Продажа недвижимости, находящейся в собственности недолго, часто вызывает вопросы у владельцев: придётся ли платить налог, сколько именно и можно ли законно уменьшить сумму. Разберёмся в правилах, действующих в России.
Когда налог платить нужно, а когда — нет
Доход от продажи квартиры облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако Налоговый кодекс РФ устанавливает минимальный срок владения, после которого налог не взимается вовсе:
- 5 лет, общее правило для большинства объектов;
- 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё продавца.
Таким образом, если квартира в собственности менее 3 лет, налог придётся заплатить практически всегда — независимо от способа получения жилья.
Размер налога
Ставка НДФЛ для резидентов РФ составляет 13% (при доходе свыше 5 млн рублей в год — 15% с превышения). Для нерезидентов — 30%. Важно: налог считается не со всей суммы продажи, а с налогооблагаемой базы, которую можно уменьшить.
Как уменьшить налог
Имущественный вычет 1 млн рублей
Из суммы продажи можно вычесть 1 000 000 рублей. Например, квартира продана за 5 млн рублей — налог составит: (5 000 000 − 1 000 000) × 13% = 520 000 рублей.
Вычет фактических расходов
Вместо фиксированного вычета можно уменьшить доход на сумму расходов, понесённых при покупке этой квартиры (нужны подтверждающие документы: договор, платёжные поручения). Если квартира куплена за 4,5 млн и продана за 5 млн, налог составит: (5 000 000 − 4 500 000) × 13% = 65 000 рублей. Этот вариант часто выгоднее.
Правило 70% кадастровой стоимости
Если квартира продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости, налог будет рассчитан именно от 70% кадастровой стоимости. Занижать цену в договоре бессмысленно.
Особые случаи
- Наследство. Само получение наследства налогом не облагается, но при продаже раньше 3 лет НДФЛ платится. Срок владения считается со дня смерти наследодателя.
- Семьи с детьми. С 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от налога при продаже жилья, если в том же году куплено новое жильё большей площади или стоимости (при соблюдении ряда условий).
- Долевая собственность. Вычет 1 млн рублей распределяется между совладельцами пропорционально долям при продаже по одному договору.
Как отчитаться перед налоговой
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатить налог до 15 июля.
- Приложить документы: договор купли-продажи, документы о расходах (если применяется вычет расходов).
За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени, поэтому затягивать с отчётностью не стоит.
При продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, налог в размере 13% платить придётся, но его можно существенно уменьшить, за счёт вычета 1 млн рублей или подтверждённых расходов на покупку. Перед сделкой стоит заранее рассчитать оба варианта и выбрать наиболее выгодный, а при сложных ситуациях — проконсультироваться с налоговым специалистом.