Владение недвижимостью в России несет за собой ряд налоговых обязательств․ С 2026 года (за 2025 год) вступают в силу определенные нюансы расчетов и сроков, о которых важно знать каждому собственнику․ В этой статье мы подробно разберем все виды налогов, связанных с квартирами: от ежегодного налога на имущество до НДФЛ при продаже, аренде или получении в дар․

Ежегодный налог на имущество физических лиц

Это основной налог, который платят владельцы квартир ежегодно․ С 2015 года он рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта, а не инвентарной, как было ранее․

Кто платит?

• Физические лица, являющиеся собственниками квартир (в т․ч․ в долевой собственности)․
• Получатели имущества по договору пожизненного содержания с зависимостью․
• Члены ЖСК/ЖК/ТСЖ, за имущество в общей собственности (доля пропорциональна доле в праве общей долевой собственности на МОП)․

Как рассчитывается сумма в 2026 году (за 2025 год)?

Формула базового расчета (Налоговый кодекс РФ, ст․ 408):

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка × Доля собственности × (Месяцы владения / 12) – Вычет

Ключевые параметры расчета:

1. Кадастровая стоимость: Устанавливается Росреестром․ Узнать ее можно на сайте Росреестра, в МФЦ или на Госуслугах․ Переоценка происходит не чаще раза в 2 года (в Москве и СПб — ежегодно)․
2. Ставки налога (ст․ 406 НК РФ):
   • 0,1%, для квартир, комнат, домов, гаражей, единых недвижимых комплексов․
   • 0,5%, для иных объектов (нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, если они не относятся к жилью)․
   • 2% — для объектов кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб․ (премиальная недвижимость), а также для иных объектов, если их кадастровая стоимость не определена (расчет ведется от инвентарной стоимости)․
3. Налоговый вычет (ст․ 403 НК РФ): Уменьшает кадастровую стоимость объекта перед расчетом налога․
   • 20 кв․ м — для квартиры․
   • 10 кв․ м — для комнаты․
   • 50 кв․ м — для жилого дома․
   • Если объектов несколько, вычет предоставляется по одному объекту каждого вида (суммарно не более указанных площадей)․ Вычет применяется к объекту с наибольшей налоговой базой․
4. Коэффициент К (переходный период): С 2020 года коэффициент К равен 1 (полный переход на кадастровую стоимость)․ Ранее он плавно повышался от 0․2 до 1․

Пример расчета на 2026 год (оплата за 2025 год)

Дано: Квартира 60 кв․ м, кадастровая стоимость 6 000 000 руб․, собственник один, владел весь год․

1. Стоимость 1 кв․ м = 6 000 000 / 60 = 100 000 руб․
2. Вычет = 20 кв․ м × 100 000 = 2 000 000 руб․
3. Налоговая база = 6 000 000 – 2 000 000 = 4 000 000 руб․
4. Налог = 4 000 000 × 0,1% = 4 000 руб․

Сроки оплаты и уведомления

• Срок оплаты: не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом (т․е․ за 2025 год платим до )․
• Уведомление: Налоговая служба (ФНС) направляет уведомление не позднее 30 октября․ С 2024–2025 годов основной способ доставки, Личный кабинет налогоплательщика на Госуслугах или в ЛК ФНС․ Бумажные письма идут только тем, кто не зарегистрирован на портале или подал заявление на бумажную форму․
• Если уведомление не пришло, платеж все равно нужно сделать самостоятельно до 1 декабря, иначе начнут начисляться пени․

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры

Если вы продаете квартиру, доход подлежит облажению НДФЛ (13% для налоговых резидентов РФ, 30%, для нерезидентов)․ Однако закон дает право снизить налоговую базу или не платить налог вовсе․

Минимальный срок владения для освобождения от налога (ст․ 217․1 НК РФ)

• 5 лет — общий случай (приобретение после )․
• 3 года — льготные категории (получили в наследство, по договору дарения от близких родственников, приватизация, выкуп жилья у гос․ фонда, разделение имущества супругов)․

