Продажа квартиры — это не только радостное событие, но и повод разобратся с налоговыми обязательствами. В России доход от продажи недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако платить его нужно не всегда: закон предусматривает ряд случаев полного освобождения от налога, а также способы законно уменьшить его сумму. Разберём все нюансы подробно.
Когда налог платить не нужно
Главное правило связано с минимальным сроком владения недвижимостью. Если вы владели квартирой дольше установленного срока, доход от её продажи полностью освобождается от НДФЛ, и декларацию подавать не требуется.
Срок владения 5 лет
По общему правилу минимальный срок владения составляет 5 лет. Он применяется к квартирам, приобретённым в собственность после 1 января 2016 года.
Срок владения 3 года
Сокращённый срок — 3 года — действует в следующих случаях:
- квартира получена в наследство или в дар от близкого родственника (супруга, родителей, детей, братьев, сестёр, бабушек, дедушек, внуков);
- жильё получено в результате приватизации;
- квартира передана по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- продаётся единственное жильё — на момент продажи у вас нет другой жилой недвижимости в собственности (с учётом жилья, приобретённого в браке). При этом если новое жильё куплено в течение 90 дней до продажи старого, оно не учитывается.
Также с 2020 года семьи с двумя и более детьми могут быть освобождены от налога при продаже жилья при соблюдении ряда условий (покупка более просторного жилья в том же году или до 30 апреля следующего года и др.).
Ставка налога
Если минимальный срок владения не выдержан, придётся заплатить НДФЛ:
- 13% — для налоговых резидентов РФ с дохода до 2,4 млн рублей в год (по прогрессивной шкале ставка может быть выше при больших доходах);
- 30% — для нерезидентов (тех, кто находился в России менее 183 дней в течение 12 месяцев).
Важно: налог платится не со всей суммы продажи, а с налогооблагаемой базы, которую можно уменьшить.
Как уменьшить налог
Имущественный вычет 1 млн рублей
Из дохода от продажи можно вычесть 1 000 000 рублей. Например, квартира продана за 5 млн рублей — налог считается с 4 млн: 4 000 000 × 13% = 520 000 рублей.
Вычет фактических расходов на покупку
Вместо фиксированного вычета можно уменьшить доход на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение этой квартиры. Например, купили за 4 млн, продали за 5 млн — налог платится с разницы в 1 млн: 130 000 рублей. Этот вариант выгоднее, если расходы превышали 1 млн рублей. Понадобятся договор купли-продажи и платёжные документы.
Правило 70% кадастровой стоимости
Если квартира продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости (на 1 января года продажи), то для расчёта налога доходом считается именно 70% кадастровой стоимости, а не цена в договоре. Это сделано для борьбы с занижением цены в документах.
Как отчитаться перед налоговой
- Подать декларацию по форме 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Это можно сделать через личный кабинет на сайте ФНС, в приложении «Налоги ФЛ», через Госуслуги или лично в инспекции;
- Приложить документы: договор купли-продажи, документы, подтверждающие расходы (если применяете вычет расходов).
- Уплатить налог, не позднее 15 июля того же года.
За несвоевременную подачу декларации предусмотрен штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30% и не менее 1000 рублей). За неуплату налога начисляются пени и штраф 20% от недоимки.
Налог при продаже квартиры платить не нужно, если вы владели ею 5 лет (или 3 года в льготных случаях, включая единственное жильё). В остальных ситуациях НДФЛ составит 13% (для резидентов), но базу можно уменьшить на 1 млн рублей или на сумму расходов на покупку. Не забудьте вовремя подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог — это избавит от штрафов и пеней. При сложных ситуациях (наследство, долевая собственность, продажа нескольких объектов) имеет смысл проконсультироваться с налоговым специалистом.