Понятие «налог на роскошь» в российском налоговом праве не существует как отдельный вид платежа. В быту и СМИ так называют повышенный коэффициент к ставке налогов на имущество физических лиц, который применяется к дорогой недвижимости. Если кадаровая стоимость объекта превышает установленный законом порог, налоговая нагрузка возрастает значительно. Ниже подробно разбираем, как это работает именно для апартаментов.

Нормативная база: статья 408 Налогового кодекса РФ

Порядок расчета налога на имущество физических лиц регламентируется главой 32 НК РФ. Ключевую роль играет статья 408 «Ставки налога».

• Базовые ставки (п. 1 ст. 408 НК РФ): для жилых домов, квартир, комнат, 0,1% от кадастровой стоимости; для иных объектов (в т.ч. апартаментов, если они не признаны жилыми помещениями) — до 0,5% (устанавливается региональным законом).
• Повышающий коэффициент (п. 2 ст. 408 НК РФ): если кадастровая стоимость объекта превышает 300 млн рублей, к ставке применяется коэффициент 2. Регионы имеют право установить коэффициент до 3 (максимальная ставка достигает 2% для жилья и 3% для нежилья).

Апартаменты: жилье или нежилое помещение?

Это критически важный момент для расчета налога.

Вариант А: Апартаменты со статусом «Жилое помещение»

Если по итогам судебной практики или изначально по проекту апартаменты признаны жилыми (соответствуют требованиям ЖК РФ, есть возможность постоянной регистрации), к ним применяются льготные ставки:

• Базовая ставка: 0,1%.
• При стоимости > 300 млн руб.: ставка 0,2% (или до 0,3% по решению региона).

Вариант Б: Апартаменты со статусом «Нежилое помещение» (частый случай)

Большинство апартаментов в апарт-отелях и бизнес-центрах относятся к нежилым фондам (коммерческая недвижимость). Для них:

• Базовая ставка: 0,5% (максимум, регион может понизить).
• При стоимости > 300 млн руб.: ставка 1,0% (или до 1,5% / 2,0% / 3,0% в зависимости от регионального закона).

Порог «роскоши»: 300 миллионов рублей

Порог в 300 млн руб. устанавливается федеральным законом (п. 2 ст. 408 НК РФ) и не зависит от региона. Он привязан к кадастровой стоимости на 1 января налогового периода.

Как считается порог для доли в праве общей собственности?

Если апартаменты в совместной собственности (например, у супругов), порог 300 млн руб. применяется к кадастровой стоимости всей недвижимости, а не к доле каждого. Если объект стоит 400 млн руб., повышенный коэффициент применяется ко всей налоговой базе, а не только к «лишним» 100 млн.

Пример расчета налога на апартаменты-нежилые (Москва / МО)

Предположим: апартаменты в собственности физлица, статус, нежилое помещение, кадастровая стоимость на — 350 млн руб. Ставка в Москве для нежилья базовая 0,5%, с коэф. 2 — 1,0%.

1. Налоговая база: 350 000 000 руб.
2. Ставка с коэффициентом 2: 0,5% × 2 = 1,0%.
3. Налог за год: 350 000 000 × 1,0% = 3 500 000 руб;

Для сравнения: если бы стоимость была 290 млн руб. (коэф. 1 не применяется): 290 000 000 × 0,5% = 1 450 000 руб. Разница — более чем в 2 раза.

Региональные особенности (Примеры)

Субъекты РФ могут устанавливать свои ставки в пределах НК РФ и свои повышающие коэффициенты (до 3).

Примечание: ставки меняются, актуальные цифры всегда проверяйте в региональном законе «О налоге на имущество физических лиц» на официальном сайте ФНС (nalog.gov.ru).

Льготы и освобождение от налога

Повышенный коэффициент «на роскошь» не отменяет федеральные налоговые вычеты (ст. 403 НК РФ), но имеет нюансы:

• Вычет 20 кв. м (квартира) / 10 кв. м (комната) / 50 кв. м (дом): распространяется только на жилые помещения. Если апартаменты, нежилые, вычета по площади нет. Налог платится от полной кадастровой стоимости.
• Льготные категории (пенсионеры, инвалиды и др.): право на освобождение от налога на один объект каждого вида (квартира, дом, гараж, нежилое помещение). Если апартаменты — единственное нежилое помещение в собственности пенсионера, налог на них не платится (в т.ч. с коэффициентом роскоши).

Сроки оплаты и уведомления

• Налоговый период: календарный год.
• Срок оплаты: не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом (например, за 2024 год — до ).
• Уведомление: налоговая инспекция направляет уведомление не позднее 30 октября. Если не пришло — обязанность платить не снимается (нужно проверить в ЛК ФНС или Госуслугах).

Можно ли снизить налог? Легальные способы

1. Оспаривание кадастровой стоимости: если рыночная цена ниже кадастровой. Порядок: комиссия при органе гос. регистрации (административный порядок) или суд. Успех снижает базу и может «вытащить» объект из-под порога 300 млн руб.
2. Признание апартаментов жилыми помещениями: сложный судебный процесс (ст. 16 ЖК РФ). При успехе ставка упадет с 0,5–1,0% до 0,1–0,2%, появится вычет 20 кв. м.
3. Оформление в собственность льготного категории: если есть пенсионер-родственник без права на нежилое помещение — оформить долю/объект на него (с учетом рисков дарения/продажи).
4. Проверка применения коэффициента: иногда ФНС ошибается, применяя коэф. 2 к объектам дешевле 300 млн или к жилым помещениям с коэф. 3 без регионального закона. Требуйте пересчет.

Апартаменты в залог/ипотеке: платит ли банк?

Нет. Налогоплательщиком по ст. 400 НК РФ является собственник. Залогодержатель (банк) налог не платит. Наличие обременения (ипотеки) налоговой базе и ставке не влияет.

Частые ошибки и мифы

• Миф: «Налог на роскошь — это отдельный платеж в 2% от стоимости». Факт: это коэффициент 2 к базовой ставке (0,5% → 1,0% для нежилья).
• Миф: «Порог 300 млн индексируется каждый год». Факт: Порог зафиксирован в ст. 408 НК РФ в абсолютной сумме. Индексации нет (на 2024–2025 гг.).
• Ошибка: Не учитывать, что апартаменты — нежилье. Многие ждут вычета 20 кв. м, но его нет для коммерческой недвижимости.

Налог на апартаменты с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. может составлять 1–3% в год от их полной стоимости (в зависимости от региона и статуса объекта). Для нежилых апартаментов это особенно ощутимо из-за отсутствия вычета по площади и высокой базовой ставки.

Рекомендация: ежегодно (в январе-феврале) проверяйте кадастровую стоимость в ЛК ФНС или на сайте Росреестра. Если она приближается к 300 млн руб. или превышает рыночную — готовьте документы на оспаривание. Это единственный рабочий механизм легального снижения нагрузки «на роскошь».

Статья носит информационный характер. Налоговое законодательство меняется. Для принятия решений обратитесь к актуальной редакции НК РФ и региональным законам, а также консультируйтесь с налоговым советником.