Продажа квартиры или дома, это не только радость от сделки, но и вопросы, связанные с налогами․ Многие собственники ошибочно полагают, что после получения денег можно свободно ими распоряжаться, забыв о возможных обязательствах перед государством․ Разберём подробно, когда налог платить нужно, а когда можно законно от него освободиться․
Когда налог при продаже жилья платить не нужно
Ключевое понятие — минимальный срок владения недвижимостью․ Если вы владели жильём достаточно долго, доход от его продажи налогом не облагается․
- 5 лет, стандартный минимальный срок владения․ Если квартира была в собственности пять лет и более, налог платить не нужно, декларацию подавать также не требуется․
- 3 года — сокращённый срок, который применяется в особых случаях:
- жильё получено в наследство или в дар от близкого родственника;
- квартира приватизирована;
- недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- продаётся единственное жильё (на момент сделки у продавца нет другой жилой недвижимости, либо новое жильё куплено в течение 90 дней до продажи старого)․
Важно правильно считать срок владения: как правило, он начинается с даты регистрации права собственности․ При наследстве, со дня смерти наследодателя, при покупке по ДДУ, с момента полной оплаты․
Сколько придётся заплатить, если срок владения не вышел
Если жильё продано раньше минимального срока, доход облагается НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов РФ; для нерезидентов — 30%)․ При этом налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов:
- Имущественный вычет в размере 1 млн рублей․ Из суммы продажи вычитается 1 000 000 ₽, налог платится с остатка․ Например, квартира продана за 5 млн ₽: налог составит (5 000 000 − 1 000 000) × 13% = 520 000 ₽․
- Уменьшение дохода на расходы․ Если вы сохранили документы о покупке жилья, можно вычесть из дохода сумму, потраченную на приобретение․ Например, купили за 4 млн, продали за 5 млн — налог только с разницы: (5 000 000 − 4 000 000) × 13% = 130 000 ₽․ Этот вариант часто выгоднее․
Правило 70% кадастровой стоимости
Если квартира продана по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая посчитает доход именно как 70% от кадастра, а не по цене договора․ Это сделано для борьбы с занижением стоимости в документах․ Поэтому «серые» схемы с заниженной ценой в договоре не работают и несут риски для обеих сторон․
Налог при покупке жилья
Покупатель налог с покупки не платит․ Более того, покупка жилья даёт право на имущественный налоговый вычет:
- до 260 000 ₽ — возврат 13% от стоимости жилья (с базы до 2 млн ₽);
- до 390 000 ₽ — дополнительно с уплаченных процентов по ипотеке (с базы до 3 млн ₽)․
Вычет можно получить через работодателя или подав декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию․
Частые ошибки продавцов
- Неверный подсчёт срока владения и потеря права на освобождение от налога․
- Отсутствие документов о расходах на покупку, приходится использовать вычет 1 млн вместо более выгодного варианта;
- Неподача декларации 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за продажей, и неуплата налога до 15 июля — это ведёт к штрафам и пеням․
- Игнорирование правила 70% кадастровой стоимости․
Платить налог при продаже жилья нужно не всегда: если вы владели недвижимостью 5 лет (или 3 года в льготных случаях), налога нет․ При более ранней продаже используйте вычет 1 млн рублей или подтверждённые расходы на покупку — это законно снизит сумму․ А покупатели, наоборот, могут вернуть часть денег через имущественный вычет․ В сложных ситуациях (наследство, развод, долевая собственность) имеет смысл проконсультироваться с налоговым специалистом․