Продажа недвижимости — это не только поиск покупателя и оформление сделки у нотариуса‚ но и обязательное взаимодействие с налоговыми органами. На 2026 год в Казахстане действует Новый Налоговый кодекс (вступивший в силу с )‚ который внес существенные изменения в правила налогообложения доходов от реализации жилья. Главное нововведение‚ о котором сообщали источники: минимальный срок владения квартирой для освобождения от ИПН увеличен с 1 года до 2 лет.

В этой статье мы подробно разберем‚ кто и когда платит налог‚ как рассчитать базу‚ какие вычеты можно применить и как правильно сдать декларацию.

Кто платит налог: Налоговые резиденты и нерезиденты

Ставка налога и порядок расчета зависят от вашего налогового статуса:

• Налоговые резиденты РК (физические лица‚ пребывающие в РК не менее 183 дней в течение 12-месячного периода‚ заканчивающегося в налоговом периоде‚ или имеющие центр жизненных интересов в РК): платят ИПН по ставке 10%.
• Налоговые нерезиденты РК: платят ИПН по ставке 20% с дохода от источников в РК. В этом случае налоговым агентом (обязанным удержать и перечислить налог) выступает покупатель квартиры.

Ключевое условие освобождения от налога: Срок владения

Согласно ст. 322 Налогового кодекса РК (ред. 2025 г.)‚ доход от реализации недвижимого имущества исключается из совокупного годового дохода (то есть не облагается налогом)‚ если выполнено одно из условий:

1. Срок владения более 2 лет (730 дней). Это главное изменение: ранее (до 2025 г.) для резидентов достаточно было 1 года. Теперь единый порог для всех — 2 года.
2. Квартира получена по наследству или в дар — срок владения не имеет значения (освобождение действует сразу)‚ НО с важным нюансом: если даритель/моритель владел имуществом менее 2 лет‚ а вы продаете его — налог все равно может возникнуть (см. пункт про перенос срока владения ниже).
3. Продажа единственного жилья‚ которым налогоплательщик владел более 1 года (данная норма сохраняется для социальной защиты‚ но требует подтверждения факта «единственности» на дату продажи).

Как рассчитать налог‚ если срок владения менее 2 лет

Если вы продаете квартиру‚ которой владеете менее 2 лет (и это не единственное жилье владельцем более 1 года)‚ доход подлежит облагаению. Налоговая база определяется как разница между доходом от продажи и расходами;

Формула для резидентов (10%):

Налог = (Цена продажи – Расходы на приобретение/улучшение – Вычеты) × 10%

Формула для нерезидентов (20%):

Нерезиденты не имеют права на вычеты (кроме документированных расходов на приобретение‚ если они подтверждены). Налоговый агент (покупатель) удерживает 20% от всей цены договора (или рыночной стоимости‚ если цена занижена)‚ если не предоставлены документы на первичную покупку.

Что включается в «Расходы на приобретение» (уменьшают базу):

• Стоимость покупки квартиры (по договору купли-продажи‚ дарственному договору‚ свидетельству о праве наследования).
• Расходы на капремонт/реконструкцию (по актам приема-передачи‚ счетам-фактурам‚ договорам с подрядчиками — только если работа выполняла юрлицо/ИП).
• Нотариальные сборы‚ гошпошлины за регистрацию права при покупке.
• Комиссия риелтора/агентства при покупке (по договору и акту).
• Проценты по ипотечному кредиту (только те‚ что оплачены за период владения до продажи‚ и только по целевому кредиту на покупку этой квартиры).

Стандартный налоговый вычет (для резидентов):

Если документов на расходы нет (утеряны‚ квартира приватизирована‚ получена до 2000 г. и т.д.)‚ резидент имеет право применить стандартный вычет в размере 1000 МРП (месячных расчетных показателей) за налоговый период.

На 2026 год 1 МРП = 3 932 тенге (уточняйте актуальную ставку на год продажи). Вычет ≈ 3 932 000 тенге.

Вычет предоставляется один раз в год. Если в этом году вы уже продавали иное имущество и использовали вычет — применить его повторно нельзя.

Пример расчета (для резидента)

Условия: Квартира куплена в 2024 году за 30 000 000 тг. Продана в 2026 году за 40 000 000 тг. Срок владения ~1.5 года (менее 2 лет). Документы на покупку сохранены. Других продаж имущества в 2026 г. не было.

1. Доход от продажи: 40 000 000 тг.
2. Документированные расходы на покупку: 30 000 000 тг.
3. Налоговая база: 40 000 000 – 30 000 000 = 10 000 000 тг.
4. Налог (10%): 1 000 000 тг.

Вариант Б (документов на покупку нет):

1. Доход: 40 000 000 тг.
2. Стандартный вычет (1000 МРП): ~3 932 000 тг.
3. Налоговая база: 40 000 000 – 3 932 000 = 36 068 000 тг.
4. Налог (10%): 3 606 800 тг.

Особенности для нерезидентов (Важно для покупателей!)

