Договор комиссии — один из самых распространенных форматов взаимодействия между риэлторами (комиссионерами) и их клиентами (комитентами). Однако налоговое оформление таких сделок вызывает множество вопросов: как правильно облагать НДС комиссионное вознаграждение? Как учитывать расходы по налогу на прибыль? Есть ли отличия при работе на УСН? В этой статье мы подробно разберем все аспекты налогообложения по договору комиссии в сфере недвижимости на актуальную дату .

Правовая природа договора комиссии в риэлторской деятельности

Согласно ст. 990 ГК РФ, по договору комиссии комиссионер (риэлтор) обязуется за вознаграждение совершать от имени комиссионера, но за счет комитента (клиента) сделки с третьими лицами (покупателями/арендаторами).

Ключевые признаки, отличающие комиссию от агентского договора:

• Имущественная ответственность: Комиссионер несет ответственность за исполнение сделки третьим лицом перед комитентом (п. 3 ст. 996 ГК РФ). При агентском договоре агент не несет такой ответственности (ст. 1005 ГК РФ).
• Имущество: Вещь (недвижимость) переходит во владение комиссионера для целей продажи, но собственность не переходит.
• Вознаграждение: Всегда возмездное (ст. 991 ГК РФ).

Важно для риэлтора: Если в договоре не прописана ответственность комиссионера за сделку третьего лица, налоговая может переквалифицировать отношения в агентские, что кардинально меняет правила учета НДС и налога на прибыль.

НДС: правила исчисления и сдачи (Комиссионер — Риэлтор)

Налог на добавленную стоимость, самый «болезненный» момент в договоре комиссии. Правила закреплены в ст. 156 НК РФ.

Объект налогообложения — Комиссионное вознаграждение

Согласно п. 1 ст. 156 НК РФ, комиссионер обязан включить в налоговую базу по НДС сумму своего вознаграждения (комиссии), полученную от комитента.

• Ставка: 20% (общая) или 0% (если основание — экспорт услуг, что редкость для внутреннего рынка недвижимости).
• Момент возникновения обязательства (п. 2 ст. 167 НК РФ): Дата получения денежных средств (аванс, предоплата, постоплата) или имущественных прав (счет-фактура выставляется в день получения оплаты).

Выручка от реализации недвижимости — НЕ облагается НДС у комиссионера

Комиссионер реализует недвижимость за счет и от имени комитента. Следовательно, выручка от продажи квартиры/дома принадлежит комитенту. Комиссионер не включает эту сумму в свою базу по НДС и не выставляет счет-фактуру покупателю за полную стоимость объекта;

Возмещаемые расходы (субагентство, реклама, проезд)

Если по договору комиссионер имеет право требовать возмещения расходов, связанных с исполнением поручения (реклама на Циан/Авито, услуги субагентов, нотариальные расходы на заверение договора):

• Суммы возмещения расходов входят в налоговую базу по НДС комиссионера (как часть вознаграждения), если они не оформлены как отдельные агентские/комиссионные договоры с субагентами.
• Если расходы оформлены отдельными договорами (например, договор комиссии с субагентом), то комиссионер-посредник платит НДС со своего вознаграждения, а субагент — со своего.

Вычет НДС у комиссионера

Риэлтор (на ОСНО) имеет право принять к вычету «входной» НДС по затратам, связанных с получением комиссионного вознаграждения (аренда офиса, CRM-системы, телефонная связь, обучение), если они документарно подтверждены и направлены на хозяйственную деятельность.

Налог на прибыль организаций (Комиссионер на ОСНО)

Доходы

В налоговую базу по налогу на прибыль (ст. 251 НК РФ) комиссионер включает:

1. Комиссионное вознаграждение (основной доход).
2. Суммы возмещенных расходов (если они не уменьшают доход по ст. 252 НК РФ, а являются частью выручки). Практика: чаще всего возмещение расходов считается доходом, а сами расходы списываются отдельно.

Расходы (ст. 264 НК РФ)

Комиссионер имеет право уменьшить налоговую базу на документально подтвержденные, экономически обоснованные расходы:

• Реклама объекта (прямые расходы по конкретному договору комиссии).
• Вознаграждение субагентам (по договорам субкомиссии).
• Проездные, представительские расходы (в пределах норм ст. 264 НК РФ).
• Амортизация имущества, аренда, зарплата штата (косвенные расходы — распределяются по учетной политике).

