Сделки с недвижимостью между членами одной семьи, распространённая практика: родители продают квартиру детям‚ братья и сёстры перераспределяют доли‚ супруги оформляют имущество друг на друга. При этом многие ошибочно полагают‚ что родственные связи автоматически освобождают от налогов. На самом деле всё зависит от формы сделки‚ срока владения имуществом и степени родства. Разберёмся во всех нюансах.

Кто считается близким родственником по закону

Для целей налогообложения ключевое значение имеет определение круга близких родственников. Согласно Семейному кодексу РФ и Налоговому кодексу РФ‚ к ним относятся:

• супруги;
• родители и дети (в т.ч. усыновители и усыновлённые);
• дедушки‚ бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры.

Важно: дяди‚ тёти‚ племянники‚ двоюродные братья и сёстры‚ а также свёкры‚ тёщи и прочие родственники со стороны супруга к близким родственникам в налоговом смысле не относятся. Сделки с ними облагаются налогом по общим правилам.

Дарение между близкими родственниками

Начнём с самого выгодного варианта. Согласно пункту 18.1 статьи 217 НК РФ‚ доходы‚ полученные в порядке дарения‚ не облагаются НДФЛ‚ если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками.

Это означает:

• при дарении квартиры‚ доли в квартире‚ дома или комнаты между близкими родственниками налог платить не нужно;
• декларацию 3-НДФЛ подавать также не требуется;
• льгота действует независимо от стоимости недвижимости и даже если это коммерческая недвижимость.

Если же квартиру дарит человек‚ не входящий в круг близких родственников (например‚ дядя племяннику)‚ одаряемый обязан уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости объекта и подать декларацию.

Купля-продажа между родственниками: платит ли налог продавец

А вот при продаже квартиры родственнику действуют общие правила налогообложения. Родственные связи сами по себе от налога не освобождают. Продавец получает доход‚ и вопрос уплаты НДФЛ зависит от минимального срока владения недвижимостью.

Минимальный срок владения

Налог при продаже квартиры не придётся платить‚ если жильё находилось в собственности:

• 5 лет и более, общее правило;
• 3 года и более — в исключительных случаях:
  • квартира получена в наследство или в дар от близкого родственника;
  • жильё приватизировано;
  • квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
  • это единственное жильё продавца (с учётом установленных условий).

Если срок владения меньше минимального‚ продавец обязан:

1. подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи;
2. уплатить налог до 15 июля.

Ставки налога

В 2026 году при продаже недвижимости применяются ставки НДФЛ:

• 13% — с дохода до 2‚4 млн рублей в год;
• 15%, с суммы превышения (по прогрессивной шкале).

Для нерезидентов РФ ставка составляет 30%.

Как уменьшить налог

Даже если срок владения не выдержан‚ налоговую базу можно уменьшить одним из способов:

• Имущественный вычет 1 млн рублей — из суммы продажи вычитается 1 000 000 рублей‚ налог платится с остатка;
• Вычет расходов на приобретение, если квартира ранее была куплена‚ из дохода от продажи вычитаются документально подтверждённые расходы на её покупку. Налог платится только с разницы.

Пример: мать продаёт сыну квартиру за 5 млн рублей‚ которую купила 2 года назад за 4 млн. Налог составит: (5 000 000 − 4 000 000) × 13% = 130 000 рублей.

Важный нюанс: если цена в договоре занижена‚ налоговая рассчитает НДФЛ исходя из 70% кадастровой стоимости квартиры.

Может ли покупатель-родственник получить имущественный вычет

Здесь кроется главное ограничение сделок между родственниками. Согласно пункту 5 статьи 220 НК РФ‚ имущественный налоговый вычет при покупке жилья не предоставляется‚ если сделка купли-продажи заключена между взаимозависимыми лицами. К ним относятся те же близкие родственники: супруги‚ родители‚ дети‚ братья и сёстры‚ опекуны и подопечные.

Это значит:

• сын‚ купивший квартиру у матери‚ не сможет вернуть 13% от её стоимости (до 260 000 рублей);
• вычет по процентам по ипотеке в такой сделке также не положен;
• а вот при покупке у двоюродного брата или тёти вычет получить можно, они не признаются взаимозависимыми лицами.

Особые ситуации

Продажа доли в квартире

Если‚ например‚ у матери и сына по 1/2 доли в квартире‚ и один продаёт свою долю другому‚ применяются те же правила: проверяется срок владения долей. Важно помнить‚ что срок владения долей отсчитывается с момента приобретения первой доли‚ если впоследствии собственник выкупал остальные.

Наследство

При наследовании квартиры (в т.ч. не близкими родственниками) НДФЛ не уплачивается вовсе — наследство налогом на доходы не облагается. Но при последующей продаже унаследованной квартиры ранее чем через 3 года налог заплатить придётся.

Занижение цены «для родни»

Некоторые семьи указывают в договоре символическую цену‚ чтобы избежать налога. Это рискованно: налоговая доначислит НДФЛ от 70% кадастровой стоимости‚ а при расторжении сделки покупатель сможет вернуть только сумму‚ указанную в договоре.

Что выбрать: дарение или куплю-продажу

Если цель — передать квартиру близкому родственнику‚ сравним варианты:

• Дарение — налога нет‚ декларация не нужна‚ но одаряемый при продаже квартиры раньше 3 лет заплатит НДФЛ (расходы дарителя учесть можно в установленных случаях);
• Купля-продажа — имеет смысл‚ если продавец владел квартирой дольше минимального срока (налог всё равно нулевой)‚ а сделка нужна для юридической защищённости сторон‚ например при использовании кредитных средств.

1. Дарение недвижимости между близкими родственниками полностью освобождено от НДФЛ.
2. При купле-продаже между родственниками налог зависит от срока владения: 3 года в льготных случаях‚ 5 лет — в общем порядке.
3. Покупатель-родственник теряет право на имущественный вычет, это главный «минус» таких сделок;
4. Налоговую базу можно уменьшить на 1 млн рублей или на расходы по приобретению жилья.
5. Перед сделкой стоит проконсультироваться с налоговым специалистом‚ чтобы выбрать оптимальную форму передачи имущества и не переплатить.

Обратите внимание: налоговое законодательство периодически изменяется. Актуальные ставки и условия уточняйте на официальном сайте ФНС России или в территориальной инспекции.