Продажа квартиры — это не только получение денег, но и обязанность отчитаться перед государством. В 2026 году правила налогообложения доходов физических лиц (НДФЛ) от продажи недвижимости остаются строгими, но знание нюансов позволяет легально снизить налог до нуля или существенно уменьшить его сумму. В этой статье подробно разберем, с какой именно суммы исчисляется налог, какие вычеты применяются и как работает правило «70% от кадастровой стоимости».

Кто и какую ставку платит

Налоговый агент (покупатель) не удерживает налог — обязанность подать декларацию и заплатить налог лежит на продавце (физическом лице). Ставка зависит от налогового резидентства:

• Налоговые резиденты РФ (находятся в РФ не менее 183 дней за 12 месяцев): 13% на доход до 5 млн руб. в год и 15% на сумму, превышающую 5 млн руб. (прогрессивная шкала).
• Нерезиденты: 30% (вычеты не предоставляются, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами).

Важно: Скрыть сделку не получится. Росреестр автоматически передает данные о переходе права собственности в ФНС через ЕГРН. Если не подать декларацию 3-НДФЛ и не заплатить налог, начнут накапливаться пени и штрафы.

Минимальный срок владения: когда налога нет вообще

Если квартира находилась в собственности определенное время, налог не платится, декларацию подавать не нужно (с 2021 года для освобожденных от налога имуществ декларация не требуется).

Общий срок — 5 лет

Применяется к большинству объектов: купленным, полученным по договору дарения (не от близких родственников), по договору обмена, приватизированным (если приватизация после 2016 г. или не основным жильем).

Льготный срок — 3 года

Применяется, если квартира получена:

• По наследству;
• По договору дарения от близких родственников (супруги, родители, дети, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки);
• В порядке приватизации (если это единственное жилье);
• За счет средств материнского (семейного) капитала (доля ребенка);
• В результате разделения имущества супругов (если брак расторгнут).

Если срок владения меньше минимального — налог платится. Далее разбираем, с какой суммы он считается.

Формирование налоговой базы: Доход минус Вычеты

Налоговая база (сумма, с которой считается 13% или 15%) определяется по формуле:

Налоговая база = Доход от продажи – Имущественный вычет (или документированные расходы)

Выбирать можно только один вариант уменьшения дохода за один объект недвижимости.

Вариант А: Имущественный вычет до 1 000 000 руб.

Доступен каждому продавцу-резиденту. Не нужно искать чеки на покупку. Если доход от продажи меньше 1 млн руб., налоговая база = 0.

Нюанс: Лимит 1 млн руб. дается на один налоговый период на все проданные объекты недвижимости в сумме. Если в 2026 году вы продали две квартиры, вычет 1 млн руб. придется распределить между ними (пропорционально доходам или по вашему выбору).

Вариант Б: Вычет фактических расходов на покупку

Если у вас сохранились документы (договор, чеки, платежки), можно уменьшить доход на сумму, которую вы заплатили за покупку этой квартиры. Также к расходам прибавляются:

• Проценты по ипотеке (в пределах вычета 390 000 руб., если не использовали ранее);
• Расходы на капремонт/перепланировку (по чекам);
• Комиссии риелторов, нотариусы, оценочные расходы (прямо связанные с покупкой).

Этот вариант выгоден, если квартира покупалась дорого, а вычет 1 млн руб. не покрывает прибыль.

Главное правило 2026 года: «70% от кадастровой стоимости»

Это самый важный момент ответа на вопрос «с какой суммы исчисляется налог».

Согласно ст. 214.7 НК РФ, если цена в договоре купли-продажи (ДКП) ниже 70% от кадастровой стоимости на дату подписания договора, налоговая база определяется не от цены договора, а от этой расчетной величины.

Формула минимальной налоговой базы:

Мин. Налоговая база = (Кадастровая стоимость × 0,7) – Вычет (1 млн руб. или расходы)

Пример расчета «снизу»

• Кадастровая стоимость квартиры: 10 000 000 руб.
• 70% от кадстоимости: 7 000 000 руб.
• Цена в договоре (реальная/заниженная): 5 000 000 руб.
• Применяем вычет 1 000 000 руб.

Расчет ФНС: Берут 7 000 000 руб. (а не 5 млн).
Налоговая база = 7 000 000 – 1 000 000 = 6 000 000 руб.
Налог (13%) = 780 000 руб.