Если продавец, нерезидент РК:

• Покупатель (физлицо или юрлицо) становится налоговым агентом.
• Покупатель обязан удержать 20% от суммы договора (или рыночной стоимости) и перечислить в бюджет не позднее 25-го числа месяца‚ следующего за месяцем выплаты.
• Покупатель подает расчет по форме 300.00 в налоговый орган по месту нахождения имущества (или по месту регистрации покупателя-физлица) до 15-го числа следующего месяца.
• Если продавец предъявит документы на первичную покупку (доказав базу)‚ удерживаеться 20% от разницы (доход минус расходы). Без документов — 20% от всей суммы.

Сроки подачи декларации и оплаты налога (для резидентов)

Если налог есть (срок владения < 2 лет и нет оснований для освобождения):

• Декларация по форме 240.00 сдается до 31 марта года‚ следующего за годом продажи.
• Оплата налога производится до 10 апреля того же года.
• Пример: Квартира продана в октябре 2026 г. -> Декларация до ‚ оплата до .

Декларацию можно сдать:

• Через личный кабинет на портале e-Salyq Azamat (самый удобный способ).
• Через ЕГОВ (egov.kz).
• В налоговом органе по месту жительства (в бумажном виде или на флешке).

Особые случаи и нюансы 2026 года

Продажа доли в праве общей долевой собственности

Правила те же: если доля владели более 2 лет — налога нет. Менее 2 лет — считаем доход от продажи именно доли‚ расходы распределяются пропорционально (или берутся вычет 1000 МРП на всю сделку‚ если продается вся квартира долями одновременно).

Обмен квартир (бартер)

Считается двумя сделками купли-продажи. Каждая сторона получает доход (стоимость полученной квартиры) и несет расходы (стоимость отданной квартиры). Налог считается по общим правилам для каждой стороны отдельно.

Продажа квартиры‚ купленной в ипотеку (непогашенный кредит)

Сделка возможна с согласия банка. Налог считается стандартным образом: доход от продажи минус первоначальная стоимость покупки (включая первоначальный взнос и выплаченные тела кредита) и проценты по кредиту. Погашение остатка долга банку из средств покупателя — это ваш доход.

Занижение цены в договоре

Налоговый орган имеет право определить доход по рыночной стоимости (п. 2 ст. 322 НК РК)‚ если цена в договоре ниже рыночной более чем на 20%. Рыночная стоимость определяется по данным кадастровой оценки или независимой оценке. Платить налог придется от рыночной цены.

Чек-лист документов для подтверждения расходов (храните их!)

Чтобы легально уменьшить налоговую базу‚ подготовьте копии (оригиналы могут потребовать при проверке):

• Договор купли-продажи / Дарственный договор / Свидетельство о праве наследования (первичного приобретения).
• Свидетельство о государственной регистрации права (старое или новое‚ ЭЦП).
• Чеки/Квитанции/Выписки из банка об оплате продавцу (подтверждение факта оплаты);
• Договоры подряда‚ акты приема-передачи‚ счета-фактуры на капремонт/перепланировку (только от юрлиц/ИП).
• Чеки на оплату нотариуса‚ гошпошлины‚ риелтора при покупке.
• График погашения ипотеки и выписки по процентам (если продаете в ипотеку).

Частые ошибки и штрафы

Резюме: Алгоритм действий продавца в 2026 году

1. Определите дату приобретения права собственности (по свидетельству/договору/решению суда).
2. Рассчитайте срок владения на дату подписания договора купли-продажи (или акта приема-передачи).
3. Если срок > 2 лет: Налога нет. Декларацию 240.00 сдавать не нужно (исключение: если вы нерезидент — покупатель удерживает налог‚ но вы можете вернуть его‚ сдав декларацию с доказанными расходами‚ по общему порядку).
4. Если срок < 2 лет:
   • Соберите документы на расходы (покупка‚ ремонт‚ проценты).
   • Рассчитайте базу: Доход ⎯ Расходы (или Вычет 1000 МРП).
   • Рассчитайте налог: База × 10% (резидент) или 20% (нерезидент).
   • Запланируйте оплату к 10 апреля след. года.
   • Сдайте декл. 240.00 до 31 марта след. года через e-Salyq Azamat.
5. Если вы нерезидент: Предупредите покупателя об удержании 20%. Предоставьте ему документы на расходы для уменьшения удержания.

С вступлением в силу нового Налогового кодекса с 2025 года планирование продажи квартиры стало еще более важным. Порог в 2 года владения заставляет владельцев дольше держать актив в собственности для налоговой оптимизации. Главный совет: аккуратно храните все первичные документы на покупку‚ ремонт и связанные расходы. Их наличие позволяет снизить налоговую базу в разы по сравнению со стандартным вычетом в 1000 МРП.

Для сложных ситуаций (наследование‚ доля‚ ипотека‚ нерезидентность‚ обмен) рекомендуется заранее проконсультироваться с налоговым консультантом или использовать сервис «Электронный налоговый консультант» на портале salyk.kz.

Данная статья носит информационный характер. Нормы налогового законодательства могут меняться. Для принятия решений используйте актуальную редакцию Налогового кодекса РК или обратитесь к профессиональным бухгалтерам/юристам.