Дарение недвижимости кажется простым способом передать дом или квартиру родственнику․ Однако после дарения нередко возникают вопросы по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ), особенно если новый собственник решит продать полученное имущество․ Разберёмся, в каких случаях налог платить придётся, а в каких — можно получить освобождение․

Облагается ли налогом само дарение

Прежде чем говорить о продаже, важно понять, что происходит в момент дарения:

• Дарение между близкими родственниками (супруги, родители, дети, в т․ч․ усыновлённые, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры) — полностью освобождено от НДФЛ․ Одаряемый ничего не платит и декларацию не подаёт․
• Дарение от посторонних лиц — полученный в дар дом считается доходом, и одаряемый обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой (или рыночной) стоимости недвижимости, а также подать декларацию 3-НДФЛ․

Налог при продаже подаренного дома

При продаже дома собственник получает доход, с которого в общем случае нужно заплатить НДФЛ, подать декларацию 3-НДФЛ и самостоятельно перечислить налог в бюджет․ Однако освобождение зависит от срока владения и жизненной ситуации собственника․

Минимальный срок владения

Налоговая служба выделяет основные правила:

1. 3 года — если дом получен в дар от близкого родственника или члена семьи, а также если продаваемое жильё является единственным у собственника․
2. 5 лет — в остальных случаях, в т․ч․ если даритель не являлся близким родственником․

Если минимальный срок владения истёк — доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ, декларацию подавать не нужно․

Как считается срок владения

Срок владения отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности на одаряемого, а не с момента подписания договора дарения․ Это важно учитывать при планировании сделки․

Если срок владения не истёк: как уменьшить налог

Если дом продаётся раньше минимального срока, налог придётся заплатить, но его можно законно уменьшить:

• Имущественный вычет 1 000 000 рублей — из дохода от продажи вычитается миллион рублей, налог платится с остатка․
• Вычет расходов дарителя — если дом был подарен близким родственником, можно уменьшить доход на сумму расходов, которые даритель понёс при приобретении этой недвижимости (при наличии подтверждающих документов)․
• Учёт уплаченного при дарении НДФЛ — если одаряемый (не близкий родственник) уже заплатил налог со стоимости подарка, эту сумму можно учесть при продаже․

Пример расчёта

Допустим, дом подарен братом, продан через 2 года за 6 000 000 рублей․ Применяем вычет 1 000 000 рублей: налогооблагаемая база составит 5 000 000 рублей, НДФЛ, 650 000 рублей․ Если у дарителя сохранились документы о покупке дома, например, за 4 500 000 рублей, налог составит лишь 13% от разницы — 195 000 рублей․

Порядок действий при продаже

1. Определить, истёк ли минимальный срок владения (3 или 5 лет)․
2. Если нет — выбрать наиболее выгодный способ уменьшения базы (вычет или расходы дарителя)․
3. Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
4. Уплатить налог до 15 июля того же года․

Налог с продажи дома, полученного по договору дарения, платится не всегда․ Если дом подарен близким родственником и находился в собственности более 3 лет (или 5 лет в иных случаях), продажа полностью освобождается от НДФЛ․ При более ранней продаже налог можно существенно уменьшить за счёт имущественного вычета или документально подтверждённых расходов дарителя․ Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы выбрать оптимальный вариант и избежать штрафов за несвоевременную подачу декларации․