Если бы считали от цены договора: (5 000 000 – 1 000 000) × 13% = 520 000 руб. Разница — 260 000 руб. доплаты.

Примеры расчета налога в 2026 году

Пример 1: Квартира в собственности 6 лет (срок 5 лет пройден)

Налог = 0 руб. Декларация 3-НДФЛ не подается.

Пример 2: Квартира куплена 3 года назад за 6 млн руб., продаем за 9 млн руб. (срок 5 лет не пройден)

Вариант 1 (Вычет 1 млн): База = 9 000 000 – 1 000 000 = 8 000 000 руб. Налог = 1 040 000 руб.
Вариант 2 (Расходы 6 млн): База = 9 000 000 – 6 000 000 = 3 000 000 руб. Налог = 390 000 руб.
Выгоднее Вариант 2.

Пример 3: Квартира получена по наследству 2 года назад (срок 3 года не пройден). Кадстоимость 8 млн руб. Продаем за 7 млн руб.

70% от кадстоимости = 5 600 000 руб. Цена договора (7 млн) выше 70% — считают от цены договора.
База = 7 000 000 – 1 000 000 (вычет) = 6 000 000 руб.
Налог = 780 000 руб.

Пример 4: Доля в квартире

Если продаете долю (не всю квартиру), вычет 1 000 000 руб. предоставляется пропорционально размерам доли, но не более 1 млн руб. в сумме за год. Правило 70% кадстоимости применяется к стоимости доли (кадстоимость всей квартиры × размер доли × 0,7).

Сроки и порядок оплаты

1. Декларация 3-НДФЛ: Сдается до 30 апреля года, следующего за годом продажи (за 2026 год — до 30 апреля 2027 г.). Сдается электронно через ЛК ФНС, налог.ру или операторов ЭДО.
2. Оплата налога: Не позднее 15 июля того же года (за 2026 год — до 15 июля 2027 г.).
3. Платеж производится по единому налоговому платежу (ЕНП) через ЛК ФНС, Госуслуги или банк.

Особые случаи: Ипотека и Совместная собственность

Продажа заложенной квартиры (ипотека)

Правила те же: сроки владения, вычеты, 70% кадстоимости. Дополнительно можно применить вычет на проценты по ипотеке (до 390 000 руб.), если он не был использован ранее. Это уменьшает налоговую базу дополнительно к вычету на покупку (но сумма расходов на покупку + проценты не может превысить полученный доход).

Продажа квартиры в совместной собственности (супруги)

Каждый супруг подает свою декларацию. Доход и расходы делятся пополам (или по долям, если определены). Каждый применяет свой вычет 1 млн руб. (или свои расходы). Это часто позволяет обнулить налог для обоих.

Чек-лист: как не переплатить в 2026 году

1. Проверьте срок владения (дата регистрации права в ЕГРН/Росреестре). Если прошло 5 или 3 года (льготные основания) — налога нет.
2. Узнайте кадастровую стоимость на дату сделки (ссылка на Росреестр или выписку). Убедитесь, что цена в ДКП не ниже 70% от нее.
3. Соберите документы на покупку (договор, акты приема-передачи, чеки, выписки по ипотеке). Сравните: что выгоднее — вычет 1 млн или реальные расходы.
4. Если квартира куплена за счет маткапитала — обязательно выделите доли детям до продажи, иначе налог будет на всю сумму без вычетов на детей.
5. Подайте декларацию 3-НДФЛ в срок (даже если налог 0 по вычету расходов, декларация обязательна для подтверждения права на вычет).

В 2026 году налог при продаже квартиры исчисляется не просто от цены в договоре. Налоговая база — это разница между доходом (принятым к налогообложению не ниже 70% кадастровой стоимости) и предоставленным вычетом (1 млн руб. или документированные расходы). Грамотное использование вычетов и соблюдение минимальных сроков владения — единственные легальные способы снизить налог до нуля. Планируйте сделку заранее, собирайте чеки и следите за сроками подачи декларации.

Статья подготовлена на основании действующего Налогового кодекса РФ (гл. 23) и разъяснений ФНС России на 2026 год. Информация носит справочный характер. Для принятия решения в конкретной ситуации рекомендуется консультация с налоговым консультантом.