Вопрос налогообложения при сделках с недвижимостью вызывает много вопросов у граждан. Фраза «покупка квартиры в собственности менее 3 лет» часто вводит в заблуждение: налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платит не покупатель, а продавец, если он владел объектом меньше установленного законом минимального срока. В этой статье подробно разберем, кто является налогоплательщиком, какие сроки владения действуют в 2026 году, как законно уменьшить налог и какие обязательства лежат на сторонах сделки.

Кто является налогоплательщиком: продавец или покупатель?

Согласно статье 214.7 Налогового кодекса РФ, объектом налогообложения является доход, полученный от продажи имущества. Налоговым агентом в данном случае выступает продавец недвижимости.

• Продавец: Оплачивает НДФЛ с разницы между доходом (ценой продажи) и расходами (ценой покупки/вычетом), если срок владения меньше минимального.
• Покупатель: Не платит налог за сам факт приобретения квартиры. Наоборот, покупатель получает право на имущественный налоговый вычет (возврат 13% от стоимости жилья до 2 млн руб. и процентов по ипотеке до 3 млн руб.).

Минимальные сроки владения в 2026 году: 3 года или 5 лет?

С 2016 года введены два минимальных срока владения, после истечения которых продавец освобождается от подачи декларации и уплаты НДФЛ. В 2026 году правила остаются прежними.

Срок 3 года (льготный) применяется, если квартира получена:

• В порядке наследования (по завещанию или по закону);
• В порядке приватизации;
• По договору пожизненного содержания с иждивением (рента);
• В результате раздела имущества супругов (если доля определена судом или соглашением);
• По договору долевого участия (ДДУ) или договору эскроу — если дом сдан в эксплуатацию и права зарегистрированы до (переходное положение).

Срок 5 лет (общий) применяется ко всем остальным случаям:

• Покупка на вторичном рынке (договор купли-продажи, дарения, обмена);
• Получение по ДДУ/эскроу, если дом сдан после ;
• Строительство индивидуального жилого дома (срок считается с момента регистрации права);
• Получение в качестве вознаграждения по договору поручения и др.

Важно: Срок владения считается от даты государственной регистрации перехода права собственности (даты записи в ЕГРН/росписи в свидетельстве), а не от даты подписания договора или оплаты.

Как рассчитывается налог (НДФЛ) при продаже до истечения срока

Если срок владения меньше минимального (3 или 5 лет), продавец обязан:

1. Подать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
2. Уплатить налог до 15 июля того же года.

Ставка НДФЛ:

• 13% — для налоговых резидентов РФ (физлиц, пребывающих в РФ не менее 183 дней в году).
• 30%, для нерезидентов.

Налоговая база (доход) определяется как:

Доход от продажи — Расходы на покупку (или вычет 1 млн руб.)

Продавец имеет право выбрать один из двух способов уменьшения налоговой базы (ст. 220 НК РФ):

Вариант А: Имущественный вычет на продажу — 1 000 000 рублей

Доступен всегда, подтверждать расходы документами не нужно. Подходит, если квартира дешевая или документы на покупку утеряны.

Формула: (Цена продажи ⎯ 1 000 000) × 13%

Вариант Б: Вычет фактических документированных расходов на приобретение

Можно зачесть сумму, указанную в договоре покупки (ДКП, ДДУ, чек квитанция), а также расходы на оформление (нотариус, регистрация, агентство), если они указаны в договоре или есть отдельные чеки/акты. Условие: расходы должны быть подтверждены документами.

Формула: (Цена продажи ⎯ Цена покупки ⏤ Расходы на оформление) × 13%

Ограничение: Налоговая база не может быть отрицательной (менее нуля). Убыток по продаже переносить на будущие годы нельзя.

Важное правило: «70% от кадастровой стоимости» (ст. 214.7 НК РФ)

Если в договоре купли-продажи указана цена, ниже 70% от кадастровой стоимости на дату продажи, налоговая инспекция имеет право пересчитать доход продавца, приняв за базу 70% от кадастровой стоимости.

