Продажа доли в квартире — распространённая сделка, которая вызывает у собственников множество вопросов о налогообложении. Особенно часто спрашивают: нужно ли платить налог и подавать декларацию, если стоимость доли составляет менее одного миллиона рублей? Разберёмся в этом вопросе подробно.
Общие правила налогообложения при продаже недвижимости
При продаже квартиры или доли в ней собственник получает доход, который в общем случае облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (для налоговых резидентов РФ). Однако законодательство предусматривает ряд случаев, когда налог платить не нужно.
Минимальный срок владения
НДФЛ не уплачивается, если недвижимость находилась в собственности продавца:
- 5 лет и более — общий минимальный срок владения;
- 3 года и более — если доля получена в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё продавца.
Если минимальный срок владения истёк, то независимо от суммы сделки ни налог, ни декларация 3-НДФЛ не требуются.
Имущественный налоговый вычет в 1 миллион рублей
Если срок владения не истёк, продавец вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, при продаже жилой недвижимости вычет составляет 1 000 000 рублей.
Это означает, что из дохода от продажи вычитается 1 миллион рублей, и налог начисляется только на оставшуюся сумму. Соответственно:
- если доля продана за 1 миллион рублей или дешевле, налоговая база равна нулю и НДФЛ платить не нужно;
- если доля продана дороже, налог уплачивается только с суммы превышения.
Пример расчёта
Допустим, собственник продал долю в квартире за 800 000 рублей, владев ею менее минимального срока. Применяем вычет: 800 000 − 1 000 000 = отрицательное значение, то есть налоговая база равна нулю. НДФЛ к уплате — 0 рублей.
Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ
Здесь есть важный нюанс. С 2021 года действует правило: если доход от продажи недвижимости не превышает размер налогового вычета (1 млн рублей для жилья), то подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется. Это закреплено в статье 214;10 НК РФ.
Таким образом, при продаже доли за сумму менее миллиона рублей:
- НДФЛ не уплачивается;
- декларация 3-НДФЛ не подаётся;
- никаких дополнительных действий от продавца не требуется.
Однако если доход превышает 1 миллион рублей, декларацию подать необходимо, даже если после применения вычета или учёта расходов на покупку налог окажется нулевым.
Особенности при продаже доли
Вычет при продаже доли как отдельного объекта
Если доля в праве собственности оформлена отдельным свидетельством (выпиской ЕГРН) и продаётся по отдельному договору купли-продажи как самостоятельный объект, собственник вправе применить вычет в полном размере, 1 миллион рублей.
Вычет при продаже квартиры целиком по одному договору
Если квартира продаётся целиком по одному договору несколькими совладельцами, вычет в 1 миллион рублей распределяется между ними пропорционально их долям. Например, при доле 1/2 вычет составит 500 000 рублей. Этот подход подтверждён в т.ч. позициями Верховного Суда РФ.
Уменьшение дохода на расходы
Вместо вычета продавец может уменьшить доход на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение доли. Иногда это выгоднее, чем фиксированный вычет.
Кадастровая стоимость: важное ограничение
Следует помнить о правиле кадастровой стоимости. Если цена продажи доли занижена, налоговая база определяется как кадастровая стоимость доли, умноженная на коэффициент 0,7. То есть даже если в договоре указана сумма менее миллиона, но 70% кадастровой стоимости выше, налог может быть рассчитан именно от этой величины, и декларацию придётся подать.
- При продаже доли в квартире дешевле 1 миллиона рублей НДФЛ, как правило, платить не нужно благодаря имущественному вычету.
- Если доход не превышает 1 млн рублей, декларация 3-НДФЛ не подаётся.
- При продаже доли по отдельному договору вычет применяется в полном размере; при продаже квартиры целиком, распределяется между совладельцами.
- Необходимо учитывать правило 0,7 от кадастровой стоимости.
- Если минимальный срок владения (3 или 5 лет) истёк, налог и декларация не требуются вовсе.
В спорных ситуациях рекомендуется обратиться за разъяснениями в налоговый орган по месту учёта или проконсультироваться со специалистом по налоговому праву.