Сдача дома или квартиры в аренду — это законный способ получения дохода, но, как и любой доход, он облагается налогом. Многие собственники задаются вопросом: как правильно оформить отношения с налоговой службой, какой режим выбрать и как законно снизить налоговую нагрузку? Разберёмся во всех нюансах.
Нужно ли вообще платить налог со сдачи жилья?
Да, нужно. Доход от сдачи недвижимости в аренду относится к налогооблагаемым доходам физического лица. Сокрытие таких доходов грозит штрафами, пенями и доначислением налога. Кроме того, официальное оформление аренды защищает и самого собственника: при наличии договора проще решать споры с арендаторами.
Основные способы уплаты налога
Существует несколько законных вариантов, и у каждого есть свои особенности.
НДФЛ для физических лиц, 13%
Самый простой способ — платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (при высоких доходах может применяться повышенная ставка). Для этого необходимо:
- заключить с арендатором договор найма жилого помещения;
- до 30 апреля года, следующего за отчётным, подать декларацию по форме 3-НДФЛ;
- до 15 июля уплатить налог.
Декларацию можно подать через личный кабинет на сайте ФНС, через «Госуслуги» или лично в налоговой инспекции.
Самозанятость (НПД) — 4–6%
Наиболее выгодный и популярный вариант. Налог на профессиональный доход составляет:
- 4% — если жильё сдаётся физическому лицу;
- 6% — если арендатором выступает организация или ИП.
Преимущества режима:
- не нужно подавать декларацию — достаточно фиксировать доходы в приложении «Мой налог»;
- нет обязательных страховых взносов;
- простая регистрация онлайн за несколько минут;
- налоговый вычет 10 000 рублей для новых самозанятых.
Ограничение: годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей.
ИП на упрощённой системе (УСН) — 6%
Если вы сдаёте несколько объектов или планируете развивать арендный бизнес, можно зарегистрировать индивидуальное предпринимательство и выбрать УСН «Доходы» со ставкой 6%. Однако придётся дополнительно платить фиксированные страховые взносы и сдавать отчётность.
Патентная система для ИП
ИП может приобрести патент на сдачу жилья в аренду. Стоимость патента зависит от региона, площади и количества объектов. Это удобно при стабильном доходе: сумма фиксирована и не зависит от фактической выручки.
Как законно снизить налог
- Выберите оптимальный режим. Для большинства собственников самозанятость со ставкой 4% — самый выгодный вариант.
- Используйте налоговый вычет самозанятых — 10 000 рублей, которые уменьшают ставку до 3% и 4% на первое время.
- Учитывайте расходы при УСН «Доходы минус расходы» (15%), если расходы на содержание жилья велики — ремонт, коммунальные платежи, ипотечные проценты.
- Оформляйте договор корректно. Чётко прописывайте, кто оплачивает коммунальные услуги: если их платит арендатор сверх арендной платы, эти суммы не являются вашим доходом.
Что будет, если не платить налог
За уклонение от уплаты налогов предусмотрены:
- штраф 20% от неуплаченной суммы (40% — при умышленном уклонении);
- пени за каждый день просрочки;
- штраф за неподачу декларации — от 5% суммы налога за каждый месяц просрочки;
- при крупных суммах возможна уголовная ответственность.
Пошаговая инструкция для собственника
- Выберите налоговый режим (рекомендуем самозанятость).
- Зарегистрируйтесь в приложении «Мой налог» или встаньте на учёт в ФНС;
- Заключите письменный договор аренды (найма) с жильцом.
- Фиксируйте каждый платёж и формируйте чеки.
- Оплачивайте налог ежемесячно (для самозанятых — до 28-го числа следующего месяца) или по итогам года при НДФЛ.
Платить налоги со сдачи дома сегодня просто и выгодно: режим самозанятости позволяет легализовать доход всего по ставке 4–6% без деклараций и визитов в налоговую. Официальный статус защищает собственника от штрафов и даёт юридическую опору в отношениях с арендаторами. Выбирайте подходящий режим, оформляйте договор и спите спокойно.