Передача недвижимости от физического лица организации — не самая распространённая сделка‚ однако она встречается на практике: например‚ при передаче имущества в уставный капитал компании‚ при дарении благотворительной организации или при расчётах с контрагентом. Важно понимать‚ какие налоговые последствия возникают у обеих сторон сделки.

Правовые основы дарения

Дарение регулируется главой 32 Гражданского кодекса РФ. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Ключевые особенности:

• сделка безвозмездная — одаряемый ничего не передаёт взамен;
• договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации перехода права в Росреестре;
• дарение между коммерческими организациями запрещено (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ)‚ но дарение от физического лица юридическому лицу допускается;
• даритель вправе отказаться от исполнения договора до передачи дара‚ если договор заключён в письменной форме.

Налоги у физического лица (дарителя)

Главный вопрос‚ который волнует дарителя: нужно ли платить НДФЛ при дарении недвижимости?

НДФЛ у дарителя

При дарении физическое лицо не получает дохода — оно безвозмездно передаёт имущество. Следовательно‚ обязанности уплачивать НДФЛ у дарителя не возникает. Доход возникает у одаряемого.

Однако есть нюанс: если недвижимость ранее была приобретена и даритель владел ею менее минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения)‚ само по себе дарение налога не порождает — ведь дохода нет. Налоговые последствия при продаже возникли бы‚ но дарение, не продажа.

Налог на имущество физических лиц

Даритель уплачивает налог на имущество за период владения объектом до момента перехода права собственности. После регистрации перехода права в Росреестре обязанность по уплате налога на имущество переходит к новому собственнику.

Налоги у юридического лица (одаряемого)

Для организации получение недвижимости в дар — это получение дохода‚ который облагается налогом в зависимости от применяемой системы налогообложения.

Налог на прибыль (общая система налогообложения)

Безвозмездно полученное имущество признаётся внереализационным доходом организации (п. 8 ст. 250 НК РФ). Доход оценивается по рыночной стоимости объекта‚ но не ниже остаточной стоимости (для амортизируемого имущества). Рыночную стоимость рекомендуется подтвердить отчётом независимого оценщика.

Налог на прибыль уплачивается по ставке 20% (с 2025 года — 25%) от стоимости полученного имущества.

Исключения — когда налог на прибыль не платится

Согласно пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ‚ доход не облагается налогом‚ если имущество получено:

• от физического лица‚ если уставный капитал получающей организации более чем на 50% состоит из вклада (доли) этого физического лица;
• при этом полученное имущество не признаётся доходом только если в течение одного года со дня получения оно не передаётся третьим лицам (кроме денежных средств).

Это важная льгота: если учредитель дарит недвижимость своей компании‚ в которой владеет более 50% уставного капитала‚ налог на прибыль платить не нужно.

Упрощённая система налогообложения (УСН)

Организации на УСН также включают стоимость безвозмездно полученного имущества в доходы (п. 8 ст. 250‚ п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Доход облагается по ставке УСН (6% при объекте «доходы» или 15% при объекте «доходы минус расходы»). Льгота по пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ применяется и на УСН.

НДС

Получение имущества в дар не является реализацией для одаряемого‚ поэтому НДС у организации-получателя не возникает. У физического лица-дарителя НДС также не возникает‚ так как физлица не являются плательщиками НДС (за исключением предпринимательской деятельности ИП).

Налог на имущество организаций

После принятия объекта на баланс в качестве основного средства организация становится плательщиком налога на имущество организаций (если объект облагается данным налогом). Налоговая база определяеться по кадастровой или среднегодовой стоимости в зависимости от региона и типа объекта.

Порядок оформления сделки

1. Подготовка договора дарения, составляется в письменной форме‚ указываются данные сторон‚ описание объекта (адрес‚ кадастровый номер‚ площадь).
2. Оценка объекта — для целей налогообложения организации рекомендуется заказать независимую оценку рыночной стоимости.
3. Регистрация перехода права — документы подаются в Росреестр (лично‚ через МФЦ или электронно). Госпошлина для юридических лиц — 22 000 рублей.
4. Постановка на учёт — организация принимает объект на баланс как основное средство и отражает доход в налоговом учёте.

Частые ошибки и риски

• Занижение стоимости. Налоговая инспекция может проверить соответствие стоимости рыночной и доначислить налог с пенями и штрафом.
• Передача имущества третьим лицам в течение года. При применении льготы по пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ это приведёт к доначислению налога.
• Притворность сделки. Если дарение прикрывает фактическую оплату услуг или расчёт по обязательствам‚ сделка может быть переквалифицирована.
• Отсутствие оценки. Без отчёта оценщика сложно подтвердить рыночную стоимость при налоговой проверке.

Дарение недвижимости физическим лицом юридическому лицу — законная сделка‚ но с существенными налоговыми последствиями для организации-одаряемого. Физическое лицо налогов не платит‚ а организация включает рыночную стоимость объекта в доходы и уплачивает налог на прибыль или налог по УСН. Значительная экономия возможна‚ если даритель владеет более чем 50% уставного капитала компании. Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с юристом и налоговым консультантом‚ чтобы правильно оформить документы и избежать претензий налоговых органов.