Продажа квартиры, находящейся в собственности двух людей (супругов, родственников, дольщиков),, частая ситуация на рынке недвижимости. При этом вопросы налогообложения вызывают немало сложностей: кто и сколько должен заплатить, как делится вычет, когда налог платить не нужно вовсе. Разберём все нюансы подробно.
Когда налог платить не нужно
Главное правило касается минимального срока владения недвижимостью. Если квартира находилась в собственности дольше установленного срока, доход от её продажи налогом не облагается, а декларацию подавать не требуется.
- 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё продавца.
- 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, дарение от постороннего лица и т.д.).
Важно: срок владения считается для каждого собственника отдельно — с момента регистрации его права на долю. Если один владел долей более 5 лет, а второй — менее 3 лет, то первый освобождается от налога, а второй обязан его заплатить со своей части дохода.
Ставки налога
Если минимальный срок владения не истёк, каждый собственник платит НДФЛ со своего дохода:
- 13% — с дохода до 2,4 млн рублей в год (для налоговых резидентов РФ);
- 15% — с суммы превышения над 2,4 млн рублей;
- 30% — для нерезидентов РФ независимо от суммы.
Как уменьшить налог: вычеты и расходы
Каждый продавец вправе выбрать один из двух способов уменьшения налогооблагаемой базы:
Имущественный вычет — 1 млн рублей
Здесь есть важный нюанс именно для двух собственников:
- Если квартира продаётся как единый объект по одному договору, вычет в 1 млн рублей делится между собственниками пропорционально их долям; Например, при долях 50/50 каждый получит вычет по 500 тысяч рублей.
- Если каждый продаёт свою долю по отдельному договору купли-продажи, то каждый вправе применить вычет в полном размере — по 1 млн рублей.
Уменьшение дохода на расходы
Вместо вычета можно вычесть из дохода документально подтверждённые расходы на покупку квартиры (или доли). Это выгодно, если расходы превышают 1 млн рублей. Каждый собственник учитывает расходы пропорционально своей доле.
Пример расчёта
Два собственника (доли 50/50) продают квартиру за 6 млн рублей по одному договору. Квартира куплена 2 года назад за 4 млн рублей.
Вариант с вычетом: доход каждого — 3 млн руб., вычет — 500 тыс. руб. Налог: (3 000 000 − 500 000) × 13% = 325 000 рублей с каждого.
Вариант с расходами: расходы каждого, 2 млн руб. Налог: (3 000 000 − 2 000 000) × 13% = 130 000 рублей с каждого. Этот вариант выгоднее.
Особые ситуации
Совместная собственность супругов
Если квартира куплена в браке, она считается совместной собственностью, даже если оформлена на одного супруга. Срок владения для обоих считается с момента покупки. При разводе и разделе имущества срок владения не прерывается — он исчисляется с даты первоначального приобретения.
Наследство
Налога на получение наследства нет, но при продаже унаследованной квартиры раньше 3 лет владения НДФЛ уплачивается. Срок владения считается со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права.
Продажа доли несовершеннолетнего
Если один из собственников — ребёнок, декларацию за него подают родители (законные представители), а налог платится из дохода ребёнка. Правила расчёта те же.
Подача декларации и уплата налога
- Каждый собственник подаёт свою декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Налог уплачивается до 15 июля того же года.
- К декларации прикладываются договор купли-продажи, документы, подтверждающие расходы (если применяется этот способ).
Скрыть сделку не получится: ФНС автоматически получает сведения из ЕГРН о переходе права собственности. За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени.
- Срок владения и налог считаются для каждого из двух собственников отдельно.
- Продажа долей по отдельным договорам позволяет каждому получить полный вычет в 1 млн рублей.
- Часто выгоднее уменьшить доход на подтверждённые расходы на покупку.
- Декларацию подаёт каждый продавец самостоятельно, даже супруги.
Перед сделкой рекомендуется заранее просчитать оба варианта уменьшения налога и при необходимости проконсультироваться с налоговым специалистом — это поможет законно сэкономить значительную сумму.