Момент признания дохода/расхода (КБС/КБУ)

Применяется кассовый метод (п. 1 ст. 273 НК РФ) для доходов (при получении денег) и начисления для расходов (в отчетный период, в котором они произведены), если иное не установлено учетной политикой для отдельных видов расходов (например, РНР).

Учет и налоги у Комитента (Клиента — Организации на ОСНО)

Часто упускают из виду сторону комитента. Если клиент — организация на общем режиме:

Расходы комитента

• Комиссионное вознаграждение включается в прочие расходы (п. 20 ст. 264 НК РФ) — полностью, в момент возникновения обязательства по его оплате (начисления по акту/счету).
• Возмещаемые расходы риэлтора (реклама, субагенты) — также в прочие расходы комитента, если они предусмотрены договором и подтверждены документами (чеки, акты, счета субагентов).

НДС у комитента

Комитент принимает к вычету НДС, выделенный риэлтором в счете-фактуре за комиссионное вознаграждение (п. 1 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Важно: счет-фактура от риэлтора должна быть оформлена корректно (без ошибок в реквизитах).

Продажа недвижимости комитента

Сама сделка продажи недвижимости (передача права собственности) учитывается комитентом отдельно:

• Доход — полная стоимость договора купли-продажи (ДКП).
• Расход — остаточная стоимость объекта (если ОС/Нематериальные активы/Запасы) или первоначальная стоимость (если имущество не амортизировалось).
• НДС — исчисляется с полной стоимости реализации (если объект не освобожден по ст. 149 НК РФ, например, жилое домостроение).

Особенности УСН (Упрощенная система налогообложения)

Многие риэлторы и агентства работают на УСН; Здесь правила проще, но есть нюансы.

УСН «Доходы» (6%)

• Объект налогообложения: Все полученные доходы — комиссионное вознаграждение + возмещенные расходы (суммы, полученные от комитента на р/с или в кассу).
• Расходы не учитываются. Ни реклама, ни субагенты, ни аренда не уменьшают налог.
• НДС: Не платится (кроме НДС по импорту или уведомленным сделкам), счет-фактуру выставлять не нужно (кроме случаев, когда клиент требует для своего вычета — тогда риэлтор на УСН может выставить счет-фактуру без начисления НДС с пометкой «Без налога (НДС)», но это не дает клиенту права на вычет). Критический момент: Если риэлтор на УСН «Доходы», клиент-организация НЕ сможет принять НДС к вычету по комиссии. Это часто становится препятствием для работы с крупными корпоративными клиентами.

УСН «Доходы минус расходы» (15% / 5-15% в зависимости от региона)

• Доходы: Комиссионное вознаграждение + возмещенные расходы (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
• Расходы (п. 1 ст. 346.16 НК РФ): Принимаются только те, что перечислены в Кодексе и учетной политике.
  • Реклама — да (п. 22, 32);
  • Вознаграждение субагентам — да (п. 1 «оплата труда» или п. 22 «услуги сторонних организаций» — спорный момент, лучше оформлять как гражданско-правовые договоры и включать в п. 22/32).
  • Аренда офиса, связь, амортизация авто — да.
• Момент признания: Только кассовый метод (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Доход — при получении денег. Расход — при оплате И направлении на деятельность (акты приема-передачи обязательны для услуг).

Риэлтор на УСН, Клиент на ОСНО — проблема НДС

Если риэлтор на УСН, он не платит НДС и не выдает счет-фактуру с выделенным НДС. Для клиента на ОСНО это означает потерю «входного» НДС (20% от комиссии). Часто клиенты требуют скидку на размер НДС или отказываются от работы с УСН-риэлторами. Решение: переход риэлтора на ОСНО (автоматический при доходе > 265,8 млн руб. в 2024 г., > 60 млн руб. с 2025 г. по новому порогу для УСН) или добровольный отказ от УСН в пользу ОСНО.

Бухгалтерский учет (Кратко: основные проводки)

Для организаций, ведущих учет по ПБУ/ФСБУ (Комитент и Комиссионер на ОСНО):

У Комиссионера (Риэлтора):

У Комитента (Клиента):

Договор субкомиссии (Работа с субагентами)

Частая схема: Риэлтор-Агентство (Комиссионер) → Риэлтор-Частник/Другое агентство (Субкомиссионер).

• Между ними заключается договор субкомиссии (ст. 997 ГК РФ).
• Главный комиссионер платит субагенту вознаграждение из своей комиссии.
• НДС: Субкомиссионер платит НДС со своего вознаграждения. Главный комиссионер — со своего (разницы между полученным от комитента и выплаченным субагенту).
• Налог на прибыль / УСН: У главного комиссионера выплата субагенту — расход (документирован актом, договором). У субагента — доход.

