели меньше минимального срока, но доход < 1 млн (или вычет покрыл весь доход) — декларацию 3-НДФЛ сдавать обязательно. Штраф за несдачу: мин. 1000 руб. (ст. 119 НК РФ).

Ошибка 3: Игнорирование прогрессивной шкалы

Многие привыкли считать «база × 13%». Теперь нужно складывать доход от продажи с зарплатой и другими доходами. Если суммарный доход > 2,4 млн — часть налога будет 15%, 18% и выше. Программа ФНС считает автоматически, но при ручном заполнении бумажной декларации легко ошибиться.

Нюанс: Продажа доли

Вычет 1 млн руб. предоставляется на одного налогоплательщика в год. Если продали долю 1/2 — вычет 500 000 руб. (пропорционально), если не оформите заявление о распределении вычета иначе (но суммарно не более 1 млн).

Нюанс: Ипотека

Если продаете заложенную квартиру: деньги от покупателя идут на погашение долга банку. Налог считается от полной цены продажи, а не от суммы, которую получили на руки. Проценты по ипотеке можно включить в расходы (Вариант 2), если они указаны в кредитном договоре как целевые на покупку жилья.

Резюме: чек-лист перед оплатой

1. Определите срок владения (истек 3/5 лет? → налог не нужен, декларация не нужна).
2. Узнайте кадастровую стоимость на дату продажи. Посчитайте 70% от КС.
3. Сравните 70% КС и цену ДКП. Берите максимальное значение — это ваш Доход.
4. Выберите способ уменьшения базы: Вычет 1 млн ИЛИ Расходы на покупку (с чеками).
5. Рассчитайте Налоговую базу (Доход – Вычет/Расходы).
6. Сложите базу с зарплатой за год. Определите, в какие ставки (13/15/18%) попадает доход от продажи.
7. Заполните 3-НДФЛ в программе ФНС или ЛК до 30 апреля.
8. Заплатите налог по КБК 1###11000110 до 15 июля.
9. Сохраните квитанцию об оплате и подтверждение сдачи декларации (квитанцию ФНС) минимум 3 года.

Данная статья носит информационный характер. Налоговое законодательство может меняться. Для расчета точной суммы в сложных ситуациях (несколько объектов, совместная собственность, нерезиденты) рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или воспользоваться бесплатной консультацией в МФЦ/Инспекции ФНС.