Сдача квартиры, дома, гаража или нежилого помещения в аренду — это законный способ получения дополнительного дохода. Однако важно помнить: такой доход подлежит налогообложению. В этой статье подробно разберём, какие налоги платит физическое лицо, какие ставки действуют в 2026 году, как отчитываться перед налоговой инспекцией и какие существуют альтернативные способы легализации дохода.
Облагается ли налогом доход от сдачи имущества в аренду?
Да, облагается. Согласно Налоговому кодексу РФ, объектом налогообложения признаётся доход, полученный налогоплательщиком от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации (квартиры, жилые дома, гаражи, нежилые помещения, земельные участки и т. д.).
При этом доходы от сдачи имущества в аренду подлежат обложению НДФЛ вне зависимости от вида договора аренды — будь то договор найма жилого помещения, договор аренды или иной гражданско-правовой договор.
Ставки НДФЛ в 2026 году
С 2025 года в России действует прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц. В 2026 году доходы от аренды облагаются по прогрессивной шкале НДФЛ: от 13% до 22% в зависимости от совокупного годового дохода физического лица.
Ориентировочная шкала выглядит следующим образом:
- 13% — при совокупном годовом доходе до 2,4 млн рублей;
- 15% — с части дохода от 2,4 до 5 млн рублей;
- 18% — с части дохода от 5 до 20 млн рублей;
- 20% — с части дохода от 20 до 50 млн рублей;
- 22% — с части дохода свыше 50 млн рублей.
Для большинства арендодателей, чей совокупный доход не превышает 2,4 млн рублей в год, применяется стандартная ставка 13%.
Кто платит налог: арендодатель или арендатор?
Если арендатор — физическое лицо
В самом простом случае, когда одно физическое лицо сдаёт квартиру другому физическому лицу, все хлопоты по уплате налога ложатся на наймодателя (арендодателя). Он самостоятельно рассчитывает сумму НДФЛ и подаёт налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ обо всех полученных от сдачи жилых помещений в аренду доходах.
Если арендатор — организация или ИП
Если арендодатель-физлицо не зарегистрирован в качестве ИП, а арендатором выступает организация или индивидуальный предприниматель, то НДФЛ с арендной платы удерживает арендатор — он выступает налоговым агентом. По окончании отчётного года, не позже 25 февраля, налоговый агент отражает арендные доходы в приложении к расчёту 6-НДФЛ по коду 1401.
Особенности при долевой собственности
Если имущество находится в долевой собственности и сдаётся организации, размер дохода каждого дольщика физические лица определяют самостоятельно и уведомляют об этом арендатора, чтобы тот корректно удержал налог с дохода каждого собственника.
Порядок декларирования и уплаты налога
Если физическое лицо получает доход от аренды и налоговый агент отсутствует, необходимо:
- Подать декларацию 3-НДФЛ, не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Доход от сдачи имущества в аренду отражается в декларации в соответствии со ст. 228 НК РФ.
- Уплатить налог — не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода.
Подать декларацию можно:
- через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
- через портал «Госуслуги»;
- лично в налоговой инспекции или через МФЦ;
- по почте заказным письмом с описью вложения.
Альтернативные способы уплаты налога с аренды
Самозанятость (налог на профессиональный доход)
Один из самых выгодных вариантов для сдачи жилья:
- 4% — при сдаче физическим лицам;
- 6% — при сдаче организациям и ИП.
Отчётность минимальна: достаточно формировать чеки в приложении «Мой налог». Декларация не требуется.
Регистрация в качестве ИП
Индивидуальный предприниматель может применять упрощённую систему налогообложения (УСН):
- ставка 6% (объект «доходы»);
- ставка 15% (объект «доходы минус расходы»).
Также ИП может приобрести патент. Однако следует учитывать обязанность уплаты страховых взносов и ведения отчётности.
Налоговые риски при сдаче имущества в аренду
Риск доначисления НДС
Если сдача имущества в аренду носит систематический характер и фактически является предпринимательской деятельностью, инспекция может доначислить НДС. В письме Минфина России от № 03-07-14/96399 указано, что если сдача в аренду недвижимого имущества с учётом фактических обстоятельств не является разовой сделкой, а осуществляется на постоянной основе с целью извлечения дохода, такая деятельность может быть признана предпринимательской.
Ответственность за неуплату налога
За уклонение от декларирования и уплаты налога предусмотрены:
- штраф за непредставление декларации — от 5% до 30% суммы налога за каждый месяц просрочки (но не менее 1000 рублей);
- штраф за неуплату налога — 20% от неуплаченной суммы (40% при умышленной неуплате);
- пени за каждый день просрочки уплаты.
Практические рекомендации
- Всегда заключайте письменный договор аренды (найма) — он защищает обе стороны и подтверждает размер дохода.
- Выбирайте оптимальный налоговый режим: для разовой сдачи жилья часто выгоднее всего статус самозанятого.
- Сохраняйте документы, подтверждающие получение арендной платы (расписки, выписки по счёту).
- Своевременно подавайте декларацию 3-НДФЛ и уплачивайте налог, чтобы избежать штрафов и пеней.
- При долевой собственности заранее договоритесь с совладельцами о распределении дохода и уведомьте арендатора.
Доход физического лица от сдачи имущества в аренду в обязательном порядке облагается налогом. В 2026 году действует прогрессивная шкала НДФЛ от 13% до 22%, однако для большинства арендодателей применима ставка 13%. Легализовать доход можно тремя основными способами: уплата НДФЛ по декларации 3-НДФЛ, регистрация в качестве самозанятого (4–6%) или оформление ИП на специальном режиме. Своевременная уплата налога избавит от штрафов, пеней и претензий со стороны налоговых органов.