Продажа квартиры, полученной в дар, — распространённая ситуация, которая вызывает множество вопросов у собственников. Главный из них: нужно ли платить налог с продажи и как его рассчитать? Разберёмся во всех нюансах подробно.
Общий принцип налогообложения
При продаже недвижимости физическое лицо получает доход, который облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Стандартная ставка составляет 13% для налоговых резидентов РФ и 30% для нерезидентов. Однако закон предусматривает ряд случаев, когда налог платить не нужно вовсе либо его сумму можно существенно уменьшить.
Минимальный срок владения — ключевой фактор
Освобождение от налога зависит от того, сколько времени квартира находилась в собственности продавца. Для подаренной недвижимости действуют следующие правила:
- 3 года — если квартира подарена близким родственником или членом семьи (супругом, родителями, детьми, усыновителями, усыновлёнными, дедушкой, бабушкой, внуками, полнородными и неполнородными братьями и сёстрами);
- 5 лет, если даритель не является близким родственником (например, друг, дальний родственник, знакомый).
Если срок владения превысил указанные значения, налог с продажи платить не нужно, и декларацию подавать не требуется.
Как считается срок владения
Срок владения отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности на одаряемого, то есть с момента внесения записи в ЕГРН. Дата подписания договора дарения значения не имеет.
Если срок владения не истёк: как уменьшить налог
Когда квартира продаётся раньше минимального срока, налог придётся заплатить, но его можно законно уменьшить одним из двух способов.
Имущественный налоговый вычет
Доход от продажи можно уменьшить на 1 миллион рублей. Налог уплачивается с оставшейся суммы. Например, если квартира продана за 4,5 млн рублей, налогооблагаемая база составит 3,5 млн рублей, а налог — 455 000 рублей.
Уменьшение дохода на расходы дарителя
Если квартира подарена близким родственником, одаряемый вправе уменьшить доход от продажи на сумму расходов дарителя на приобретение этой недвижимости (при наличии подтверждающих документов). Это особенно выгодно, если квартира была куплена дарителем за значительную сумму.
Кроме того, если при получении квартиры в дар от неблизкого родственника одаряемый уже уплатил НДФЛ с её стоимости, эту сумму также можно учесть при расчёте налога с последующей продажи.
Правило 70% от кадастровой стоимости
Важный нюанс: если квартира продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости, налог рассчитывается именно от 70% кадастровой стоимости, а не от цены в договоре. Это правило исключает занижение стоимости в документах.
Как отчитаться перед налоговой
Если налог к уплате возник, необходимо:
- Подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- Уплатить налог до 15 июля того же года;
- Приложить подтверждающие документы: договор купли-продажи, договор дарения, документы о расходах дарителя (при необходимости).
За несвоевременную подачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени.
При продаже подаренной квартиры налог можно не платить, если выдержан минимальный срок владения — 3 года при дарении от близкого родственника и 5 лет в остальных случаях. Если продажа происходит раньше, налоговую базу можно уменьшить на вычет в 1 млн рублей или на документально подтверждённые расходы дарителя. Перед сделкой рекомендуется заранее рассчитать возможный налог и собрать все необходимые документы, а в сложных ситуациях, проконсультироваться со специалистом.