Продажа недвижимости или иного имущества влечет за собой налоговые последствия‚ которые зависят от статуса продавца (физическое лицо или ИП)‚ вида имущества‚ срока владения и способа приобретения. В статье подробно разбираем актуальные на 2026 год правила расчета НДФЛ‚ применения УСН‚ вычетов и льгот.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости

Определение налоговой базы: цена договора vs Кадастровая стоимость

Согласно ст. 214.10 НК РФ‚ если цена в договоре купли-продажи ниже 70% от кадастровой стоимости‚ налоговая инспекция имеет право исчислить налог от суммы‚ равной 70% от кадастровой стоимости (в некоторых регионах коэффициент может составлять 100%).

Как узнать кадастровую стоимость: через публичную кадастровую карту на сайте Росреестра‚ в личном кабинете налогоплательщика (ЛКН ФНС) или заказав выписку из ЕГРН.

Способы уменьшения налоговой базы

Налогоплательщик имеет право выбрать один из двух вариантов (п. 1 ст. 214.7 НК РФ):

1. Имущественный вычет (для жилья): уменьшение дохода на 1 000 000 руб.
2. Вычет на расходы: уменьшение дохода на документарно подтвержденные расходы на приобретение (строительство) имущества.

Полное освобождение от НДФЛ (минимальные сроки владения)

Согласно ст. 217.1 НК РФ‚ доход от продажи недвижимости не облагается НДФЛ (декларацию подавать не нужно)‚ если имущество находилось в собственности минимальный срок:

• 5 лет — общий случай (приобретение в коммерческих целях‚ покупка у неблизких родственников и т.д.).
• 3 года — если имущество получено:
  • в порядке приватизации;
  • по наследству или дарственному договору от близких родственников;
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением);
  • если продаваемое жилье, единственное жилое помещение налогоплательщика (с 2016 г.).

Важная льгота для многодетных семей: С 29 ноября 2021 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости независимо от сроков владения (п. 38.1 ст. 217 НК РФ).

Особенность для имущества‚ полученного безвозмездно (с 2017 года)

При дарении между неблизкими родственниками (когда одаряемый платил НДФЛ 13% от кадастровой стоимости при получении)‚ при последующей продаже данного имущества налоговую базу можно уменьшить на сумму‚ с которой был исчислен и уплачен налог при приобретении.

Подача декларации 3-НДФЛ

• Подается до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи.
• Налог уплачивается до 15 июля того же года.
• Декларация сдается всегда‚ если доход не освобожден от налогообложения (даже если после вычетов налог равен нулю — декларация обязательна для подтверждения права на вычет).

Налогообложение ИП: УСН вместо НДФЛ

Когда ИП платит УСН при продаже недвижимости

Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности (зафиксирована в учетной политике‚ списана на расходы или предназначена для реализации)‚ доход от ее продажи включается в доходы по УСН.

Минфин в недавних разъяснениях подчеркивает: ключевым критерием является наличие в ЕГРИП соответствующего кода ОКВЭД — 68.10 («Операции с недвижимым имуществом») или иных кодов‚ подтверждающих коммерческую деятельность с недвижимостью.

Ставки УСН при продаже недвижимости

• Объект «Доходы» (6%): налог = 6% от стоимости продажи.
• Объект «Доходы минус расходы» (15%): налог = 15% от разницы между доходом от продажи и расходами на покупку/создание.

После закрытия ИП

Если ИП закрыт‚ бывший предприниматель при продаже любого имущества (даже ранее зафиксированного в бизнесе) платит НДФЛ по общим правилам для физлиц (вычеты‚ минимальные сроки владения).

Продажа иного имущества (не жилая недвижимость)

Для автомобилей‚ гаражей‚ земельных участков‚ коммерческих помещений (если они не в бизнесе ИП) и прочего имущества (за исключением ценных бумаг) действует выбор:

1. Вычесть расходы на приобретение (документы обязательны).
2. Применить вычет 250 000 руб. (если расходов нет или они меньше).

Минимальные сроки владения для освобождения от налога: 5 лет (общий случай) или 3 года (наследство‚ дарение от близких‚ приватизация).

Ежегодный налог на имущество физических лиц

Отдельно от налога на доход от продажи существует ежегодный налог на имущество (ст. 401 НК РФ).

Сроки и объект налогообложения

• Срок оплаты: ежегодно до 1 декабря (в 2026 г. — вторник).
• Период: налог за 2025 год платится в 2026 году.
• Объекты: квартиры‚ дома‚ дачи‚ гаражи‚ неоконченное строительство‚ единые недвижимые комплексы‚ помещения (нежилые)‚ если они в собственности.

Налоговые льготы (ст. 407 НК РФ)

Пенсионеры‚ инвалиды‚ участники ВОВ и др. категории имеют право на льготу: освобождение от налога на один объект каждого вида (одну квартиру‚ один дом‚ один гараж и т.д.). Заявление подается один раз (можно через ЛКН ФНС или МФЦ).

Изменения для организаций: ФЗ-425 от

С 1 января 2026 года вступает в силу Федеральный закон от № 425-ФЗ‚ вводящий упрощенный порядок уплаты налога на имущество организаций‚ исчисляемого от кадастровой стоимости. Это упрощает расчет для юрлиц‚ владеющих объектами из перечня кадастровой оценки.

Чек-лист продавца: пошаговый алгоритм

1. Определите статус: физлицо или ИП (и используется ли объект в бизнесе).
2. Проверьте срок владения: исчисляется от даты регистрации права (ЕГРН/БТИ).
3. Сравните цену договора и 70% от кадастровой стоимости: база НДФЛ = max(Цена договора‚ 70% × Кад. стоимость).
4. Выберите способ уменьшения базы: вычет 1 млн (жилье) / 250 тыс. (прочее) ИЛИ реальные расходы на покупку.
5. Проверьте льготы: единственное жилье‚ приватизация‚ многодетная семья (2+ детей)‚ налог при получении дарения.
6. Рассчитайте налог: (База – Вычет) × 13% (резиденты) / 30% (нерезиденты).
7. Подайте 3-НДФЛ до 30.04 и заплатите налог до 15.07 следующего года.
8. Не забывайте про ежегодный налог на имущество: платите до 01.12 за прошлый год.

Налогообложение реализации имущества требует учета множества нюансов: от правил определения дохода (кадастровая стоимость) до выбора оптимального вычета и проверки минимальных сроков владения. Для ИП критически важна привязка объекта к бизнес-деятельности и наличие кода ОКВЭД 68.10. Своевременная подача декларации и уплата налогов (как разовых по НДФЛ/УСН‚ так и ежегодных по имуществу) позволяют избежать штрафов и пени. Рекомендуем использовать Личный кабинет налогоплательщика ФНС для автоматического расчета и оплаты;