Продажа квартиры — это получение дохода‚ а значит‚ в ряде случаев с него нужно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Разбираем самые частые вопросы: когда налог платить не нужно‚ какая ставка применяется‚ как уменьшить сумму и что будет‚ если не подать декларацию․
Когда налог с продажи квартиры платить не нужно?
Главное правило — минимальный срок владения․ Если квартира находилась в вашей собственности дольше установленного срока‚ доход от её продажи полностью освобождается от НДФЛ‚ и декларацию подавать не требуется․
- 5 лет — общий срок владения для большинства ситуаций․
- 3 года, если квартира получена в наследство‚ в дар от близкого родственника‚ в результате приватизации‚ по договору пожизненного содержания с иждивением‚ а также если это единственное жильё продавца․
Отдельные льготы предусмотрены для семей с двумя и более детьми: при соблюдении ряда условий (покупка более просторного жилья в установленные сроки и др․) налог не взимается независимо от срока владения․
Какая ставка налога применяется?
Если минимальный срок владения не выдержан‚ налог считается по прогрессивной шкале:
- 13% — для налоговых резидентов РФ (с учётом прогрессивной шкалы при высоких доходах ставка может быть выше — 15% и более с суммы превышения установленных порогов);
- 30% — для налоговых нерезидентов (тех‚ кто находился в России менее 183 дней в течение 12 месяцев)․ При этом нерезиденты‚ как правило‚ не могут применять имущественные вычеты․
Важно: если вы продали квартиру‚ находясь длительное время за границей‚ ваш налоговый статус может измениться‚ что существенно увеличит сумму налога․ Статус определяется на конец календарного года‚ в котором получен доход․
С какой суммы считается налог?
Налог платится не со всей стоимости квартиры‚ а с налогооблагаемой базы‚ которую можно уменьшить одним из двух способов (на выбор):
- Имущественный вычет 1 000 000 рублей․ Из цены продажи вычитается миллион‚ с остатка платится налог․ Удобно‚ если квартира досталась бесплатно (наследство‚ дарение) и подтвердить расходы нельзя․
- Уменьшение доходов на расходы․ Из цены продажи вычитаются документально подтверждённые расходы на покупку этой квартиры․ Выгодно‚ если квартира покупалась дороже миллиона рублей․
Пример: квартира куплена за 6 млн рублей‚ продана через 2 года за 7‚5 млн․ Налог считается с разницы 1‚5 млн рублей: 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей․
Что такое правило 70% от кадастровой стоимости?
Если квартира продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости на 1 января года продажи‚ налоговая посчитает доход как 70% от кадастровой стоимости — независимо от цены в договоре․ Это сделано для борьбы с занижением цены в сделках․
Нужно ли подавать декларацию?
Если срок владения меньше минимального‚ необходимо:
- подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи;
- уплатить налог до 15 июля того же года․
Декларацию удобно подать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС․ Если налог к уплате равен нулю (например‚ доходы полностью перекрыты расходами)‚ декларацию всё равно нужно подать — за исключением случаев‚ когда доход от продажи не превышает 1 млн рублей (или 250 тыс․ рублей для иного имущества): тогда декларация не требуется․
Что будет‚ если не заплатить налог?
За несвоевременную подачу декларации — штраф от 5% суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30% и не менее 1000 рублей)․ За неуплату налога, пени и штраф 20% от суммы (40% при умышленной неуплате)․
Частые вопросы Нужно ли платить налог при продаже доли в квартире?
Да‚ действуют те же правила․ Вычет в 1 млн рублей при продаже доли по отдельному договору применяется полностью‚ при продаже квартиры целиком по одному договору — распределяется между собственниками пропорционально долям․
А если квартира получена в дар?
Если даритель — не близкий родственник‚ одаряемый платит НДФЛ при получении квартиры․ При последующей продаже минимальный срок владения — 3 года (при дарении от близкого родственника) или 5 лет․
Можно ли получить вычет при покупке нового жилья?
Да‚ если вы ранее не использовали право на имущественный вычет при покупке (до 2 млн рублей‚ возврат до 260 тыс․ рублей)‚ его можно зачесть в том же году‚ что и продажа‚, это уменьшит или обнулит налог к уплате․
Чтобы не переплатить при продаже квартиры‚ проверьте срок владения‚ выберите выгодный способ уменьшения базы (вычет или расходы)‚ учтите правило 70% от кадастровой стоимости и вовремя подайте декларацию 3-НДФЛ․ В сложных ситуациях — продажа за границей‚ долевая собственность‚ дарение — стоит проконсультироваться с налоговым специалистом или в своей инспекции ФНС․