Продажа унаследованной недвижимости в Республике Казахстан регулируется Налоговым кодексом РК. Главный вопрос, который волнует наследников: нужно ли платить налог и как его легально минимизировать? В этой статье подробно разберем ставки, сроки владения, порядок расчета налоговой базы и дедлайны по отчетности за 2026 год.

Общее правило: ставка налога и налоговый агент

Доход от продажи недвижимости облагается индивидуальным подоходным налогом (ИПН).

• Налоговые резиденты РК: ставка 10%.
• Нерезиденты РК: ставка 20% (без права на стандартный вычет).

Важно: Если покупатель, налоговый агент (юридическое лицо, ИП, нотариус при сделке), он удерживает налог при выплате средств. Если покупатель — физлицо, обязанность рассчитать, заявить и заплатить налог ложится на продавца (подача декларации 250.00).

Главное условие освобождения от налога: срок владения более 1 года

Согласно п. 2 ст. 346 Налогового кодекса РК, доход от реализации недвижимого имущества исключается из совокупного годового дохода (то есть не облагается налогом), если имущество находилось в собственности более 365 календарных дней.

Как считается срок владения при наследовании? (Ключевой нюанс)

Для унаследованного имущества срок владения исчисляется НЕ от даты государственной регистрации права у наследника, а от дня открытия наследства (даты смерти наследодателя).

Статья 357 НК РК: «Срок владения имуществом, полученным по наследству, исчисляется со дня открытия наследства».

Пример: Наследодатель умер . Наследник оформил право в ЦОН . Продажа квартиры — налога нет (прошло > 1 года с ). Продажа, налог есть (прошло < 1 года).

Если срок владения менее 1 года: как рассчитать налог

Если с даты смерти наследодателя до даты продажи прошло меньше года, налог платится с налоговой базы.

Формула налоговой базы:

Налоговая база = Доход от продажи – Вычеты (расходы)

А. Доход от продажи

Это сумма, указанная в договоре купли-продажи. Однако налоговые органы имеют право проверить соответствие рыночной цене (ст. 349 НК РК). Если цена в договоре занижена ниже 20% от рыночной (по данным кадастра/оценщика), налог может быть начислен с рыночной стоимости.

Б. Вычеты (что можно вычесть из дохода)

Наследник имеет право выбрать один из двух способов уменьшения базы (п. 3 ст. 346 НК РК):

1. Документально подтвержденные расходы наследодателя на приобретение/строительство/ремонт этой квартиры (чеки, договоры, акты приема-передачи, выписки со счетов).
2. Стандартный вычет, фиксированная сумма, устанавливаемая ежегодно в МРП (месячных расчетных показателях).

Пример расчета (Резидент, срок владения < 1 года)

• Цена продажи: 30 000 000 тг.
• Расходы наследодателя (документы есть): 12 000 000 тг.
• Стандартный вычет (2024 г.): 3 256 344 тг.

Вариант 1 (По документам): База = 30 000 000 – 12 000 000 = 18 000 000 тг. Налог (10%) = 1 800 000 тг.

Вариант 2 (Стандартный вычет): База = 30 000 000 – 3 256 344 = 26 743 656 тг. Налог (10%) = 2 674 366 тг.

Особенности для нерезидентов РК

Если наследник — налоговый нерезидент (пребывает в РК менее 183 дней в году или не имеет ВНЖ/РВП, а центр жизненных интересов за границей):

• Ставка 20%.
• Стандартный вычет (882 МРП) НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ (п. 4 ст. 346 НК РК).
• Можно вычесть только документарно подтвержденные расходы наследодателя.
• Декларация: Форма 220.00 (по доходам из источников в РК).
• Налоговый агент (покупатель/нотариус) удерживает 20% от всей суммы договора (если нет справки о расходах), либо с разницы (если предоставлены документы заранее).

Отчетность и сроки оплаты (Декларация 250.00)

Если налог не удержал налоговый агент (покупатель — физлицо, сделка без нотариуса/банка-эскроу), наследник-продавец подает годовую декларацию по форме 250.00.

Сроки на 2026 год (продажа в 2025 году):

• Сдача декларации 250.00: до 31 марта 2026 года.
• Оплата налога: до 10 апреля 2026 года.

Если продажа состоялась в 2026 году, декларация сдается до 31 марта 2027 г., налог платится до 10 апреля 2027 г.

Что прикладывать к декларации:

• Копия договора купли-продажи.
• Копия свидетельства о праве (или выписка из Госреестра).
• Свидетельство о праве на наследство / Нотариальное свидетельство.
• Справка о смерти наследодателя (для подтверждения даты открытия наследства).
• Документы на расходы наследодателя (если выбираете вычет по документам).

Продажа доли в квартире

Если по наследству получена доля (например, 1/2), правила те же:

• Срок владения считается от даты смерти наследодателя.
• Вычет (стандартный 882 МРП или расходы) предоставляется пропорционально доле.
• Пример: Доля 1/2. Стандартный вычет = 882 МРП × 0,5.

Налог на имущество (Имущественный налог физлиц) — не путать!

Отдельно существует ежегодный имущественный налог (за владение квартирой). Он платится ежегодно к 1 октября следующего года. При продаже в середине года налог за год платит владелец на 1 января (обычно наследник, если он оформил право до 1 января года продажи, либо продавец/покупатель пропорционально по соглашению). Это совсем другой налог, не связанный с доходом от продажи.

Чек-лист: что сделать перед продажей унаследованной квартиры в 2026 году

1. Определите дату открытия наследства (дата смерти по свидетельству ЗАГС/нотариуса).
2. Посчитайте дни от даты смерти до планируемой даты сделки.
   • > 365 дней → Налога нет (декларация 250.00 сдавать не нужно, если нет других доходов, требующих декларирования).
   • < 365 дней → Налог есть, готовьте расчет.
3. Соберите документы на расходы наследодателя (договор первичной покупки, ДДУ, чеки на стройматериалы/ремонт, акты сдачи-приемки). Это часто выгоднее стандартного вычета.
4. Уточните актуальный МРП на год продажи для расчета стандартного вычета.
5. Определите свой налоговый статус (резидент/нерезидент) на год продажи.
6. При сделке с физлицом: зафиксируйте в договоре, что налог платит продавец, и сохраняйте все документы для декларации 250.00.

Частые ошибки и мифы

Продажа унаследованной квартиры в Казахстане в 2026 году требует внимательного подхода к датам. Ключевой маркер, 1 год (365 дней) с даты смерти наследодателя. Если срок пройден — вы свободны от ИПН. Если нет, грамотно собранные чеки наследодателя на покупку/ремонт могут сэкономить вам сотни тысяч тенге по сравнению со стандартным вычетом.

Рекомендация: Перед сделкой проконсультируйтесь с налоговым консультантом или нотариусом для актуализации ставок МРП и проверки документальной базы расходов. Своевременная сдача декларации 250.00 (до 31 марта след. года) избавит от штрафов за несдачу (15 МРП за первое нарушение) и пени за просрочку оплаты.

Данная статья носит информационный характер и основана на Налоговом кодексе РК (с изменениями на 2024–2025 гг.). Законодательство может меняться. Для принятия решений используйте актуальную редакцию НК РК или обратитесь к профессиональному налоговому консультанту.