Это правило работает и при применении вычета 1 млн руб., и при зачете расходов.

Пример: Кадастровая стоимость 5 млн руб. Продали по договору за 3 млн руб. (это 60% от КС). Налоговая возьмет доход = 3,5 млн руб. (70% от 5 млн). Налог = (3,5 млн ⏤ 1 млн вычет) × 13% = 325 000 руб.

Покупатель: налоги и выгоды (вычеты)

Покупатель квартиры, которой «менее 3 лет» у продавца, не несет налоговых рисков по сделке продавца. Однако у покупателя появляются свои налоговые права:

Имущественный вычет при покупке (ст. 220 НК РФ):

• Основной вычет: 13% от стоимости жилья, но не более 2 000 000 руб. (макс. возврат 260 000 руб.).
• Вычет по процентам по ипотеке: 13% от суммы уплаченных процентов, но не более 3 000 000 руб. (макс. возврат 390 000 руб.).

Вычет можно получить многократно до исчерпания лимитов. С 2024 года оформление вычета упрощено: можно подать заявление через личный кабинет ФНС или приложение «Госуслуги» без справки 2-НДФЛ от работодателя (данные приходят автоматически).

Налог на имущество физических лиц:

После регистрации права собственности покупатель становится плательщиком налога на имущество. Ставка зависит от кадастровой стоимости и устанавливается местными законами (обычно 0,1% для жилья до 300 кв.м). Льготы предоставляются отдельным категориям граждан (пенсионеры, инвалиды и др.).

Пошаговый алгоритм действий продавца (если срок < 3/5 лет)

1. Оцените кадастровую стоимость на дату продажи (через сайт Росреестра или ФНС).
2. Определите цену в договоре (не ниже 70% от КС, чтобы избежать вопросов ФНС).
3. Соберите документы на покупку (ДКП, ДДУ, чеки, акты приема-передачи, справки о расходах на нотариуса/регистрацию) — если планируете зачесть реальные расходы.
4. Продайте квартиру, зарегистрируйте переход права в Росреестре.
5. До 30 апреля следующего года: заполните и сдайте декларацию 3-НДФЛ (через ЛК ФНС, налог.ру, почту или МФЦ). Приложите копии договора продажи, покупки (если зачисляете расходы), ЕГРН.
6. До 15 июля: оплатите налог по реквизитам, указанным в уведомлении ФНС (или через ЛК/банк).

Частые ошибки и мифы

Актуальные изменения и предложения на 2026 год

На конец 2025 — начало 2026 года в Госдуне обсуждались инициативы (в частности, от сенатора А. Миронова) о повышении лимита имущественного вычета при покупке жилья (до 5 млн руб. вместо 2 млн). На момент написания статьи (февраль 2026 г.) эти изменения не вступили в законную силу. Действуют лимиты 2 млн / 3 млн руб. Следите за официальными публикациями в «Российской газете» и на сайте ФНС.

Также продолжается цифровизация: сервис «Налог на продажу имущества» в ЛК ФНС позволяет автоматически загрузить данные из ЕГРН и заполнить 3-НДФЛ за несколько минут.

Краткий итог:

• Налог (НДФЛ 13%) платит продавец, если владел квартирой меньше 3 лет (льготные основания) или 5 лет (общий случай).
• Покупатель налог не платит, а получает право на вычет до 260 000 руб. (+ 390 000 руб. по ипотеке).
• Минимизировать налог можно вычетом 1 млн руб. или зачетом документированных расходов на покупку.
• Цена в договоре не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости.
• Декларация 3-НДФЛ, до 30 апреля, оплата — до 15 июля года, следующего за годом продажи.

При сложных ситуациях (долевая собственность, продажа части, наследование с последующей быстрой продажей, нерезидентство) рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или юристу для индивидуального расчета.

Статья подготовлена в информационных целях. Налоговое законодательство может меняться. Для принятия решений используйте актуальный текст Налогового кодекса РФ и консультации ФНС России.