Важно: Для квартир, приобретенных до , срок владения для освобождения — 3 года (переходная норма)․

Способы уменьшения налоговой базы (если срок не пройден)

1. Имущественный вычет на продажу — 1 000 000 руб․ (раз в налоговый период)․ Налог = (Доход – 1 000 000) × 13%․
2. Вычет на приобретение, 2 000 000 руб․ (предоставляется один раз в жизни, можно распределить на несколько объектов)․ Нужно подтвердить расходы договором купли-продажи и чеками․ Налог = (Доход – Расходы на покупку) × 13%․
3. Документальные расходы на покупку (если квартира куплена недавно и вычет на приобретение не использовался или исчерпан)․

Выбор варианта: Налогоплательщик сам выбирает более выгодный способ в декларации 3-НДФЛ․

Сроки сдачи декларации и оплаты

• Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
• Оплата налога, до 15 июля того же года․

Налог при получении квартиры в дар (дарение)

Согласно п․ 18․1 ст․ 217 НК РФ, доходы в виде имущества, полученного по договору дарения, не облагаются НДФЛ, если донор и донор — близкие родственники (супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные, полнородственные и неполнородственные братья и сестры, дедушки и бабушки, внуки)․

Если донор — не близкий родственник (друг, дальний родственник, коллега):

• Получатель (обдарованный) платит НДФЛ 13% (резидент) / 30% (нерезидент) с рыночной стоимости квартиры на дату дарения․
• Налоговая база можно уменьшить на расходы донора на приобретение этой квартиры (если донор предоставит документы), ст․ 220 НК РФ․
• Декларация 3-НДФЛ сдается до 30 апреля, налог платится до 15 июля следующего года․

Налог при получении квартиры по наследству

• НДФЛ не платится при получении наследства (п․ 18 ст․ 217 НК РФ), независимо от степени родства․
• При последующей продаже такой квартиры применяется льготный срок владения 3 года для освобождения от налога на продажу․

Налог на доход от сдачи квартиры в аренду

Доход от сдачи жилья в наем подлежит облажению НДФЛ․

Режимы налогообложения:

Рекомендация: Для физлиц, сдающих 1–2 квартиры, оптимален НПД (4%)․ Регистрация занимает 10 минут в приложении, платеж формируется автоматически после получения арендных платежей․

Льготные категории плательщиков налога на имущество (ст․ 407 НК РФ)

Следующие категории граждан полностью освобождены от уплаты налога на имущество за один объект каждого вида (квартира, комната, дом, гараж, кремторий):

• Пенсионеры по старости (женщины 55+, мужчины 60+ — с учетом перехода на новые возрасты по закону о пенсионной реформе)․
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды․
• Участники и инвалиды ВОВ, приравненные к ним лица․
• Лица, получившие радиационные заболевания (ЧАЭС, Семипалатинск и др․)․
• Военнослужащие срочной службы․
• Награжденные орденами «Слава» и медалью «За отвагу» (трижды)․
• Герои СССР / РФ, Герои Социалистического Труда / Труда РФ․
• Родители (супруги) погибших военнослужащих / сотрудников МЧС / полиции и др․ (при условии не вступления в новый брак)․

Важно: Льгота не применяется автоматически во всех регионах․ Часто нужно подать заявление в налоговую инспекцию (через Госуслуги, МФЦ или лично) с прилагающими документами (удостоверение, пенсионное свидетельство)․ Если у пенсионера 2 квартиры — налог платится только за одну (самую дорогую по кадастру, если не выбрать иную)․

