Покупка квартиры по договору долевого участия (ДДУ) — один из самых популярных способов приобретения жилья в России. Однако когда дольщик решает продать квартиру, возникает вопрос: придётся ли платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)? Разберём подробно, в каких случаях налог не взимается, как считается срок владения и какие льготы действуют в 2026 году.
Общее правило: минимальный срок владения
По общему правилу доход от продажи недвижимости облагается НДФЛ по ставке 13% (или 15% с суммы дохода, превышающей установленный порог при прогрессивной шкале). Однако налог платить не нужно, если квартира находилась в собственности дольше минимального срока владения:
- 5 лет, стандартный срок для большинства объектов;
- 3 года — если жильё является единственным, получено по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или договору пожизненного содержания с иждивением.
Особенность для дольщиков: с чего начинается срок владения
Главная льгота для участников долевого строительства заключается в том, что срок владения квартирой отсчитывается не с момента регистрации права собственности, а с момента полной оплаты по договору долевого участия (или договору уступки права требования).
Это очень выгодно, ведь между оплатой ДДУ и сдачей дома в эксплуатацию нередко проходит 2–4 года. Таким образом, к моменту оформления квартиры в собственность значительная часть минимального срока уже может быть «отработана».
Пример
Дольщик полностью оплатил квартиру по ДДУ в марте 2021 года. Дом сдан, право собственности зарегистрировано в июне 2024 года. Пятилетний срок владения истекает в марте 2026 года — то есть уже в 2026 году квартиру можно продать без уплаты НДФЛ, хотя в собственности она формально менее двух лет.
Когда налог платить не придётся
- Истёк минимальный срок владения (3 или 5 лет с момента полной оплаты ДДУ).
- Квартира продана не дороже цены покупки, дохода нет, но декларацию подать всё равно нужно, приложив подтверждающие документы.
- Применён имущественный вычет, доход от продажи можно уменьшить на 1 млн рублей либо на сумму фактических расходов на приобретение квартиры (оплата по ДДУ, проценты по ипотеке в пределах лимитов).
- Семейная льгота — семьи с двумя и более детьми освобождаются от налога при продаже жилья при соблюдении условий: покупка нового жилья в том же году (или до 30 апреля следующего), увеличение площади или кадастровой стоимости, отсутствие у членов семьи иного жилья свыше установленной доли.
Региональные льготы в 2026 году
В 2026 году 24 региона России уменьшили минимальный срок владения при продаже квартир, создав более льготные условия для своих жителей. Кроме того, в Москве в минимальный срок владения жильём, полученным по программе реновации, включается и срок владения предыдущей квартирой.
Перед сделкой стоит уточнить, действуют ли подобные льготы в вашем субъекте РФ — это может существенно сократить ожидание «безналоговой» продажи;
Если срок владения не истёк: как уменьшить налог
Если продать квартиру нужно раньше минимального срока, налоговую базу можно уменьшить:
- На сумму расходов — стоимость квартиры по ДДУ, подтверждённая платёжными документами. Налог платится только с разницы между ценой продажи и ценой покупки;
- На имущественный вычет 1 млн рублей — если расходы подтвердить невозможно или они меньше вычета;
- Учитывайте правило кадастровой стоимости: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налог считается от 0,7 кадастровой стоимости.
Частые ошибки дольщиков
- Отсчёт срока владения от даты регистрации собственности, а не от полной оплаты ДДУ, из-за этого люди переплачивают налог;
- Отсутствие платёжных документов, подтверждающих расходы;
- Неподача декларации 3-НДФЛ даже при нулевом налоге — это грозит штрафом;
- Игнорирование прогрессивной шкалы: при большом доходе часть суммы облагается по ставке 15%.
Дольщики находятся в выгодном положении: срок владения квартирой считается с момента полной оплаты по ДДУ, что часто позволяет продать жильё без налога сразу после оформления собственности или вскоре после этого. Если срок ещё не истёк, налог можно законно уменьшить за счёт подтверждённых расходов или имущественного вычета. Перед сделкой рекомендуется проверить региональные льготы и при необходимости проконсультироваться с налоговым специалистом.