Типичные ошибки и риски налоговых проверок

1. Переквалификация в агентский договор. Если в договоре нет ответственности риэлтора за сделку покупателя — налоговая может признать это агентством. Тогда риэлтор должен облагать НДС всей выручкой от продажи (ст. 156 НК РФ не применяется, применяется общая база ст. 154 НК РФ), что катастрофически увеличивает налог. Решение: Прописывать в договоре п. 3 ст. 996 ГК РФ (ответственность комиссионера).
2. Неполучение акта приема-передачи услуг. Без подписанного акта (или счета-фактуры, если риэлтор на ОСНО) комиссионер не может подтвердить доход/расход, а комитент — принять НДС к вычету и списать расходы.
3. Смешивание возмещения расходов и комиссии. Если в платежке от клиента написано «оплата по договору №…» без разделения на комиссию и возврат расходов на рекламу, у риэлтора на УСН «Доходы-Расходы» могут возникнуть проблемы с доказательством того, что часть денег — это не его доход, а возврат аванса на рекламу (хотя по кассовому методу УСН все поступления — доход). Лучше разделять платежи или четко фиксировать в акте: «Вознаграждение 100 000 руб., возмещение расходов на рекламу 20 000 руб.».
4. Работа физлица-риэлтора без ИП/Самозанятости. Если физлицо систематически получает комиссии — это незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ / ст. 14.1 КоАП РФ). Налоговая видит поступления на карту.

Самозанятые (НПД) и Риэлторская деятельность

С 2023 года самозанятые могут оказывать услуги по посредничеству в продаже недвижимости (ранее было запрещено для агентств, теперь разрешено физлицам).

• Ставка: 4% (с физлиц) / 6% (с юрлиц/ИП).
• Лимит дохода: 2,4 млн руб. в год.
• НДС: Не платят, не выдают счет-фактуры с НДС (клиент на ОСНО теряет вычет).
• Ограничение: Нельзя нанимать наемных работников (только гражданско-правовые договоры, но это риск requalification в трудовые). Нельзя работать по договору комиссии, если это требует имущественной ответственности за сделку третьего лица? Закон не запрещает НПД платежчикам заключать договоры комиссии, но ответственность за имущество комитента (ст. 996 ГК РФ) накладывается на самозанятого. Риск: если сделка сорвется виной покупателя, самозанятый отвечает своим имуществом перед комитентом.

Резюме: Чек-лист для безопасной работы

• Договор: Обязательно договор КОМИССИИ (не агентства), с пунктом об ответственности комиссионера за исполнение сделки третьим лицом (п. 3 ст. 996 ГК РФ).
• Вознаграждение: Четко зафиксировано (фиксированная сумма или % от цены ДКП).
• Расходы: Отдельный перечень возмещаемых расходов (реклама, субагенты) с требованием предоставления чеков/актов от субагентов.
• Документооборот: Акт приема-передачи услуг (КС-2 / свой бланк) + Счет-фактура (если ОСНО) — обязательны для закрытия сделки в бухучете и налогах.
• НДС (ОСНО): Платим только с комиссии. Выручку от продажи недвижимости в свою базу НЕ включаем.
• УСН: Понимаем потерю вычета НДС у клиента-организации. Готовимся к переходу на ОСНО при росте доходов (> 60 млн руб. с 2025 г. для сохранения УСН с повышенными лимитами, иначе автоматический выход при > 265,8 млн руб. по старым правилам / новых порогах).
• Субагенты: Оформляем только договором субкомиссии. Платим им вознаграждение после получения своей комиссии от комитента (кассовый разрыв).

Налогообложение договора комиссии риэлтора требует четкого понимания разницы между выручкой от продажи чужой недвижимости (она у комитента) и собственным доходом — комиссионным вознаграждением (оно у риэлтора). Главная ловушка, НДС: комиссионер на ОСНО платит НДС только с комиссии, но обязан выставить корректную счет-фактуру, чтобы комитент получил вычет. На УСН учет проще, но теряется привлекательность для корпоративных клиентов из-за отсутствия «входного» НДС. Грамотное оформление договора, актов и платежек — залог отсутствия начислений при проверке.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым или налоговым консультированием. Налоговое законодательство меняется (актуально на ). Для принятия решений по конкретным ситуациям обратитесь к профессиональному бухгалтеру или налоговому консультанту.