Продажа квартиры, дома или другого имущества близкому родственнику — распространённая ситуация в российских семьях. Многие считают, что сделки между родственниками вообще не облагаются налогом, однако это не совсем так. Разберёмся подробно, когда при продаже имущества близкому родственнику нужно платить НДФЛ, а когда нет, и какую роль играет минимальный срок владения в 3 года.
Облагается ли налогом продажа имущества родственнику?
Важно понимать ключевой момент: сам факт продажи имущества близкому родственнику не освобождает продавца от налога. Налоговый кодекс РФ не содержит льгот по НДФЛ для сделок купли-продажи между членами семьи. Освобождение от налога при сделках между близкими родственниками действует только при дарении и наследовании, но не при продаже.
Таким образом, если вы продаёте квартиру сыну, дочери, родителям, брату или сестре, налог рассчитывается по общим правилам. Решающее значение имеет срок владения имуществом.
Минимальный срок владения: 3 года и 5 лет
По общему правилу доход от продажи недвижимости не облагается НДФЛ, если объект находился в собственности продавца не менее минимального срока владения. С 1 января 2016 года действуют два таких срока:
- 3 года, в льготных случаях, установленных статьёй 217.1 НК РФ;
- 5 лет, во всех остальных случаях.
Когда применяется срок владения 3 года
Трёхлетний минимальный срок владения действует, если право собственности на недвижимость получено:
- В порядке наследования — срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства), а не с даты регистрации права собственности.
- По договору дарения от члена семьи или близкого родственника, супруга, родителей, детей, усыновителей, усыновлённых, дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестёр.
- В результате приватизации.
- По договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).
- Если продаваемое жильё является единственным для владельца (с учётом установленных нюансов о недавно приобретённом другом жилье).
Примеры расчёта
Пример 1. Налога нет
Квартира получена по наследству от родного деда в 2018 году. Минимальный срок владения — 3 года. Начиная с 2021 года квартиру можно продать любому покупателю, включая близкого родственника, и не платить НДФЛ, а также не подавать декларацию 3-НДФЛ.
Пример 2. Налог есть
Квартира куплена в 2023 году и продана матери в 2025 году. Срок владения — 2 года, что меньше минимальных 5 лет (покупка не относится к льготным основаниям). Несмотря на то что покупатель — близкий родственник, продавец обязан задекларировать доход и уплатить НДФЛ.
Как уменьшить налог, если срок владения не истёк
Если минимальный срок владения не прошёл, налог можно уменьшить одним из двух способов:
- Имущественный вычет 1 000 000 рублей — налог платится с разницы между ценой продажи и вычетом;
- Вычет в размере документально подтверждённых расходов на приобретение этого имущества, налог платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки.
Ставка налога составляет 13% (или 15% с части дохода, превышающей установленный порог) для налоговых резидентов РФ и 30% для нерезидентов.
Также следует помнить о правиле кадастровой стоимости: если цена продажи в договоре ниже 70% кадастровой стоимости объекта, налог рассчитывается исходя из 70% кадастровой стоимости;
Нужно ли платить налог покупателю-родственнику?
Нет. Покупатель недвижимости не получает дохода, поэтому НДФЛ у него не возникает независимо от того, кем приходится ему продавец. При этом покупатель-родственник, как правило, не может получить имущественный налоговый вычет при покупке, поскольку сделка совершена между взаимозависимыми лицами (п. 5 ст. 220 НК РФ).
Декларирование и сроки уплаты
Если налог всё же возникает, необходимо:
- подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог до 15 июля того же года.
Если срок владения превысил минимальный (3 или 5 лет), доход от продажи не подлежит ни налогообложению, ни декларированию.
Продажа недвижимости близкому родственнику сама по себе не освобождает от НДФЛ. Ключевое значение имеет срок владения: если имущество получено по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации или является единственным жильём, достаточно владеть им 3 года, чтобы продать без налога. В остальных случаях минимальный срок составляет 5 лет. Если срок не истёк, налог можно законно уменьшить с помощью имущественного вычета или учёта расходов на приобретение. Перед сделкой рекомендуется сравнить варианты расчёта и, при необходимости, проконсультироваться с налоговым специалистом.