Продажа квартиры, это получение дохода, а значит, в ряде случаев с него необходимо заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако налог возникает не всегда: многое зависит от срока владения недвижимостью, способа её получения и стоимости сделки. Разберём все ключевые правила.
Когда налог платить не нужно
Главное условие освобождения от налога, минимальный срок владения недвижимостью. Если квартира находилась в собственности дольше установленного срока, доход от её продажи налогом не облагается, а декларацию подавать не требуется.
Минимальный срок владения составляет:
- 3 года — если жильё получено в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты), а также если это единственное жильё продавца;
- 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, дарение от постороннего лица и т. д.).
Для единственного жилья действует важное уточнение: если новая квартира куплена в течение 90 дней до продажи старой, старая всё равно считается единственным жильём, и применяется трёхлетний срок.
Ставка налога
Если минимальный срок владения не выдержан, с дохода от продажи нужно заплатить НДФЛ:
- 13% — для налоговых резидентов РФ (при доходе до 2,4 млн рублей в год; с учётом прогрессивной шкалы ставка может быть выше — до 22% при очень больших доходах);
- 30% — для нерезидентов РФ (находящихся в стране менее 183 дней в году).
Как уменьшить налоговую базу
Налог платится не со всей суммы продажи, а с налогооблагаемой базы, которую можно законно уменьшить одним из двух способов (на выбор):
Имущественный вычет, 1 млн рублей
Из суммы продажи вычитается 1 000 000 рублей, и налог платится с остатка. Например, квартира продана за 5 млн рублей: налог составит (5 000 000 − 1 000 000) × 13% = 520 000 рублей.
Вычет в размере расходов на покупку
Если квартира ранее была куплена и сохранились подтверждающие документы (договор, платёжные документы), можно вычесть из дохода сумму расходов на её приобретение. Например, купили за 4 млн, продали за 5 млн: налог = (5 000 000 − 4 000 000) × 13% = 130 000 рублей. Этот вариант часто выгоднее фиксированного вычета.
Правило 70% кадастровой стоимости
Если квартира продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости, налоговая база всё равно рассчитывается как 70% от кадастровой стоимости. Это правило не позволяет занижать цену в договоре ради уменьшения налога.
Декларация и сроки уплаты
Если налог возникает, продавец обязан:
- Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- Уплатить налог до 15 июля того же года.
За несвоевременную подачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени.
Особые случаи
- Продажа доли в квартире — вычет в 1 млн рублей распределяется пропорционально долям (при продаже по одному договору) либо предоставляется в полном размере каждому собственнику (при продаже доли по отдельному договору).
- Семьи с двумя и более детьми — освобождаются от налога при продаже жилья независимо от срока владения, если в том же году (или до 30 апреля следующего) куплено новое жильё большей площади или стоимости, при соблюдении ряда условий.
- Жильё, полученное по программе реновации — в срок владения засчитывается период владения прежней квартирой.
Налог при продаже квартиры, это НДФЛ по ставке 13% (или выше по прогрессивной шкале) для резидентов и 30% для нерезидентов. Платить его не нужно, если выдержан минимальный срок владения, 3 или 5 лет. В остальных случаях базу можно уменьшить на 1 млн рублей или на сумму документально подтверждённых расходов на покупку. Не забудьте вовремя подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог, чтобы избежать штрафов.