Сдача квартиры в аренду, отличный способ получать стабильный пассивный доход․ Однако любой доход в России облагается налогом, и доход от аренды — не исключение․ Разберём подробно, какие варианты уплаты налога существуют, сколько придётся платить в каждом случае и какой способ выгоднее․

Зачем вообще платить налог с аренды

Многие собственники сдают жильё «в серую», не декларируя доход․ Это рискованно: если налоговая узнает о незадекларированных поступлениях (например, по жалобе соседей, через банковские переводы или при проверке), придётся заплатить:

• сам налог за все годы сдачи;
• пени за просрочку;
• штраф — от 20% до 40% от неуплаченной суммы․

Кроме того, легальная сдача квартиры позволяет официально подтвердить доход — это полезно при получении кредитов, виз и в других ситуациях․

Способы уплаты налога с аренды

НДФЛ для физических лиц — 13–22%

Самый простой способ — платить налог на доходы физических лиц․ Ставка зависит от размера годового дохода:

• 13% — при доходе до 2,4 млн рублей в год;
• 15% — с части дохода от 2,4 до 5 млн рублей;
• далее действует прогрессивная шкала до 22% при очень высоких доходах․

Как платить: до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию 3-НДФЛ (через личный кабинет на сайте ФНС или лично), а до 15 июля — уплатить налог․

Пример: квартира сдаётся за 30 000 рублей в месяц․ Годовой доход — 360 000 рублей․ Налог: 360 000 × 13% = 46 800 рублей в год․

Налог на профессиональный доход (самозанятость), 4–6%

Самый популярный и выгодный вариант для большинства арендодателей․ Ставки:

• 4% — если арендатор — физическое лицо;
• 6% — если арендатор, организация или ИП․

Условия:

• годовой доход — не более 2,4 млн рублей;
• нельзя сдавать нежилые помещения (для них НПД не подходит);
• квартира должна быть в собственности․

Как платить: регистрация через приложение «Мой налог», чеки формируются автоматически, налог уплачивается ежемесячно до 28-го числа․ Декларации не нужны․

Пример: при той же аренде 30 000 рублей в месяц налог составит 360 000 × 4% = 14 400 рублей в год — более чем в 3 раза меньше, чем по НДФЛ․

УСН «Доходы» для ИП — 6%

Можно зарегистрировать индивидуального предпринимателя и применять упрощённую систему налогообложения․ Ставка — 6% с доходов (в некоторых регионах снижена)․

Важный нюанс: многие думают, что если квартира записана на человека как на физлицо, то сдавать её через ИП нельзя․ На практике это не так — ИП и физлицо с точки зрения закона едины, поэтому личную квартиру можно сдавать в рамках предпринимательской деятельности․

Минусы:

• обязательные страховые взносы (в 2026 году — более 50 000 рублей в год плюс 1% с дохода свыше 300 000 рублей);
• необходимость сдавать отчётность;
• при продаже квартиры, использовавшейся в бизнесе, можно потерять право на освобождение от налога и имущественный вычет․

Патент для ИП — фиксированная сумма

Патентная система подходит, если доход стабильный и высокий․ Стоимость патента зависит от региона, площади и количества объектов․ Страховые взносы платить всё равно нужно, но их можно вычесть из стоимости патента․

Сравнение вариантов: что выгоднее

При арендной плате 30 000 рублей в месяц (360 000 в год):

• НДФЛ 13%: 46 800 рублей;
• Самозанятость 4%: 14 400 рублей;
• ИП на УСН 6%: 21 600 рублей + взносы около 50 000 рублей (взносы уменьшают налог, но общая нагрузка обычно выше);
• Патент: зависит от региона, обычно выгоден при высокой арендной плате․

Что ещё важно знать

• Договор аренды лучше заключать письменно, он защищает обе стороны․ При сроке от года договор подлежит регистрации в Росреестре․
• Коммунальные платежи: если арендатор компенсирует их собственнику, компенсация по счётчикам налогом не облагается, а фиксированные платежи — облагается․
• Налоговый вычет: самозанятые получают бонус 10 000 рублей, который снижает ставку на старте (до 3% и 4% соответственно)․
• Посуточная сдача тоже облагается налогом — для неё подходит НПД или ИП․

Легально сдавать квартиру сегодня просто и недорого․ Оптимальный вариант для большинства, налог на профессиональный доход: всего 4% при сдаче физлицу, регистрация за 10 минут через приложение «Мой налог» и полное отсутствие бумажной волокиты․ Это надёжно защищает от претензий налоговой и штрафов, а официальный доход может пригодиться в будущем․