Дарение недвижимости — популярный способ безвозмездной передачи имущества. Однако у этой сделки есть важные налоговые последствия, особенно если одаряемый решит продать полученную квартиру, не дождавшись минимального срока владения. Разберём подробно, кто и когда платит налог, как он рассчитывается и какие существуют законные способы его уменьшить.
Кто платит налог при дарении квартиры
При дарении налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платит не даритель, а одаряемый — тот, кто безвозмездно получил недвижимость. Подаренная квартира признаётся доходом для целей налогообложения (п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 210 НК РФ), поскольку у получателя возникает экономическая выгода;
Когда налог при дарении не платится
Полностью освобождаются от НДФЛ сделки дарения между близкими родственниками и членами семьи (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). К ним относятся:
- супруги;
- родители и дети (в т.ч. усыновители и усыновлённые);
- дедушки, бабушки и внуки;
- полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры.
Если квартиру дарит, например, дядя племяннику, двоюродный брат или посторонний человек, одаряемый обязан уплатить НДФЛ со стоимости недвижимости (обычно от кадастровой стоимости) по ставке 13% (или 15% с суммы превышения установленного лимита доходов).
Продажа подаренной квартиры: срок владения менее трех лет
Отдельная ситуация возникает, когда одаряемый решает продать полученную в дар квартиру. Здесь ключевое значение имеет минимальный предельный срок владения (ст. 217.1 НК РФ).
Минимальные сроки владения
- 3 года — если квартира получена в дар от члена семьи или близкого родственника, а также если реализуемая недвижимость является единственным жильём одаряемого;
- 5 лет — в остальных случаях, в т.ч. при дарении от лиц, не являющихся близкими родственниками.
Если с момента регистрации права собственности до даты продажи прошло менее трёх лет (при дарении от близкого родственника), доход от продажи облагается НДФЛ. Если квартира была в собственности больше 3 или 5 лет соответственно — продавец полностью освобождается от налога и подавать декларацию не нужно.
Как рассчитывается налог при продаже подаренной квартиры
Налоговую базу можно уменьшить одним из законных способов:
- Имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей. Например, при продаже квартиры за 4 000 000 рублей налог составит: (4 000 000 − 1 000 000) × 13% = 390 000 рублей.
- Уменьшение доходов на расходы дарителя — если квартира была подарена близким родственником, можно вычесть сумму, за которую даритель когда-то приобрёл эту недвижимость (при наличии подтверждающих документов).
- Уменьшение доходов на сумму, с которой был уплачен НДФЛ при дарении, актуально, если даритель не являлся близким родственником и одаряемый уже заплатил налог при получении квартиры.
Важно помнить: если цена продажи в договоре занижена, налоговая база не может быть ниже 70% кадастровой стоимости объекта.
Декларация 3-НДФЛ: сроки и порядок подачи
При получении налогооблагаемого дохода (от дарения неблизким родственником или от продажи квартиры раньше минимального срока владения) необходимо:
- до 30 апреля года, следующего за годом сделки, — подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства;
- до 15 июля — уплатить рассчитанный налог.
Декларацию можно подать лично, через МФЦ, по почте или в электронном виде через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС России. К декларации прикладываются договор дарения или купли-продажи, документы, подтверждающие расходы (при их заявлении), и выписка из ЕГРН.
Ответственность за неуплату
За несвоевременную подачу декларации предусмотрен штраф, 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30% и не менее 1 000 рублей). За неуплату налога начисляются пени и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (40% — при умышленной неуплате).
Дарение квартиры между близкими родственниками налогом не облагается. В остальных случаях одаряемый платит НДФЛ со стоимости недвижимости. При последующей продаже подаренной квартиры, находившейся в собственности менее трёх лет (или пяти лет — при дарении не от близкого родственника), также возникает обязанность уплатить налог, однако его можно законно уменьшить за счёт имущественного вычета или расходов дарителя. Своевременная подача декларации 3-НДФЛ и уплата налога помогут избежать штрафов и пеней.
Данная статья носит информационный характер. Для решения конкретных вопросов рекомендуется обратиться к актуальным нормам Налогового кодекса РФ или получить консультацию в налоговом органе.