Сдача недвижимости в аренду — популярный способ получения пассивного дохода, однако она влечет за собой налоговые обязательства. В данной статье подробно разбираются актуальные налоговые режимы, ставки и особенности расчета налогов для собственников недвижимости в г. Киров и Кировской области на 2026 год; Информация основана на действующем законодательстве РФ, решениях местных органов власти и разъяснениях ФНС России по Кировской области.

Общие подходы к налогообложению доходов от аренды

Выбор налогового режима зависит от статуса сдающего лицо (физическое лицо, самозанятое, ИП, юрлицо) и типа сдаваемого имущества (жилое/нежилое помещение, машино-место, земельный участок).

Ключевой принцип: Налоговая база формируется от доходов, полученных от сдачи в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых и нежилых помещений, машино-мест.

Налоговые режимы для физических лиц (не являющихся ИП/самозанятыми)

НДФЛ (Налог на доходы физических лиц)

По умолчанию доходы от аренды облагаются НДФЛ.

• Ставка для налоговых резидентов РФ: 13%.
• Ставка для нерезидентов РФ: 30%.

Налоговая база, это общая сумма полученных доходов за налоговый период (год). Расходы (коммунальные платежи, ремонт, амортизация) при данном режиме не учитываются для уменьшения базы (кроме случаев продажи имущества, владенного более минимального срока владения, что к аренде не относится).

Патентная система налогообложения (ПСН) для физических лиц

С 2021 года физические лица могут сдавать в аренду недвижимость по патенту (п. 2 ст. 346.43 НК РФ). Это позволяет уплатить фиксированную сумму вместо НДФЛ.

• Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев.
• Стоимость патента (размер потенциального дохода) устанавливается представительным органом муниципального образования (в г. Киров — Думой города).
• При покупке патента доходы от аренды не включаются в совокупный доход по НДФЛ.

Важно: Согласно судебной практике, право на уплату налога на профессиональный доход (НПД/самозанятость) именно со сдачей в аренду жилых помещений закреплено законом. Для нежилых помещений физическим лицам патент часто является единственным специальным режимом (самозанятые не могут сдавать нежилую недвижимость).

Режим самозанятости (НПД — Налог на профессиональный доход)

Самый популярный и простой режим для сдачи жилых помещений в аренду физическим лицам.

• Ставка 4% — при сдаче в аренду физическим лицам (наемщики, физлица).
• Ставка 6%, при сдаче в аренду юридическим лицам или ИП (наемщики — юрлица/ИП).

Преимущества НПД:

1. Нет необходимости сдавать декларацию (расчет налога ведет приложение «Мой налог»).
2. Нет обязательных страховых взносов (в отличие от ИП).
3. Простая регистрация через Госуслуги или приложение банка/ФНС.
4. Налог платежится ежемесячно до 25-го числа следующего месяца.

Ограничение: Годовой доход не должен превышать 2,4 млн руб. Сдача нежилых помещений по НПД запрещена.

Налогообложение для индивидуальных предпринимателей (ИП)

ИП могут выбрать один из специальных режимов или ОСНО.

УСН «Доходы» (6%)

Классический вариант. Налог = Доходы × 6%.

• Можно уменьшить налог на уплаченные страховые взносы (до 50% для ИП без сотрудников, до 100% — с 2023 г. для ИП на ПСН/НПД, по УСН правила сложнее, но допускается учет взносов в пределах 50% налога для ИП без наемных работников).
• Подходит и для жилых, и для нежилых помещений.

Патентная система налогообложения (ПСН) для ИП

Аналогично физлицам, но с обязательной уплатой страховых взносов за себя (на 2026 год: пенсионные + медицинские = фиксированная сумма, индексируемая ежегодно).

• Стоимость патента в Кировской области устанавливается Законом Кировской области.
• Выгодно при высокой арендной ставке, так как налог фиксирован и не зависит от реального дохода.

Автоматизированная упрощенная система налогообложения (АУСН)

Новый режим (с 2023 г.), доступен ИП без сотрудников.

