Сдача жилья в аренду, популярный источник пассивного дохода, но она несет за собой налоговые обязательства․ Многие собственники ошибочно ищут «образец заполнения НДФЛ в договоре аренды», однако в самом договоре налог не заполняется․ Договор — это правовое основание для возникновения дохода, а налог (НДФЛ или НПД) рассчитывается и уплачивается отдельно на основании декларации или через приложение «Мой налог»․

В этой статье подробно разберем, какие налоговые режимы существуют, как правильно составить договор для минимизации рисков, и пошагово объясним, как заполнить декларацию 3-НДФЛ (если вы на общей системе) или как оформить чек как самозанятый․

Кто платит налог и какая ставка применяется

Налоговым агентом по договору найма жилого помещения является арендодатель (собственник)․ Арендатор (наемник), физическое лицо — не является налоговым агентом и не удерживает налог при выплате аренды․

Ставки НДФЛ для налоговых резидентов РФ (находятся в РФ > 183 дня в году):

• 13% — до дохода 5 млн руб․ в год․
• 15%, на сумму дохода, превышающую 5 млн руб․ в год (прогрессивная шкала)․

Для нерезидентов РФ:

• 30%, фиксированная ставка, вычеты не предоставляются․

Важно: Статус резидента определяется по итогам налогового периода (календарного года)․ Если в течение года вы уезжали за границу, пересчет резидентности происходит при сдаче декларации․

Выбор налогового режима: что выгоднее?

До 2024 года основным вариантом был НДФЛ 13% с вычетом расходов (документарно) или имущественного вычета (до 250 тыс․ руб․ в год на всех объектах)․ С 2024 года правила изменились, и выбор режима стал критически важным․

Режим 1: Общая система (НДФЛ 13% / 15%)

Плюсы: Можно уменьшить налоговую базу на имущественный налоговый вычет в размере до 250 000 руб․ в год (на все сдаваемые объекты в сумме)․ Документы на расходы (ремонт, коммуналка) предоставлять не нужно․

Минусы: Нужно сдавать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платить налог до 15 июля․ Если доход > 5 млн руб․ — ставка 15% на излишек․

Режим 2: Налог на профессиональный доход (НПД / Самозанятость) — 4% / 6%

• 4% — при сдаче аренды физическим лицам․
• 6% — при сдаче аренды юрлицам / ИП․

Плюсы: Никаких деклараций․ Налог считается автоматически в приложении «Мой налог» после выставления чека․ Нет отчетности․ Ставка ниже 13%․

Минусы: Лимит дохода — 2,4 млн руб․ в год․ Нельзя нанимать наемных сотрудников (только гражданско-правовые договоры)․ Нельзя уменьшить базу вычетом 250 тыс․ руб․ (но и так 4% часто выгоднее 13% от (Доход ⎯ 250т))․

Критически важно: С 2024 года нельзя совмещать применение вычета 250 тыс․ руб․ по НДФЛ и режим НПД по одному и тому же объекту недвижимости в одном налоговом периоде․ При переходе на НПД вычет сгорает․

Режим 3: Патент (для ИП) или УСН «Доходы» (6%)

Подходит для крупных арендодателей (несколько объектов, доход > 2,4 млн руб․)․ Требует регистрации ИП, уплаты фиксированных страховых взносов (около 50 тыс․ руб․/год) и ведения Книги учета доходов (КУДИР)․

Нюансы договора аренды для налоговых целей

Хотя «образца заполнения НДФЛ в договоре» не существует, содержание договора напрямую влияет на налоговую базу и вопросы с ФНС․

Обязательные условия для безопасности арендодателя:

1. Предмет договора: точный адрес, кадастровый номер, площадь, состояние (описание имущества, акт приема-передачи с фото/перечнем мебели/техники)․
2. Размер арендной платы и порядок расчетов: сумма в рублях, дата платежа, способ (перевод на карту/счет — обязательно указывайте назначение платежа: «Аренда по договору №ХХ от ДД․ММ․ГГГГ»)․ Наличные допустимы, но сложнее доказать получение дохода при проверке․
3. Коммунальные услуги: четко разделите: аренда, ХХХ руб․, коммуналка — по счетчикам/чекам отдельно․ Коммунальные платежи, переданные арендатору как возмещение, не включаются в доход по НПД и НДФЛ (если оформлены правильно)․
4. Залог (обеспечительный платеж): Укажите, что залог не является арендной платой, возвращается при выезде за вычетом долгов/ущерба․ Налог на залог не платится (до момента удержания за долги)․
5. Право арендодателя на контроль: условие о доступе для осмотра состояния (с уведомлением за 1-3 дня)․
6. Расторжение: основания и сроки уведомления (стандартно, за 3 месяца по ст․ 610 ГК РФ)․

