Передача квартиры по договору дарения — один из самых распространённых способов переоформить недвижимость внутри семьи. Однако у многих возникает вопрос: нужно ли платить налог с такой сделки? Разберёмся подробно, в каких случаях дарение между близкими родственниками освобождается от НДФЛ, а когда налог всё-таки придётся уплатить.
Общее правило налогообложения дарения
По общему правилу получение квартиры, жилого дома, земельного участка или доли в них по договору дарения юридически признаётся получением дохода в натуральной (неденежной) форме. Стоимость подаренной недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% для налоговых резидентов РФ и 30% для нерезидентов.
Однако Налоговый кодекс РФ предусматривает важное исключение для сделок внутри семьи.
Кто освобождается от налога при дарении
Согласно пункту 18.1 статьи 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками. К ним относятся:
- супруги;
- родители и дети (в т.ч. усыновители и усыновлённые);
- дедушки, бабушки и внуки;
- полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры.
Таким образом, при дарении квартиры между супругами, родителями и детьми, бабушками, дедушками и внуками одаряемый полностью освобождён от уплаты НДФЛ. Подавать декларацию 3-НДФЛ в этом случае также не требуется.
Когда налог платить придётся
Если даритель и одаряемый не входят в перечень близких родственников, налог уплачивается в общем порядке. Например, дарение между:
- дядей и племянником;
- тёщей и зятем, свекровью и невесткой;
- двоюродными братьями и сёстрами;
- бывшими супругами после расторжения брака;
- сожителями («гражданскими» супругами), не зарегистрировавшими брак;
- друзьями и другими лицами, не связанными родством.
В этих ситуациях одаряемый обязан задекларировать доход и уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости (при отсутствии рыночной оценки налоговая база определяется по кадастровой стоимости).
Особые ситуации: на что обращает внимание ФНС
Налоговые органы разъясняют отдельные спорные моменты, связанные с дарением недвижимости:
Дарение доли в квартире
Если, например, у матери и сына есть по 1/2 доли в квартире, и один из них дарит свою долю другому, налог не уплачивается, ведь сделка совершается между близкими родственниками. Освобождение действует независимо от размера доли.
Дарение коммерческой недвижимости
Долгое время существовали споры о том, распространяется ли льгота на нежилую и коммерческую недвижимость. Верховный Суд РФ поставил точку в этом вопросе: дарение недвижимости, в т.ч. нежилой и коммерческой, между близкими родственниками не облагается НДФЛ. Вид недвижимости значения не имеет — важен лишь факт родства.
Дарение от юридического лица
Если квартиру дарит организация (например, работодатель), льгота по родству не применяется — она действует только при дарении между физическими лицами.
Какие расходы всё же возникают при дарении
Даже при освобождении от налога участники сделки несут некоторые сопутствующие расходы:
- Госпошлина за регистрацию перехода права в Росреестре — 2000 рублей для физических лиц;
- Услуги нотариуса (по желанию сторон или в обязательном порядке при дарении доли в праве общей собственности постороннему лицу, а также при дарении недвижимости несовершеннолетнего).
- Услуги юриста по составлению договора, если стороны не оформляют его самостоятельно.
Налог при последующей продаже подаренной квартиры
Важно помнить: освобождение от налога касается только момента дарения. Если одаряемый позже решит продать квартиру, может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ с продажи. Налог не взимается, если недвижимость находилась в собственности:
- не менее 3 лет — если квартира получена в дар от близкого родственника или члена семьи;
- не менее 5 лет — в остальных случаях.
При продаже раньше минимального срока доход можно уменьшить на сумму расходов дарителя на приобретение этой недвижимости (если сохранились подтверждающие документы) либо применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей.
Как подтвердить родство для налоговой
Чтобы у налоговой инспекции не возникло вопросов, рекомендуется сохранять документы, подтверждающие родственные связи:
- свидетельство о браке — для супругов;
- свидетельство о рождении — для родителей, детей, бабушек, дедушек и внуков;
- документы об усыновлении, для усыновителей и усыновлённых.
Если инспекция направит запрос о полученном доходе, достаточно представить копии этих документов вместе с договором дарения.
Дарение квартиры между близкими родственниками — супругами, родителями и детьми, бабушками, дедушками, внуками, братьями и сёстрами — не облагается НДФЛ, причём независимо от вида недвижимости (жилая или коммерческая). Это делает дарственную удобным инструментом передачи имущества внутри семьи с минимальной налоговой нагрузкой. Однако если сделка совершается между лицами, не входящими в этот перечень, одаряемому придётся уплатить 13% от стоимости недвижимости. Кроме того, следует учитывать налоговые последствия при последующей продаже подаренной квартиры и соблюдать минимальные сроки владения.