Сдача квартиры в аренду — популярный способ получения дополнительного дохода. Однако у многих собственников возникает вопрос: обязательно ли платить налоги с этих денег, и что будет, если этого не делать? Разберёмся подробно.
Короткий ответ
Нет, сдавать квартиру без уплаты налогов нельзя. Доход от сдачи жилья в аренду (внаём) по закону облагается налогом. Это прямая обязанность собственника, закреплённая в Налоговом кодексе РФ. Причём налог необходимо платить вне зависимости от срока сдачи квартиры — будь то один день, 11 месяцев или несколько лет.
Распространённый миф про договор на 11 месяцев
Многие арендодатели верят, что если заключить договор на срок до 11 месяцев, то налог платить не нужно. Это заблуждение. Срок договора влияет лишь на необходимость его государственной регистрации (договоры на год и более подлежат регистрации), но никак не освобождает от налога. Налог уплачивается всякий раз, когда арендодатель получает доход.
Законные способы уплаты налога
Существует несколько легальных вариантов, среди которых можно выбрать наиболее выгодный:
НДФЛ для физических лиц — 13%
- Гражданин обязан подавать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля каждого года в налоговую инспекцию.
- Оплатить 13% от суммы полученного дохода нужно не позднее 15 июля.
- Налогом облагается весь доход от сдачи, включая коммунальные платежи, если они входят в сумму аренды (кроме случаев, когда жильцы оплачивают их по счётчикам напрямую).
Налог для самозанятых (НПД) — 4–6%
- 4% — если квартиру сдаёте физическому лицу;
- 6% — если арендатором выступает организация или ИП.
- Это самый простой и выгодный способ: регистрация через приложение «Мой налог», декларации подавать не нужно, чеки формируются автоматически.
ИП на упрощённой системе — 6%
- Ставка 6% с доходов на УСН «Доходы».
- Дополнительно нужно платить фиксированные страховые взносы.
- ИП не платит имущественный налог на сдаваемое жильё, за исключением случаев, когда сдаётся нежилая недвижимость, включённая в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.
Патентная система для ИП
Стоимость патента фиксирована и зависит от региона, площади и количества объектов; Может быть выгодна при высокой арендной ставке.
Что грозит за неуплату налогов
Уклонение от уплаты налогов при сдаче квартиры может привести к серьёзным последствиям:
- Штраф — 20% от неуплаченной суммы налога, а при умышленной неуплате — 40%.
- Пени за каждый день просрочки.
- Доначисление налога за весь период, который налоговая сможет доказать.
- При крупных суммах задолженности возможна уголовная ответственность.
Налоговая может узнать о сдаче квартиры от соседей, управляющей компании, банка (при регулярных поступлениях на карту), из объявлений об аренде или от самих жильцов, например при оформлении ими временной регистрации.
Сдавать квартиру без уплаты налогов незаконно и рискованно. При этом государство предлагает удобные и недорогие способы легализации дохода — например, статус самозанятого со ставкой всего 4%. Оформив налоговый статус официально, собственник получает спокойствие, защиту своих прав по договору аренды и возможность подтвердить доход при необходимости (например, для кредита или визы).