Тема налогообложения объектов незавершенного строительства (ОНС), или «недостроев», остается одной из самых обсуждаемых в налоговой практике. С введением единых правил учета недвижимости в ЕГРН и перехода на кадастровую оценку, подходы к определению налоговой базы кардинально изменились. В этой статье мы подробно разберем, когда и какой налог платить за «оформленный недострой», какие отличия существуют для организаций и физических лиц, а также какие нюансы учитывать в 2026 году.

Что такое «оформленный недострой» с точки зрения закона

С юридической точки зрения, термин «недострой» не закреплен в Налоговом кодексе РФ (НК РФ). Используется понятие объект незавершенного строительства (ОНС).

Согласно п. 4 ПБУ 6/2020 «Основные средства» (и ранее ПБУ 6/01), к ОНС относятся объекты, по которым не выполнены работы по завершению строительства и которые не приняты государственной приемкой (или иной установленной законом формой) в установленном порядке, но по которым уже ведется учет.

Ключевой момент для налогообложения — оформление в ЕГРН. С 1 января 2020 года (ФЗ от № 266) налог на имущество платится только за те объекты, которые:

• Внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
• Имеют присвоенный кадастровый номер;
• По ним определена кадастровая стоимость.

Если объект незавершенного строительства не зарегистрирован в ЕГРН (нет записи о праве, нет кадастрового номера/стоимости) — он не является объектом налогообложения по налогу на имущество (ни для юрлиц, ни для физлиц), так как не входит в перечень статей 374 (орг.) и 401 (физлиц) НК РФ.

Налог на имущество организаций: две системы налогообложения

Для организаций-плательщиков налога на имущество (ст. 373 НК РФ) режим налогообложения ОНС зависит от того, попал ли объект в «кадастровый реестр» налогоплательщиков.

Обложение по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ)

ОНС подлежит обложению по кадастровой стоимости, если выполнены все условия (п. 1 ст. 378.2 НК РФ):

1. Объект расположен на земельном участке из земель населенных пунктов.
2. По объекту определена кадастровая стоимость (он внесен в ЕГРН).
3. Объект включен в региональный закон (закон субъекта РФ) в перечень объектов, налогооблагаемых по кадастровой стоимости.

Важно: Если хотя бы одно условие не выполнено (например, регион не включил ОНС в свой перечень, или объект на землях сельхозназначения), налог по кадастровой стоимости не платится.

Обложение по среднегодовой стоимости (п. 1 ст. 375 НК РФ)

Если условия ст. 378.2 НК РФ не выполнены, ОНС облагается налогом по среднегодовой (балансовой) стоимости, определенной в соответствии с правилами бухгалтерского учета (ПБУ 6/2020).

Здесь важно различие:

• Если ОНС соответствует критериям основных средств (ПБУ 6/2020) — он учитывается в налоговой базе по среднегодовой стоимости.
• Если ОНС не соответствует критериям ОС (например, строительство давно заморожено, нет планов завершения) — он может учитываться как материально-производственные запасы (МПЗ) или иное имущество, не подлежащее обложению налогом на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК РФ: налог платится за основные средства, имущество в консервации, лизинг и т.д.; МПЗ в базу не входят).

Позиция ФНС и судов (подтверждается практикой 2024–2026 гг.): Если ОНС оформлен в ЕГРН, имеет кадастровую стоимость и включен в региональный перечень — платим по кадастровой стоимости. Если нет — смотрим бухучет: если это ОС — платим по среднегодовой стоимости. Если это МПЗ/инвестиции — налога на имущество нет.

Особенности определения налоговой базы по кадастровой стоимости

Для ОНС, облагаемых по кадастровой стоимости, налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 1 января налогового периода (п. 2 ст. 378.2 НК РФ).

Региональные законы могут устанавливать особенности определения налоговой базы в отношении ОНС (п. 7 ст. 381 НК РФ), например, снижающие коэффициенты или порядок учета степени готовности.

Налог на имущество физических лиц

С 2020 года (введение ст. 401 НК РФ в ред. ФЗ-266) в перечень объектов налогообложения для физлиц прямо включены объекты незавершенного строительства (наряду с жилыми домами, гаражами, машино-местами и т.д.).

Условия возникновения обязанности платить

Физическое лицо платит налог, если:

• Объект зарегистрирован в ЕГРН (есть запись о праве собственности).
• По объекту определена кадастровая стоимость.

В отличие от организаций, для физлиц не требуется включение объекта в региональный закон — перечень объектов налогообложения жестко задан в ст. 401 НК РФ федеральным уровнем.