• Ставка «Доходы»: 8% (в 2023 г. — 1,5%, 2024 г. — 1,6%, 2025 г. — 1,7%, 2026 г. и далее — 2% — примечание: в предоставленных данных указаны ставки для АУСН «Доходы минус расходы» или специфические переходные коэффициенты, стандартная ставка АУСН «Доходы» с 2026 г. составляет 8%, однако предоставленный фрагмент указывает на 2% для 2026 г., возможно, речь идет о сниженной ставке для определенных видов деятельности или региональном законе. Необходимо уточнить в ФНС 43 региона).
• Не требует кассы (ККТ) и деклараций.

Налогообложение для юридических лиц

Организации, сдающие в аренду недвижимость, платят налог на прибыль (20% к налоговой базе «Доходы минус Расходы») или УСН (если соответствуют критериям).

По предоставленным данным, для организаций на УСН «Доходы» (или в рамках переходных периодов/АУСН) установлены пониженные ставки:

• 2023 год — 1,5%
• 2024 год — 1,6%
• 2025 год — 1,7%
• 2026 год и последующие — 2%

Примечание: Стандартная ставка УСН «Доходы» для организаций, 6%. Указанные сниженные ставки могут действовать по спец. режимам (АУСН) или по региональным законам Кировской области для определенных категорий налогоплательщиков/видов деятельности. Обязательно сверьтесь с актуальным региональным законодательством.

Имущественные налоги в г. Киров

Помимо налогов на доход, собственник недвижимости платит имущественные налоги.

Налог на имущество физических лиц

Действует на территории г. Кирова с 1 января 2016 года (решение Думы города).

• Объекты: жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, единые недвижимые комплексы, строительные объекты (ТЦ, ТК, офисы и др.).
• Ставки зависят от кадастровой стоимости и категории имущества (устанавливаются Налоговым кодексом РФ и местными нормативными актами).
• Льготы: предусмотрены для пенсионеров, инвалидов, участников ВОВ и др. (одна льгота на один объект каждого вида).

Налог на землю

Важный нюанс при аренде земельного участка: Поскольку при аренде право собственности на участок к арендатору не переходит, обязанность по уплате земельного налога лежит на собственнике (арендодателе). Арендатор земельный налог не платит.

Справочная информация и контакты ФНС по Кировской области

Для получения точных расчетов стоимости патента, ставок по имущественным налогам и льгот рекомендуется обращаться к официальным источникам:

• Сайт ФНС России по Кировской области: разделы «Налоги и сборы», «Специальные налоговые режимы», «Патентная система налогообложения».
• Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам (публикуется ежегодно на сайте ФНС 43 региона).
• Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФЛ/ИП/ЮЛ) — для просмотра начислений, квитанций и подачи уведомлений.

Сводная таблица ставок на доход от аренды (2026 год)

Рекомендации по выбору режима

1. Сдача квартиры физлицу: Оптимально — НПД (самозанятость), 4%, минимум отчетности.
2. Сдача квартиры юрлицу/ИП: НПД (6%) или Патент (если доход высокий и превышает 2,4 млн/год).
3. Сдача нежилоя (офис, склад, гараж): Физлицо — только Патент или НДФЛ 13%. ИП — УСН 6%, Патент или АУСН.
4. Множественные объекты / Высокий доход: Рассмотрите регистрацию ИП на УСН или Патенте для легализации деятельности и работы с юрлицами без ограничений по доходу (лимит НПД 2,4 млн).

Налоговое бремя при сдаче в аренду недвижимости в Кирове значительно зависит от выбранного статуса и режима. Для большинства частных арендодателей жилья оптимальным решением в 2026 году остается статус самозанятого (НПД) со ставкой 4%. Для работы с коммерческой недвижимостью или при превышении лимита дохода целесообразно оформить ИП на УСН (6%) или Патенте.

Обязательно учитывайте обязательность уплаты налога на имущество физических лиц (как собственника) и следите за изменениями в региональном законодательстве Кировской области относительно ставок патентов и АУСН. Актуальную информацию всегда можно уточнить на сайте ФНС России по Кировской области или в личном кабинете налогоплательщика.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Налоговое законодательство может меняться. Для принятия решений рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или в ФНС по Кировской области.