Налог на имущество — один из ключевых обязательных платежей, который уплачивают как организации, так и физические лица, владеющие недвижимостью․ В последние годы в России произошёл масштабный переход к расчёту этого налога исходя из кадастровой стоимости объектов․ Разберём подробно, что представляет собой такая налоговая база, как она определяется и какие особенности необходимо учитывать налогоплательщикам․
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость, это официальная стоимость объекта недвижимости (здания, помещения, земельного участка), которую определяют региональные бюджетные учреждения в ходе государственной кадастровой оценки․ Она максимально приближена к рыночной цене объекта и вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)․
Именно кадастровая стоимость, указанная в ЕГРН, служит основой для расчёта налога на имущество в тех случаях, когда законодательство предусматривает такой порядок определения налоговой базы․
Объекты, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость
По общему правилу налоговая база по налогу на имущество определяется исходя из кадастровой стоимости в отношении следующих видов недвижимости:
- административно-деловые и торговые центры (комплексы), а также помещения в них;
- нежилые помещения, предназначенные или фактически используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
- объекты недвижимости иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства;
- жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве основных средств;
- гаражи, машино-места;
- объекты незавершённого строительства;
- иные здания, строения, сооружения, помещения․
Критерии, которым должны соответствовать объекты для включения в перечень, установлены нормами статьи 378․2 Налогового кодекса РФ․ На основании этих критериев субъекты Российской Федерации ежегодно формируют перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость․ Например, в Москве такой перечень утверждается на основании Закона г․ Москвы от № 64․
Порядок определения налоговой базы
Общее правило
По общему правилу налоговая база определяеться как кадастровая стоимость объекта, внесённая в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года налогового периода (п․ 2 ст․ 375 НК РФ)․ То есть для расчёта налога за конкретный год берётся кадастровая стоимость по состоянию на 1 января этого года․
Объекты, образованные в течение года
Если объект недвижимости образован в течение налогового периода (например, в результате раздела, перераспределения или выдела), налоговая база определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта․
Особенности для помещений
Если налогоплательщику принадлежит помещение в здании, кадастровая стоимость которого определена, а кадастровая стоимость самого помещения не установлена, то налоговой базой будет доля кадастровой стоимости здания, исходя из доли площади помещения в общей площади здания (п․ 6 ст․ 378․2 НК РФ)․
Формула расчёта налога
Годовая сумма налога определяется по формуле:
Сумма налога = Налоговая база (кадастровая стоимость имущества по состоянию на 1 января отчётного года) × Ставка налога
Когда стоимость по кадастру установлена, производится определение налогооблагаемой базы и расчёт налога или авансового платежа по нему․ Ставки налога устанавливаются законами субъектов РФ и не могут превышать предельные значения, установленные Налоговым кодексом (как правило, не более 2%)․
Налоговые льготы и уменьшение базы
Налоговое законодательство предусматривает возможность применения льгот и вычетов․ Например, для физических лиц при расчёте налога исходя из кадастровой стоимости применяются налоговые вычеты:
- по квартире — кадастровая стоимость уменьшается на величину кадастровой стоимости 20 кв․ м общей площади;
- по комнате — на стоимость 10 кв․ м;
- по жилому дому — на стоимость 50 кв․ м․
Если у налогоплательщика есть право на льготу, её можно заявить в налоговый орган, что позволит уменьшить налоговую базу или полностью освободиться от уплаты налога․
Особенности для организаций
Для организаций действуют свои правила․ Важное нововведение: с 2023 года имущество организаций, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, не включается в налоговую декларацию․ Налог по таким объектам рассчитывается налоговыми органами самостоятельно на основании сведений ЕГРН, а организация получает сообщение об исчисленной сумме налога․
Если недвижимость не включена в региональный перечень объектов с кадастровой оценкой, налоговая база по ней определяется как среднегодовая стоимость имущества․
Кадастровая стоимость и земельный налог
Аналогичный принцип применяется и при расчёте земельного налога: налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 НК РФ, по состоянию на 1 января налогового периода․
Что делать, если кадастровая стоимость завышена
Если налогоплательщик считает, что кадастровая стоимость объекта существенно превышает рыночную, он вправе её оспорить:
- обратиться с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре;
- либо оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке․
В случае успешного оспаривания новая (рыночная) стоимость будет применяться для расчёта налога, что позволит снизить налоговую нагрузку․
Определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости, современный и основной подход к расчёту налога на имущество в России․ Ключевые моменты, которые следует помнить налогоплательщику:
- налоговая база, это кадастровая стоимость из ЕГРН по состоянию на 1 января налогового периода;
- перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, утверждается региональными властями;
- для помещений без отдельной кадастровой оценки база считается пропорционально доле площади;
- физические лица могут применять налоговые вычеты и льготы;
- кадастровую стоимость можно оспорить, если она завышена․
Своевременное отслеживание сведений ЕГРН и региональных перечней позволит правильно рассчитать налог и избежать переплат․