ККТ (Онлайн-кассы) и 54-ФЗ:

С 2021 года ИП на УСН/Патенте обязаны применять ККТ при расчетах с физлицами (чек выдается арендатору)․

Самозанятые (НПД) и физлица на общей системе (НДФЛ), ОСВОБОЖДЕНЫ от ККТ․ Самозанятые формируют чек в приложении «Мой налог» (это электронный чек, его достаточно)․ Физические лица на НДФЛ чеки не выдают вовсе․

Образец заполнения декларации 3-НДФЛ (Режим «Общая система»)

Если вы выбрали оплату НДФЛ 13% с вычетом 250 000 руб․, декларацию сдают до 30 апреля года, следующего за отчетным․ Подача — через ЛК ФНС, налог․ру, Госуслуги или операторов ЭДО․

Пошаговый алгоритм заполнения (основные листы):

Титульный лист

• Код вида декларации: 3-НДФЛ (код 01 по приказу ФНС)․
• Налоговый период: код 34 (год)․ Укажите год (например, 2025)․
• Код основания: 1 (сдача декларации в установленный срок)․
• Заполните ФИО, ИНН, адрес регистрации, контактный телефон․

Раздел 1․ Расчет суммы налога, подлежащей уплате в бюджет (Общий расчет)

• Стр․ 010 (Доходы, облагаемые по ставке 13%): Сумма всех полученных арендных платежей за год (без вычета 250 тыс․)․
• Стр․ 030 (Налоговые вычеты, предоставляемые в виде уменьшения налоговой базы): Укажите 250 000 (или сумму фактического дохода, если она меньше 250 тыс․)․
• Стр․ 040 (Налоговая база по ставке 13%): Стр․ 010 минус Стр․ 030․ Если отрицательно — ставим 0․
• Стр․ 050 (Сумма налога, исчисленная по ставке 13%): Стр․ 040 × 13%․
• Стр․ 060 (Сумма налога, удержанная налоговыми агентами): Обычно 0 (арендатор не агент)․
• Стр․ 070 (Сумма налога, подлежащей уплате в бюджет): Стр․ 050 минус Стр․ 060․ Эту сумму платите до 15 июля․

Раздел 2․ Сведения о доходах, полученных в налоговом периоде (Лист Д — Доходы от имущества)

Заполняется по каждому объекту недвижимости отдельной строкой․

• Код вида дохода: 1500 (Доходы от сдачи в аренду имущества — для резидентов)․ Для нерезидентов, 1510 (ставка 30%)․
• Наименование источника выплаты: «Физическое лицо — наемник» (или ФИО арендатора, если хотите, но код 1500 подразумевает физлицо)․ ИНН источника не заполняется (физлицо)․
• Сумма дохода: Общая сумма аренды за год по этому договору․
• Сумма налогового вычета: Распределите 250 000 руб․ между объектами по своему усмотрению (но суммарно не более 250 тыс․)․

Приложение к Разделу 2 (Сведения о налоговых вычетах)

• Код вычета: 311 (Имущественный налоговый вычет при продаже имущества, владение > 5/3 лет — НЕ ПУТАТЬ!)․
• Для аренды вычет предоставляется в Разделе 2 (Лист Д) в строке «Сумма налогового вычета»․ Отдельного листа на вычет 250 тыс․ по аренде в Приложении нет — он учитывается прямо в расчете базы в Разделе 2․

Пример расчета:
Годовой доход от аренды: 600 000 руб․
Вычет: 250 000 руб;
База: 350 000 руб․
НДФЛ (13%): 45 500 руб․
При НПД (4%): 24 000 руб․ — выгоднее, если доход < 2,4 млн․

