Сделки с недвижимостью — одни из самых значимых финансовых операций в жизни гражданина; При этом важно понимать, какие налоговые обязательства возникают у продавца и покупателя квартиры. Разберём все нюансы подробно.
Кто платит налог при продаже квартиры
Основной налог, который возникает при сделке купли-продажи,, это налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Его платит продавец, поскольку именно он получает доход от реализации недвижимости. Покупатель налог с покупки не платит — наоборот, он может получить имущественный налоговый вычет.
Когда налог платить не нужно: минимальный срок владения
Обязанность по уплате НДФЛ возникает, если срок владения недвижимостью не превышает минимальный предельный срок:
- 5 лет — общий срок владения для большинства объектов;
- 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё продавца.
Если недвижимость находилась в собственности дольше указанных сроков, продавец освобождается от уплаты НДФЛ и не обязан подавать декларацию 3-НДФЛ.
Ставки налога
Размер НДФЛ зависит от налогового статуса продавца и суммы дохода:
- 13% — для налоговых резидентов РФ при доходе до 2,4 млн рублей включительно (с действует прогрессивная шкала: на доходы свыше этого порога ставка повышается);
- 30%, для налоговых нерезидентов РФ (тех, кто находился на территории страны менее 183 дней в течение 12 месяцев). При этом нерезиденты, как правило, не могут применять налоговые вычеты.
Как уменьшить налоговую базу
Налог платится не со всей суммы продажи, а с учётом одного из двух способов уменьшения базы (выбрать можно только один):
Имущественный вычет в 1 млн рублей
Из дохода от продажи вычитается 1 000 000 рублей. Например, вы продали приватизированную квартиру за 2 млн рублей, не тратя денег на её приобретение. Налоговая база составит 1 млн рублей, а НДФЛ к уплате — 130 тыс. рублей.
Вычет в размере расходов на приобретение
Из дохода вычитаются документально подтверждённые расходы на покупку этой квартиры. Например, квартира куплена за 3,5 млн рублей, а продана за 5 млн рублей, налог платится с разницы в 1,5 млн рублей.
Важно: если цена продажи по договору ниже 70% кадастровой стоимости объекта, налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
Особые ситуации
- Пенсионеры платят НДФЛ на общих основаниях — льгот по возрасту при продаже недвижимости не предусмотрено.
- Продажа и покупка в одном году. Если продавец в том же налоговом периоде приобретает новое жильё, он может зачесть имущественный вычет покупателя (до 2 млн рублей) в счёт налога с продажи, если ранее этим вычетом не пользовался.
- Продажа доли. Вычет в 1 млн рублей распределяется между совладельцами пропорционально долям (при продаже объекта целиком) либо предоставляется в полном размере каждому при продаже доли по отдельному договору.
Порядок декларирования и уплаты
Если налог к уплате возникает, продавец обязан:
- Заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ по окончании года, в котором получен доход.
- Подать декларацию в налоговый орган до 30 апреля следующего года (например, при продаже в сентябре 2024 года — до 30 апреля 2025 года).
- Приложить копии документов, подтверждающих продажу и расходы на приобретение (договоры, платёжные документы).
- Уплатить налог до 15 июля того же года.
За несвоевременную подачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени;
Налоги покупателя
Покупатель при приобретении квартиры налогов не платит. Однако после сделки у него возникают:
- право на имущественный вычет — возврат до 260 тыс. рублей с расходов на покупку (13% от суммы до 2 млн рублей) и до 390 тыс. рублей с процентов по ипотеке;
- обязанность ежегодно платить налог на имущество физических лиц как собственнику недвижимости.
При купле-продаже квартиры ключевой налог, НДФЛ, который платит продавец при владении жильём менее 3 или 5 лет. Сумму налога можно законно уменьшить с помощью имущественного вычета или учёта расходов на покупку. Чтобы избежать штрафов, важно вовремя подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог. В сложных ситуациях рекомендуется обратиться за консультацией в налоговый орган или к профильному специалисту.