Многие граждане задаются вопросом: нужно ли платить налог, если квартира продаётся раньше установленного законом срока владения? Разберёмся подробно, какой налог взимается, когда можно его не платить и как законно уменьшить сумму.
Какой налог взимается
При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока владения, продавец обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Важно понимать: налог платит именно продавец, а не покупатель. Покупатель квартиры налог с покупки не платит — наоборот, он может получить имущественный налоговый вычет.
Ставки налога
- 13% — для налоговых резидентов РФ с дохода до 5 млн рублей в год;
- 15% — с суммы дохода, превышающей 5 млн рублей в год;
- 30% — для нерезидентов РФ (находящихся на территории страны менее 183 дней в году).
Минимальный срок владения
Налог не платится, если квартира находилась в собственности дольше минимального срока:
- 3 года — если жильё получено в наследство, в дар от близкого родственника, по договору ренты, в результате приватизации, а также если это единственное жильё продавца;
- 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, дарение от посторонних лиц и т.д.).
Если квартира продана раньше этих сроков — возникает обязанность подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог.
Как уменьшить налог
Имущественный вычет 1 млн рублей
Из суммы продажи можно вычесть 1 000 000 рублей, и налог платится только с остатка. Например, квартира продана за 4 млн рублей: налог составит (4 000 000 − 1 000 000) × 13% = 390 000 рублей.
Вычет расходов на покупку
Если сохранились документы о покупке квартиры, можно уменьшить доход на сумму фактических расходов. Например, купили за 3,5 млн, продали за 4 млн: налог = (4 000 000 − 3 500 000) × 13% = 65 000 рублей. Этот вариант часто выгоднее вычета в 1 млн.
Правило 70% кадастровой стоимости
Если квартира продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости, налог рассчитывается именно от 70% кадастровой стоимости. Это сделано для борьбы с занижением цены в договорах.
Когда налог платить не нужно
- Квартира в собственности более 3 лет (в льготных случаях) или более 5 лет;
- Жильё продано за ту же сумму или дешевле, чем куплено (нет дохода);
- Доход от продажи не превышает 1 млн рублей (покрывается вычетом);
- Семьи с двумя и более детьми при соблюдении условий (покупка нового жилья в том же году и др.).
Сроки подачи декларации и уплаты
- Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Налог уплачивается до 15 июля того же года.
За нарушение сроков предусмотрены штрафы и пени, поэтому важно не затягивать с отчётностью.
При продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, в большинстве случаев придётся заплатить НДФЛ по ставке 13% (или 15% с суммы свыше 5 млн рублей). Однако сумму налога можно законно уменьшить с помощью вычета в 1 млн рублей или за счёт подтверждённых расходов на покупку. Перед сделкой рекомендуется рассчитать оба варианта и выбрать наиболее выгодный, а при необходимости проконсультироваться со специалистом.