Расчет налога

Налоговая база = Кадастровая стоимость (на 1 января налогового года).

Ставка налога для ОНС (как и для других нежилых объектов) — 0,5% (п. 1 ст. 406 НК РФ). Регионы не могут менять ставку для ОНС.

Предоставляется налоговый вычет (п. 2 ст. 403 НК РФ):

• 10 кв. м — для комнаты/квартиры (если ОНС — жилой дом/квартира).
• 50 кв. м, для жилого дома.
• Для ОНС нежилого назначения (гараж, коммерция) вычеты не предусмотрены федеральным законом, но муниципалитеты могут установить льготы/вычеты по своему усмотрению (п. 7 ст. 403 НК РФ).

Льготы

Льготные категории граждан (пенсионеры, инвалиды и др.) имеют право на освобождение от налога за один объект каждого вида (п. 1 ст. 407 НК РФ). Если у пенсионера есть ОНС (жилой дом) и готовый жилой дом — налог бесплатен только за один из них (на выбор налогоплательщика).

Ключевые разъяснения ФНС и судебная практика (2020–2026 гг.)

Письмо ФНС России от № БС-4-21/11185 (и аналогичные)

ФНС подтвердила: с объекты незавершенного строительства, внесенные в ЕГРН, являются объектами налогообложения по налогу на имущество физлиц. Для организаций — при выполнении условий ст. 378.2 НК РФ.

Образование помещений в ОНС

Согласно законодательству (Жилищный кодекс, ФЗ-218), в объектах незавершенного строительства не допускается образование помещений (квартир, нежилых помещений, машино-мест) до ввода объекта в эксплуатацию. Кадастровая стоимость определяется для всего ОНС как единого недвижимого имущества.

Момент возникновения/прекращения обязанности платить

• Начало: С момента государственной регистрации права собственности на ОНС в ЕГРН (появления записи с кадастровым номером и стоимостью). Для организаций — также важен момент включения в региональный перечень (для кадастровой базы).
• Конец: С момента регистрации в ЕГРН завершенного объекта (здания/сооружения) и исключения ОНС из реестра. С этого момента налог считается уже по правилам для готового объекта.

Можно ли «отложить» учет, чтобы не платить налог? (БУХ.1С, КонсультантПлюс)

Для организаций: если строительство ведется подрядчиком, объект ставится на учет (в т.ч. налоговый) по актам выполненных работ (КС-2/3). «Отложить» учет законно нельзя — это нарушение ПБУ и ч; 2 ст. 313 НК РФ (учет должен быть достоверным).

Однако, если объект не оформлен в ЕГРН, он не входит в кадастровый перечень. Налог по кадастровой стоимости не возникает. Остается только налог по среднегодовой стоимости (если это ОС в бухучете). Стратегия «не оформлять в ЕГРН до сдачи» работает для исключения кадастрового налога, но не для исключения налога по балансовой стоимости (если объект на балансе как ОС).

Практический чек-лист на 2026 год

Резюме и рекомендации

1. Проверьте ЕГРН. Закажите выписку. Если объекта там нет (нет права, нет кадастрового номера) — налога на имущество (физлица) и налога по кадастровой стоимости (организаций) не существует.
2. Для организаций: изучите региональный закон. Включен ли ваш ОНС в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости? Это решает, платите вы 0,5–2% от миллионов (кадастр) или 2,2% от остаточной/балансовой стоимости.
3. Бухгалтерский учет = Налоговый учет (для среднегодовой базы). Если ОНС на балансе как Основное средство (ПБУ 6/2020) — налог по среднегодовой стоимости платить обязательно, даже если кадастровой стоимости нет.
4. Физлицам: ждите уведомление от ФНС. Налог рассчитывает инспекция. Проверьте правильность кадастровой стоимости и применение вычетов/льгот. Ошибки в кадастровой стоимости можно оспорить в комиссии/суде.
5. Завершение строительства. Сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию (или акта приемки) оформляйте права на готовый объект. ОНС исключается из ЕГРН, налог на него перестает начисляться с следующего налогового периода (для физлиц) или с момента исключения (для орг. по кадастре).

Дата актуальности информации: Октябрь 2026 г. Законодательство в сфере налогообложения недвижимости динамично меняется (в т.ч. правила определения кадастровой стоимости, ставки, льготы). Перед принятием решений рекомендуется сверить нормы с актуальной редакцией НК РФ и региональными законами на дату расчета налога.