Многие заёмщики, оформившие ипотеку по льготной ставке, с удивлением узнают, что экономия на процентах может рассматриваться налоговым законодательством как доход․ Речь идёт о так называемой материальной выгоде и налоге на неё․ Разберёмся, что это такое, когда возникает обязанность платить налог и кто освобождён от него․

Что такое материальная выгода

Материальная выгода — это экономия на процентах по кредиту, которую получает заёмщик, если ставка по его кредиту оказывается ниже установленного законом порога․ Согласно Налоговому кодексу РФ, материальная выгода возникает, когда ставка по рублёвому кредиту ниже 2/3 ключевой ставки Центрального банка, действующей на дату получения дохода․

Например, если ключевая ставка составляет 21%, то пороговое значение будет равно 14%․ Если заёмщик платит по кредиту меньше 14% годовых, разница между пороговой и фактической ставкой считается его доходом в виде материальной выгоды․

Такой доход облагается НДФЛ по повышенной ставке — 35%․

Когда возникает материальная выгода

Важно понимать: сама по себе низкая ставка по ипотеке ещё не означает обязанность платить налог․ Материальная выгода признаётся доходом только при наличии взаимозависимости между заёмщиком и кредитором․ Это происходит в следующих случаях:

• заёмщик взял кредит у своего работодателя;
• заёмщик владеет 25% и более доли в организации, выдавшей кредит;
• кредитор и заёмщик связаны родственными отношениями (в т․ч․ при кредитовании через ИП);
• заёмщик является сотрудником банка и получил кредит на льготных условиях как работник (в качестве заёмщика или титульного созаёмщика)․

Если же обычный гражданин оформил ипотеку в банке по государственной льготной программе (семейная ипотека, IT-ипотека и т․д․) и не связан с банком трудовыми или иными отношениями, материальная выгода у него не возникает․

Изменения в законодательстве

Правила налогообложения материальной выгоды в последние годы неоднократно менялись:

1. С по любая материальная выгода освобождалась от НДФЛ — это была временная мера поддержки․
2. С 1 января 2024 года эта льгота прекратила действие, и налог снова стал начисляться․
3. Федеральный закон от № 362-ФЗ вернул льготы для тех, кто оформил или рефинансировал кредит на строительство или покупку жилья и земельных участков до 31 декабря 2024 года․ Таким заёмщикам платить налог с материальной выгоды не нужно, при этом сохраняется возможность рефинансировать такие кредиты без потери льготы․

Кому не нужно платить налог

Даже если материальная выгода формально возникает, от налога освобождаются заёмщики, у которых есть право на имущественный налоговый вычет по приобретённому жилью․ Основные условия для этого:

• официальная работа, с доходов по которой уплачивается НДФЛ;
• недвижимость приобретена не у близкого родственника;
• имущественный вычет ранее не оформлялся, либо оформлялся после 2014 года, но сумма выбрана не полностью․

Напомним, что имущественный налоговый вычет — это возврат части ранее уплаченного налога при покупке жилья․

Как рассчитывается налог

Если налог всё же подлежит уплате, расчёт производится следующим образом:

1. Определяется 2/3 ключевой ставки ЦБ на последнее число каждого месяца пользования кредитом․
2. Из этой величины вычитается фактическая ставка по кредиту․
3. На полученную разницу начисляются проценты от остатка долга — это и есть материальная выгода за месяц․
4. С суммы материальной выгоды взимается НДФЛ по ставке 35%․

Как правило, расчёт и удержание налога производит налоговый агент — организация, выдавшая кредит (например, банк-работодатель)․ Заёмщику при этом не нужно самостоятельно подавать декларацию․

• Налог с материальной выгоды по низкой ипотечной ставке платят не все, а только заёмщики, взаимозависимые с кредитором (сотрудники банка, работодателя и т․п․)․
• Те, кто оформил или рефинансировал жилищный кредит до конца 2024 года, освобождены от этого налога․
• Право на имущественный вычет также освобождает от уплаты НДФЛ с материальной выгоды․
• Ставка налога на материальную выгоду — 35%, порог возникновения — 2/3 ключевой ставки ЦБ․

Если вы сомневаетесь, возникает ли у вас материальная выгода и обязанность платить налог, рекомендуется обратиться за разъяснениями в свой банк или в налоговую инспекцию по месту жительства․