Образец действий для Самозанятого (НПД) — Приложение «Мой налог»

Если вы зарегистрировались как самозанятый (через Госуслуги, приложение банка или «Мой налог»):

1. Откройте приложение «Мой налог»․
2. Нажмите «Новый чек» → «Приход»․
3. Наименование услуги: «Аренда жилого помещения по договору №ХХ от ДД․ММ․ГГГГ»․
4. Сумма: Сумма арендной платы за месяц (без коммунальных, если они отдельно)․
5. Покупатель: «Физическое лицо» (ставка 4%) или «Организация/ИП» (ставка 6%)․
6. Нажмите «Выставить чек»․ Система сама посчитает налог (4% или 6%)․
7. Чек можно отправить арендатору (QR-код, ссылка, PDF)․

Срок: чек нужно выставить в день получения денег или на следующий день․ Налог спишется автоматически с привязанной карты до 28 числа следующего месяца (или можно оплатить вручную до 25 числа)․

Сроки и штрафы (актуально на 2026 год)

Частые ошибки и риски

• Скрытие дохода: ФНС видит переводы на карту, запросы в Росреестр, данные МВД/МФЦ при регистрации арендаторов․ Риск начисления налога, пени и штрафа 20-40% высок․
• Смешивание аренды и коммуналки: Если в договоре «все включено» (одна сумма), налог платится со всей суммы․ Выделите коммуналку отдельным пунктом или доп․ соглашением․
• Сдача ипотечной квартиры: Требуется согласие банка (п; 1 ст․ 609 ГК РФ); Без согласия банк может потребовать досрочного погашения․ Налоговые правила те же․
• Субаренда: Если вы арендатор и сдаете в субаренду, вы платите налог с разницы (доход минус ваша аренда) или со всей суммы, если не докажете расходы (сложно для физлиц)․ Лучше оформить переуступку прав (цессию) с согласия собственника․
• Потеря вычета 250 тыс․ при переходе на НПД: Если в 2025 г․ вы были на НДФЛ и использовали вычет, а в 2026 г․ стали самозанятым по той же квартире — вычет за 2026 год недоступен․ Вернуться на НДФЛ с вычетом можно только с нового налогового периода (года), уведомив ФНС об отказе от НПД до 31 декабря текущего года․

Чек-лист арендодателя на 2026 год

1. Определите ожидаемый годовой доход․
2. Выберите режим: НДФЛ 13% (вычет 250 тыс․) или НПД 4% (лимит 2,4 млн); Рассчитайте оба варианта․
3. Заключите письменный договор (простая письменная форма, но нотариат не обязателен, если срок < 1 года; > 1 года — госрегистрация)․
4. Составьте Акт приема-передачи с фото/описанием имущества и показаниями счетчиков․
5. Получите согласие банка (если ипотека) и согласия совладельцев (если есть)․
6. Настройте получение платежей: перевод на карту с комментарием «Аренда по договору №․․․»․
7. Если НПД: зарегистрируйтесь в «Мой налог», выписывайте чек при каждом поступлении․
8. Если НДФЛ: ведите таблицу доходов (Excel), сохраняйте выписки по карте․ В апреле сдавайте 3-НДФЛ, в июле платите налог․

Правильная налоговая настройка при сдаче квартиры в аренду — это не только выполнение закона, но и сохранение ваших денег․ «Образца заполнения НДФЛ в договоре» не существует, потому что налог рассчитывается в декларации 3-НДФЛ или приложении «Мой налог»․ Ключевые решения: выбор режима (НДФЛ с вычетом 250 тыс․ vs НПД 4%) и грамотное оформление договора (разделение аренды и коммуналки, безналичный расчет)․

Для доходов до ~1,5–2 млн руб․ в год НПД (самозанятость) почти всегда выгоднее и проще (нет деклараций, ставка 4%)․ Для крупных портфелей или если доход близок к лимиту 2,4 млн — рассмотрите ИП на УСН 6% или Патент․ Соблюдайте сроки (30 апреля / 15 июля для НДФЛ, 25-е число для НПД), и аренда принесет только доход, без проблем с ФНС․

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией․ Налоговое законодательство может меняться․ Для принятия решения в конкретной ситуации рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или в ФНС России․