Продажа недвижимости — это получение дохода‚ а значит‚ в ряде случаев с него нужно уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Разберём подробно‚ какой налог берут‚ если квартира находилась в собственности меньше трёх лет‚ как его рассчитать и как законно уменьшить.
Когда налог платить нужно‚ а когда — нет
Ключевое понятие здесь — минимальный срок владения недвижимостью. Если квартира была в собственности дольше этого срока‚ налог с продажи не уплачивается и декларацию подавать не нужно.
Минимальный срок владения составляет:
- 3 года — если квартира получена в наследство (от любого человека)‚ в дар от близкого родственника или члена семьи‚ в результате приватизации‚ по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты)‚ а также если это единственное жильё продавца;
- 5 лет, во всех остальных случаях‚ например при покупке квартиры по договору купли-продажи‚ если у продавца есть и другая жилая недвижимость (включая доли в праве собственности).
Таким образом‚ если квартира находилась в собственности меньше трёх лет‚ то практически всегда при её продаже возникает обязанность уплатить НДФЛ.
Какой налог берут: ставки
Размер налога зависит от налогового статуса продавца:
- Налоговые резиденты РФ (находятся на территории России не менее 183 дней в течение 12 месяцев), ставка 13% (при больших доходах может применяться повышенная ставка по прогрессивной шкале);
- Нерезиденты — ставка 30%. При этом нерезидент не может использовать имущественные вычеты‚ но освобождается от налога‚ если недвижимость была в собственности более 5 лет.
С какой суммы считается налог
Налог берут не обязательно со всей суммы продажи. Есть два законных способа уменьшить налогооблагаемую базу (нужно выбрать один‚ наиболее выгодный):
Имущественный вычет в 1 миллион рублей
Из дохода от продажи вычитается 1 000 000 рублей‚ и налог платится с остатка. Например‚ квартира продана за 4 500 000 рублей:
(4 500 000 − 1 000 000) × 13% = 455 000 рублей
Вычет в размере расходов на покупку
Если квартира ранее была куплена‚ налог можно заплатить с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на её приобретение. Например‚ купили за 4 000 000‚ продали за 4 500 000:
(4 500 000 − 4 000 000) × 13% = 65 000 рублей
Как видно из примера‚ второй вариант часто выгоднее. Если квартира продана за ту же сумму или дешевле‚ чем куплена‚ налога не будет вовсе (но декларацию подать всё равно нужно).
Правило 70% от кадастровой стоимости
Важный нюанс: если доход от продажи квартиры оказался ниже 70% от её кадастровой стоимости на 1 января года продажи‚ то для целей налогообложения доходом считается именно 70% кадастровой стоимости. Это сделано для того‚ чтобы исключить занижение цены в договоре.
Как и когда отчитываться перед налоговой
- Подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию — не позднее 30 апреля года‚ следующего за годом продажи.
- Уплатить налог — не позднее 15 июля того же года.
- Приложить документы: договор купли-продажи‚ документы‚ подтверждающие расходы на приобретение (если используется вычет расходов).
За несвоевременную подачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени.
Кто может не платить налог в любом случае
От уплаты НДФЛ освобождаются:
- продавцы‚ владевшие квартирой дольше минимального срока (3 или 5 лет);
- семьи с двумя и более детьми — при соблюдении установленных условий (покупка нового жилья в том же году или до 30 апреля следующего года‚ увеличение площади или кадастровой стоимости и др.);
- продавцы‚ чей доход после применения вычетов равен нулю.
Если квартира была в собственности меньше трёх лет‚ при её продаже резидент РФ платит НДФЛ по ставке 13%‚ нерезидент — 30%. Налоговую базу можно уменьшить на 1 млн рублей или на сумму расходов на покупку квартиры. Не забудьте вовремя подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог‚ чтобы избежать штрафов. Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться со специалистом или в налоговой инспекции‚ так как законодательство может меняться.