Продажа апартаментов, которые ранее использовались для сдачи в аренду, — ситуация, вызывающая много вопросов у собственников. Ключевая особенность в том, что апартаменты юридически не являются жилым помещением, а значит, к ним применяются особые правила налогообложения. Разберём подробно, какие налоги придётся заплатить, в каких случаях можно уменьшить сумму и как правильно оформить сделку.

Чем апартаменты отличаются от квартиры с точки зрения налогов

Апартаменты относятся к нежилой недвижимости, даже если фактически в них можно жить. Это принципиально важно по двум причинам:

• на апартаменты не распространяется льгота по минимальному сроку владения для единственного жилья;
• применяются стандартные сроки владения для нежилой недвижимости.

Минимальный срок владения

Если апартаменты находились в собственности 5 лет и более, доход от их продажи полностью освобождается от НДФЛ, декларацию подавать не нужно.

Срок сокращается до 3 лет в следующих случаях:

• апартаменты получены в наследство или в дар от близкого родственника;
• недвижимость приватизирована;
• получена по договору пожизненного содержания с иждивением (рента).

Если срок владения меньше минимального — налог платить придётся.

Ставки налога в 2026 году

Для налоговых резидентов РФ действует прогрессивная шкала НДФЛ:

• 13% — с дохода до 2,4 млн рублей в год;
• 15% — с суммы превышения (при доходе от 2,4 до 5 млн рублей применяется фиксированная часть плюс повышенная ставка с превышения).

Для нерезидентов ставка составляет 30% независимо от суммы.

Как уменьшить налогооблагаемую базу

Продавец вправе выбрать один из двух вариантов:

1. Вычесть расходы на покупку. Налог платится с разницы между ценой продажи и документально подтверждённой ценой покупки (а также расходами на ремонт, процентами по ипотеке и т.д.). Это самый выгодный вариант для большинства собственников.
2. Имущественный вычет 250 000 рублей. Для нежилой недвижимости вычет составляет именно 250 тысяч, а не 1 млн, как для квартир. Применяется, если расходы подтвердить нельзя.

Важно: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налог рассчитываеться от 70% кадастровой стоимости, а не от цены в договоре.

Особый случай: апартаменты сдавались в аренду

Если апартаменты систематически сдавались в аренду, налоговая может расценить это как предпринимательскую деятельность. Тогда ситуация меняется:

• если вы оформлены как ИП на УСН, доход от продажи недвижимости, использовавшейся в бизнесе, облагается по ставке вашего режима (6% «доходы» или 15% «доходы минус расходы»), а льгота по сроку владения не применяется;
• если вы платили налог как самозанятый (НПД) или просто как физлицо с НДФЛ 13% с аренды, при продаже действуют стандартные правила для физических лиц — срок владения, вычет расходов и т.д.

Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, освобождение от НДФЛ по истечении минимального срока владения не действует — это важный нюанс, который часто упускают.

Как отчитаться перед налоговой

1. До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подайте декларацию 3-НДФЛ (через личный кабинет ФНС, Госуслуги или лично).
2. Приложите договор купли-продажи, документы, подтверждающие расходы на покупку.
3. Уплатите налог до 15 июля.

Скрыть сделку не получится: ФНС автоматически получает сведения из ЕГРН о переходе права собственности. За неподачу декларации — штраф от 5% суммы налога за каждый месяц просрочки, за неуплату — пени и штраф 20% (40% при умышленной неуплате).

Пример расчёта

Апартаменты куплены за 6 млн рублей, через 3 года проданы за 8 млн. Сдача в аренду оформлялась через НДФЛ как у обычного физлица.

Налоговая база: 8 000 000 − 6 000 000 = 2 000 000 руб.
НДФЛ: 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей.

• Проверьте срок владения: 5 лет (или 3 года в льготных случаях) освобождают от налога.
• Выгоднее всего вычитать подтверждённые расходы на покупку.
• Помните: вычет для апартаментов — 250 тыс. рублей, а не 1 млн.
• Если апартаменты использовались в бизнесе (ИП), льготы по сроку владения нет.
• Подайте 3-НДФЛ вовремя, чтобы избежать штрафов.

При крупных сделках и нестандартных ситуациях рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом — это поможет законно минимизировать налог и избежать претензий со стороны ФНС.