Сдача имущества в аренду или безвозмездное пользование — распространённая практика как среди организаций, так и среди физических лиц. Однако передача имущества другому лицу не освобождает собственника от налоговых обязанностей. Разберём подробно, кто и как платит налог на имущество, сданное в пользование.
Кто является плательщиком налога
Общее правило звучит так: налог на имущество платит собственник (владелец) объекта, а не арендатор. Передача имущества в аренду, лизинг или безвозмездное пользование, как правило, не меняет налогоплательщика, если иное не предусмотрено договором и налоговым законодательством.
Исключения возможны в следующих случаях:
- имущество передано в лизинг и учитывается на балансе лизингополучателя — тогда налог платит лизингополучатель;
- арендатор учёл объект на своём балансе в качестве основного средства (например, неотделимые улучшения арендованного имущества);
- имущество передано в доверительное управление — налог платит учредитель управления.
Налог на имущество организаций
Если недвижимость сдаёт в аренду организация, объект облагается налогом на имущество организаций. Налоговая база определяется одним из двух способов:
По кадастровой стоимости
Применяется к объектам, включённым в региональный перечень: торговые и офисные центры, помещения под магазины, общепит, бытовое обслуживание и др. Ставка устанавливается субъектом РФ и не может превышать 2%.
По среднегодовой стоимости
Для остальных объектов налог считается исходя из среднегодовой (остаточной) стоимости имущества. Максимальная ставка — 2,2%, регионы могут её снижать и вводить льготы.
Срок уплаты: налог за 2025 год организации должны уплатить не позднее 2 марта 2026 года (28 февраля выпадает на выходной день). В течение года уплачиваются авансовые платежи, если это предусмотрено региональным законом.
Налог на имущество физических лиц
Если квартиру, дом, гараж или нежилое помещение сдаёт физическое лицо, оно уплачивает налог на имущество физических лиц. Важные особенности:
- налог рассчитывает налоговая инспекция, собственник получает уведомление;
- база — кадастровая стоимость (в большинстве регионов);
- ставки: до 0,1% для жилья, до 0,5% для прочих объектов, до 2% для дорогой и коммерческой недвижимости;
- срок уплаты — не позднее 1 декабря года, следующего за отчётным.
Сам факт сдачи жилья в аренду не увеличивает налог на имущество, однако если помещение используется в предпринимательских целях (например, под офис или магазин), ставка может быть выше.
Налог на доходы от сдачи в аренду
Помимо налога на имущество, собственник обязан платить налог с дохода от аренды:
- НДФЛ 13% (с 2025 года действует прогрессивная шкала до 22%) — для физических лиц, сдающих имущество без статуса ИП;
- НПД (налог на профессиональный доход) 4–6% — для самозанятых;
- УСН 6% или 15% — для индивидуальных предпринимателей;
- налог на прибыль — для организаций на общей системе.
Льготы для индивидуальных предпринимателей
Индивидуальные предприниматели на специальных режимах (УСН, патент, НПД) освобождаются от налога на имущество физических лиц в отношении объектов, используемых в предпринимательской деятельности. Исключение, объекты, облагаемые по кадастровой стоимости и включённые в региональный перечень: по ним налог уплачивается в любом случае.
Для получения льготы ИП подаёт в налоговую инспекцию заявление с подтверждающими документами (например, договор аренды, подтверждающий использование объекта в бизнесе).
Практические рекомендации
- Заключайте письменный договор аренды — это защищает обе стороны и подтверждает легальность дохода.
- Проверяйте, включён ли объект в региональный перечень кадастровой стоимости.
- ИП на спецрежимах — подавайте заявление на льготу по налогу на имущество.
- Своевременно декларируйте доходы от аренды, чтобы избежать штрафов и пеней.
- Следите за сроками: для организаций — 2 марта 2026 года за 2025 год, для физлиц — 1 декабря.
Сдача имущества в пользование не снимает с собственника обязанности платить налог на имущество. Порядок расчёта зависит от статуса владельца (организация, ИП или физическое лицо) и способа определения налоговой базы — кадастровой или среднегодовой стоимости. Кроме того, доход от аренды облагается соответствующим налогом на доходы. Грамотный выбор налогового режима и использование льгот позволяют законно снизить налоговую нагрузку.