Получение квартиры в наследство, событие, которое само по себе не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако если наследник решит продать унаследованную недвижимость, у него может возникнуть обязанность уплатить налог. В этой статье подробно разберём, когда налог платить нужно, когда можно от него освободиться и как законно уменьшить сумму к уплате.
Облагается ли налогом само наследство
Согласно статье 217 Налогового кодекса РФ, имущество, полученное в порядке наследования (как по закону, так и по завещанию), не облагается НДФЛ. Это касается всех наследников, независимо от степени родства с наследодателем.
Однако при вступлении в наследство уплачивается государственная пошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство:
- 0,3% от стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей — для наследников первой и второй очереди (дети, супруги, родители, полнородные братья и сёстры);
- 0,6%, но не более 1 000 000 рублей, для остальных наследников.
Отдельные категории граждан (например, несовершеннолетние, лица, проживавшие совместно с наследодателем в наследуемой квартире) освобождаются от уплаты пошлины.
Минимальный срок владения, ключевой момент
Налог при продаже унаследованной квартиры возникает, только если она продана раньше минимального срока владения. Для наследственного имущества этот срок составляет 3 года (вместо общего пятилетнего срока, действующего для купленной недвижимости).
Важный нюанс: срок владения отсчитывается не с даты регистрации права собственности, а со дня смерти наследодателя (дня открытия наследства). Это прямо предусмотрено пунктом 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ;
Таким образом:
- если с момента смерти наследодателя прошло 3 года и более — доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ, декларацию подавать не нужно;
- если прошло менее 3 лет — необходимо задекларировать доход и уплатить налог.
Как рассчитывается налог
Если квартира продана раньше трёх лет, налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов (на выбор налогоплательщика):
Имущественный налоговый вычет
Доход от продажи уменьшается на 1 000 000 рублей. С оставшейся суммы уплачивается НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ; для доходов свыше 5 млн рублей в год применяется повышенная ставка 15% с суммы превышения).
Пример: квартира продана за 4 500 000 рублей. Налоговая база: 4 500 000 − 1 000 000 = 3 500 000 рублей. Налог: 3 500 000 × 13% = 455 000 рублей.
Уменьшение дохода на расходы наследодателя
Если сохранились документы, подтверждающие расходы наследодателя на приобретение этой квартиры (договор купли-продажи, платёжные документы), наследник вправе уменьшить доход от продажи на сумму этих расходов. Этот вариант выгоден, если квартира была куплена наследодателем дороже 1 млн рублей.
Пример: наследодатель купил квартиру за 3 800 000 рублей, наследник продал её за 4 500 000 рублей. Налоговая база: 4 500 000 − 3 800 000 = 700 000 рублей. Налог: 700 000 × 13% = 91 000 рублей.
Правило 70% от кадастровой стоимости
Если квартира продана по цене ниже 70% от её кадастровой стоимости (по состоянию на 1 января года продажи), то для расчёта налога доходом считается именно 70% кадастровой стоимости, а не цена в договоре. Это правило исключает занижение стоимости в сделке.
Кто освобождается от налога независимо от срока владения
С 1 января 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ при продаже жилой недвижимости независимо от срока владения, при соблюдении условий:
- детям (в т.ч. усыновлённым) не исполнилось 18 лет (или 24 года при очном обучении);
- в год продажи или до 30 апреля следующего года приобретено другое жильё больше по площади или кадастровой стоимости;
- кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей;
- на момент продажи у семьи нет в собственности другого жилья, площадь которого превышает 50% площади нового.
Как и когда отчитываться перед налоговой
Если квартира продана раньше минимального срока владения, необходимо:
- Подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства — до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- Уплатить рассчитанный налог — до 15 июля того же года.
Декларацию можно подать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, через «Госуслуги» или лично в инспекции. К декларации прилагаются договор купли-продажи и документы, подтверждающие право на вычет или расходы наследодателя.
Ответственность за неуплату
За несвоевременную подачу декларации предусмотрен штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30% и не менее 1 000 рублей). За неуплату налога — штраф 20% от суммы (40% при умышленной неуплате), а также пени за каждый день просрочки.
Краткие выводы - Само наследство налогом не облагается, уплачивается только госпошлина нотариусу.
- При продаже квартиры спустя 3 года после смерти наследодателя налог платить не нужно.
- При более ранней продаже доход можно уменьшить на 1 млн рублей или на расходы наследодателя.
- Семьи с двумя и более детьми могут быть полностью освобождены от налога.
- Декларация подаётся до 30 апреля, налог уплачивается до 15 июля следующего года.
Обратите внимание: налоговое законодательство периодически меняется. Перед совершением сделки рекомендуется уточнить актуальные правила на сайте ФНС России или проконсультироваться со специалистом.