Апартаменты становятся всё более популярным форматом недвижимости в Екатеринбурге. Однако многие покупатели не задумываются о том, что налогообложение апартаментов существенно отличается от налогообложения обычных квартир; В этой статье подробно разберём, какие налоги придётся платить владельцу апартаментов в Екатеринбурге, как они рассчитываются и какие есть способы законной оптимизации.
Что такое апартаменты с точки зрения закона
Ключевой момент, который необходимо понимать: в законодательстве Российской Федерации, в т.ч. в Налоговом кодексе, понятия «апартаменты» не существует. Юридически апартаменты — это нежилые помещения, даже если фактически в них можно проживать. Именно этот статус определяет все особенности налогообложения:
- апартаменты не входят в перечень жилых объектов (жилые дома, квартиры, комнаты);
- на них не распространяются льготы и вычеты, предусмотренные для жилья;
- ставка налога на имущество для них, как правило, выше;
- нельзя оформить постоянную регистрацию (прописку).
Налог на имущество физических лиц на апартаменты в Екатеринбурге
Как рассчитывается налог
Налог на имущество физических лиц в Екатеринбурге рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Ставки устанавливаются решением Екатеринбургской городской Думы в пределах, заданных Налоговым кодексом РФ.
Для апартаментов применяются ставки, установленные для «прочих» нежилых объектов. Ориентировочная картина выглядит так:
- 0,1–0,3% от кадастровой стоимости — базовые ставки для жилых объектов (квартир, комнат);
- 0,5% — ставка для прочих объектов, к которым часто относят апартаменты;
- до 2%, для объектов, включённых в перечень коммерческой недвижимости (например, если апартаменты расположены в здании, где не менее 20% площади занимают коммерческие пространства — магазины, офисы, кафе), а также для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей.
Таким образом, налог на апартаменты может быть в 2–5 раз выше, чем на квартиру аналогичной площади и стоимости.
Пример расчёта
Допустим, кадастровая стоимость апартаментов в Екатеринбурге составляет 4 000 000 рублей:
- по ставке 0,5%: 4 000 000 × 0,5% = 20 000 рублей в год;
- по ставке 2% (если объект в коммерческом перечне): 4 000 000 × 2% = 80 000 рублей в год.
Для сравнения: квартира с такой же кадастровой стоимостью при ставке 0,1% обошлась бы владельцу всего в 4 000 рублей в год (с учётом налогового вычета в 20 м² — ещё меньше).
Важные особенности
- Налоговый вычет не применяется. Для квартир предусмотрен вычет в размере кадастровой стоимости 20 м², для комнат — 10 м², для домов — 50 м². Апартаменты в этот перечень не входят — налог считается со всей площади.
- Льготы для пенсионеров и других категорий распространяются на апартаменты только если они не используются в предпринимательской деятельности — льгота предоставляется на один объект каждого вида, включая «иные здания, строения, сооружения, помещения».
- Срок уплаты — не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом. Уведомление приходит из ФНС.
Налоги при сдаче апартаментов в аренду
Если вы сдаёте апартаменты в Екатеринбурге, доход необходимо декларировать. Есть несколько законных вариантов:
НДФЛ, 13%
Как физическое лицо вы подаёте декларацию 3-НДФЛ и платите 13% с дохода (15% с суммы свыше 5 млн рублей в год). Никаких вычетов по расходам при этом нет.
Самозанятость (НПД) — 4–6%
Самый популярный вариант: 4% при сдаче физическим лицам, 6% — юридическим. Лимит дохода, 2,4 млн рублей в год. Регистрация через приложение «Мой налог» занимает несколько минут.
ИП на упрощёнке — 6%
Подходит при больших оборотах или посуточной сдаче. Ставка 6% с доходов плюс фиксированные страховые взносы;
Патент для ИП
Фиксированная стоимость патента на сдачу недвижимости в аренду, размер зависит от площади и региона.
Налоги при продаже апартаментов
При продаже апартаментов действуют особые правила, отличные от правил для жилья:
- Минимальный срок владения. Для жилья при определённых условиях он составляет 3 года, для апартаментов — всегда 5 лет. Если продать раньше, придётся платить НДФЛ 13%.
- Имущественный вычет при продаже для нежилой недвижимости составляет всего 250 000 рублей (для жилья — 1 000 000 рублей).
- Вычет при покупке не положен. За приобретение апартаментов нельзя получить имущественный вычет (до 260 000 рублей) и вычет по ипотечным процентам (до 390 000 рублей) — эти льготы действуют только для жилой недвижимости.
Вместо вычета можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму документально подтверждённых расходов на покупку. Например, если апартаменты куплены за 2 млн рублей, а проданы за 2,5 млн рублей, налог составит: (2 500 000 − 2 000 000) × 13% = 65 000 рублей.
Апартаменты для организаций
Если апартаменты принадлежат юридическому лицу, применяется налог на имущество организаций. Ставка устанавливается законом Свердловской области и не может превышать 2,2%, а для объектов, оцениваемых по кадастровой стоимости, — 2%.
Как законно снизить налоговую нагрузку
- Проверьте кадастровую стоимость. Если она завышена, её можно оспорить через комиссию при Росреестре или суд — это напрямую снизит налог.
- Уточните, не включён ли объект в коммерческий перечень. Если апартаменты ошибочно обложены по ставке 2%, можно добиться перерасчёта.
- Используйте льготы. Пенсионеры, инвалиды и ряд других категорий могут освободить один объект от налога, подав заявление в ФНС.
- Выберите оптимальный режим для аренды — чаще всего это самозанятость.
- При продаже учитывайте сроки владения и сохраняйте документы о расходах на покупку.
Апартаменты в Екатеринбурге — привлекательный объект для инвестиций и проживания, но с точки зрения налогов они заметно менее выгодны, чем квартиры: выше ставка налога на имущество, нет вычетов при покупке, меньше льгот при продаже. Перед приобретением стоит заранее рассчитать все расходы, уточнить кадастровую стоимость и статус здания, а при сдаче в аренду — выбрать легальный и выгодный налоговый режим. Актуальные ставки всегда можно проверить на сайте ФНС России или в решении Екатеринбургской городской Думы о налоге на имущество физических лиц.