Продажа нежилого помещения (офиса, склада, торговой площади) индивидуальным предпринимателем (ИП), применяющим патентную систему налогообложения (ПСН), порождает специфические налоговые обязательства. Главная сложность заключается в том, что доход от реализации основных средств не относится к доходам по патенту и облагается по общим правилам. В этой статье подробно разберем все налоги и взносы, актуальные на .

НДС: Освобождение для патентчиков

Согласно п. 1 ст. 346.43 НК РФ, ИП на ПСН освобождаются от уплаты НДС, за исключением операций, указанных в ст. 174.1 НК РФ (ввоз товаров на таможенной территории, агентские соглашения и др.). Реализация собственного нежилого помещения (основного средства) в данный перечень не входит.

• Нюанс: Если помещение приобреталось ранее, когда ИП был на ОСНО/УСН и принимал к вычету «входной» НДС, необходимость «восстановления» вычета (ст. 170 НК РФ) для патентчика отсутствует, так как он не подает декларацию по НДС. Однако ФНС в отдельных разъяснениях указывала на риск начисления НДС по ст. 170, если имущество использовалось для операций, не подлежащих облажению. На практике для ПСН риск минимален, но консультируйтесь с аудитором при крупных суммах.

НДФЛ: Основной налог на доход от продажи

Доход от продажи нежилого помещения не является доходом по патенту (п. 3 ст. 346.43 НК РФ). Он облагается НДФЛ по общим правилам (гл. 23 НК РФ) как доход физического лица от реализации имущества.

Ставки НДФЛ в 2026 году (прогрессивная шкала)

С 2025 года действует прогрессивная шкала для налоговых резидентов РФ:

• 13% — доход до 2 400 000 руб. в год (суммарно по всем источникам).
• 15% — доход от 2 400 000 до 5 000 000 руб.
• 18% — доход от 5 000 000 до 20 000 000 руб.
• 20%, доход от 20 000 000 до 50 000 000 руб.
• 22% — доход свыше 50 000 000 руб.

Для нерезидентов РФ ставка составляет 30% (без прогрессивной шкалы).

Способы уменьшения налоговой базы (ст. 220.1 НК РФ)

1. Имущественный вычет на документарно подтвержденные расходы. Из дохода уменьшаются расходы на приобретение (строительство), капитальный ремонт, оформление сделки. Это наиболее выгодный вариант для нежилого помещения.
2. Вычет 250 000 руб. Предоставляется, если расходы недокументированы или их меньше 250 тыс. руб. (для нежилого помещения лимит 250 тыс. руб. общий на все имущество, кроме жилья, за год).

Освобождение от НДФЛ по сроку владения (ст. 217.1 НК РФ)

Если помещение находится в собственности минимальный срок владения, доход полностью освобождается от налога, декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно.

Налог по патенту (ПСН)

Стоимость патента не меняеться в связи с продажей помещения. Налог по ПСН рассчитывается на основе потенциального дохода, устанавливаемого субъектом РФ для вида деятельности, а не от фактического дохода. Продажа ОС не входит в вид деятельности по патенту, поэтому на расчет стоимости патента не влияет.

Страховые взносы: Фиксированные + 1% сверх 300 тыс. руб.

ИП на ПСН платит фиксированные взносы (пенсионные + медстрах) ежегодно. Дополнительно — 1% от дохода, превышающего 300 000 руб. в год (п. 3 ст. 346.49 НК РФ).

Входит ли доход от продажи помещения в базу 1%?

Да, входит. Основой для расчета 1% является совокупный доход ИП, определенный по правилам главы 23 НК РФ (ст. 224 НК РФ), за вычетом расходов по ст. 220.1 НК РФ (те самые расходы на покупку/ремонт).

• Если вы продали помещение дороже, чем купили (есть прибыль) — эта прибыль увеличивает базу для 1%.
• Если продали с убытком или в ноль (расходы ≥ дохода), база для 1% не увеличивается.
• Если срок владения > 5 лет (3 года) — доход освобожден от НДФЛ, база для 1% = 0 (дохода нет).

Важно: 1% платится только на сумму, превышающую 300 000 руб. суммарно по всем видам деятельности ИП за год.

Налог на имущество организаций (если помещение на кадастровой стоимости)

Если нежиловое помещение входит в перечень ст. 378.2 НК РФ (торговые центры, офисные центры, нежилые помещения в них), ИП платит налог на имущество организаций по кадастровой стоимости.

• Налог платится за период владения (до месяца продажи включительно).
• После продажи обязанность по уплате переходит к покупателю.
• Авансовые платежи за текущий год исчисляются самостоятельно, декларация сдается до 31 марта след. года.

Если помещение не входит в перечень ст. 378.2 НК РФ, ИП платит налог на имущество физических лиц (по инвентарной/кадастровой стоимости по ставкам НК РФ региона) — это отдельная налоговая обязанность физлица, не связанная с ИП.

Применение ККТ (54-ФЗ) и документооборот

В УПД/чеке в поле «Налоговая ставка» указывается «Без НДС» (тег 1199 = «нет НДС»).

Отчетность: Что и когда сдавать

1. Декларация 3-НДФЛ: Сдается до 30 апреля 2027 г. за 2026 год (если срок владения меньше минимального).
   • В разделе Д (доходы, облагаемые 13/15/18/20/22%) заполняется доход от продажи и расходы (вычет).
   • Если срок владения > мин. срока — декларация не сдается.
2. Уведомление о доходах для расчета 1% взносов: Сдается до г. (новое правило с 2023 г.: уведомление сдается раз в год до 1 июля след. года по итогам года). В уведомлении указывается доход, уменьшенный на расходы (база для 1%).
3. Декларация по налогу на имущество организаций: До 31 марта 2027 г. за 2026 год (если помещение на кадастровой стоимости).

Резюме: Чек-лист действий ИП на патенте

1. Оцените срок владения. > 5 лет (3 года) — нет НДФЛ, нет базы для 1% взносов, декларацию 3-НДФЛ не сдаем. Только фиксированные взносы и налог на имущество за период владения.
2. Соберите документы на расходы (ДКП покупки, чеки на стройку/ремонт, акты, счета). Они понадобятся для вычета по НДФЛ и уменьшения базы 1% взносов.
3. Оформите сделку: ДКП + Акт приема-передачи. При расчете с физлицом, пробивайте чек ККТ (без НДС). С юрлицом/ИП — выставляйте УПД без НДС.
4. Рассчитайте налог на имущество за месяцы владения в 2026 г. (если на кадастровой стоимости).
5. В 2027 году: Сдайте 3-НДФЛ (если нужно) до 30.04, Уведомление о доходах для 1% до 01.07, Декларацию по имуществу до 31.03.

Продажа нежилого помещения ИП на патенте в 2026 году — это событие, выходящее за рамки патентной системы. Ключевые моменты: НДС не платится, НДФЛ платится по прогрессивной шкале (с возможностью вычета расходов или освобождения по сроку владения), база для 1% страховых взносов увеличиваеться на чистую прибыль от продажи. Грамотное документирование расходов на приобретение и улучшение имущества — главный способ минимизации нагрузки.

Статья подготовлена на основании НК РФ в редакции, действующей на . Данная информация носит справочный характер. Для принятия решения рекомендуется обратиться к профессиональному бухгалтеру или налоговому консультанту с учетом специфики вашей ситуации.