Новые правила и изменения на 2025–2026 годы

• Единый налоговый платеж (ЕНП) и Единый налоговый счет (ЕНС): Все налоги физлиц (имущество, транспорт, земля, НДФЛ по декларации) перечисляются единым платежом по единым реквизитам (КБК 1###10000510)․ Сальдо по ЕНС можно посмотреть в ЛК ФНС․
• Индексация кадастровой стоимости: В 2025 году в ряде регионов проведена переоценка․ Это напрямую увеличивает налог, платежий в 2026 году․ Проверить актуальную стоимость можно на pkk․rosreestr․ru․
• Электронные уведомления: ФНС активно переводит всех на электронное уведомление через Госуслуги/ЛК ФНС․ Проверяйте личный кабинет в октябре–ноябре 2026 года․
• Списание задолженности: Согласно ст․ 409 НК РФ, налог не взимается, если с момента возникновения обязанности платить его прошло 3 года (например, налог за 2021 год не могут требовать в 2025 году, если уведомление не было отправлено вовремя)․

Пошаговая инструкция: что сделать собственнику квартиры в 2026 году

1. Проверьте кадастровую стоимость на сайте Росреестра (ПКК) или Госуслугах․ Если она завышена — оспорите в комиссии при Росреестре или в суде до конца 2025 года (чтобы повлиять на налог 2026 года);
2. Проверьте применение вычетов: В ЛК ФНС (раздел «Жизненные ситуации» → «Налог на имущество») видно, зачтен ли вычет 20 кв․ м․ Если квартир несколько, убедитесь, что вычет применен к самой дорогой․
3. Оформите льготу (если имеете право): Подайте заявление через Госуслуги «Предоставление налогового вычета/льготы по налогу на имущество»․ Делайте это заранее, не дожидаясь уведомления․
4. Дождитесь уведомления в октябре–ноябре 2026 в ЛК ФНС / Госуслугах․ Проверьте правильность расчета (площадь, доля, ставка, льгота)․
5. Оплатите налог до 1 декабря 2026 года через ЛК ФНС, Госуслуги, приложение банка (по ИНН или по QR-коду из уведомления), используя ЕНП․
6. Если продавали/дарили/сдавали в аренду в 2025 году: Подготовьте документы для декларации 3-НДФЛ (до ) или ведите учет в приложении «Мой налог» (НПД)․

Частые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если квартира в долевой собственности?

Да․ Каждый собственник платит пропорционально своей доле․ Вычет 20 кв․ м предоставляется каждому собственнику от своей доли площади (например, при доле 1/2 в квартире 60 кв․ м, вычет 10 кв․ м)․

Что если уведомление не пришло?

Обязанность платить налог не исчезает․ Зайдите в ЛК ФНС («Налоги» → «Платежи») — там будет начисление․ Можно оплатить по реквизитам ЕНП (КБК 1###10000510, ОКТМО вашего района, основание платежа «ТР», период «ГД․00․2025», тип платежа «НС»)․

Можно ли не платить налог за нежилую квартиру (объект незавершенного строительства)?

Если объект зарегистрирован в Росреестре как «Объект незавершенного строительства» (ОНС) и не введен в эксплуатацию — налог на имущество не платится (п․ 2 ст․ 401 НК РФ)․ Но как только вы подпишете акт приема-передачи и зарегистрируете право, налог начнется с месяца следующего за месяцем регистрации права․

Как платить налог, если я нерезидент РФ (проживаю за границей >183 дней)?

Налог на имущество платите по общим правилам (резидентство не влияет)․ НДФЛ при продаже/аренде/дарении, по ставке 30% (вычеты на продажу/приобретение нерезидентам не предоставляются, НПД недоступен)․

Резюме: В 2026 году основной платеж за квартиру — это налог на имущество за 2025 год (срок до )․ Сумма зависит от кадастровой стоимости, ставки 0,1% и вычета 20 кв․ м․ Пенсионеры и льготники платят за один объект (нужно оформить льготу)․ При продаже, дарении (не родственникам) или аренде — платится НДФЛ (или НПД 4% при аренде)․ Следите за уведомлениями в Личном кабинете ФНС/Госуслуг и оплачивайте вовремя через ЕНП․