Покупка жилья, одно из самых значимых финансовых решений в жизни семьи. Государство поддерживает граждан, предоставляя имущественный налоговый вычет по НДФЛ (личный подоходный налог). Однако наличие брачного договора часто вызывает вопросы: не лишит ли он одного из супругов права на вычет, если квартира оформлена в собственность только одного? Официальные разъяснения ФНС России (в т.ч. от ) и судебная практика 2024–2026 гг. подтверждают: брачный договор не является препятствием для получения вычета обоими супругами.

Основные правила налогового вычета на жилье в 2026 году

Прежде чем разбирать нюансы брачного договора, напомним базовые параметры вычета (ст. 220 НК РФ):

• Максимальная сумма вычета: 2 000 000 руб. (возврат 13% — 260 000 руб.).
• Вычет на проценты по ипотеке: дополнительно до 3 000 000 руб. (возврат до 390 000 руб.).
• Право получают: налоговые резиденты РФ, получающие доходы, облагаемые ставкой 13%.
• Сроки: можно заявить о праве на вычет в любое время после приобретения права собственности (нет срока давности).

Брачный договор и распределение вычета: позиция ФНС

Согласно разъяснениям Федеральной налоговой службы (например, по итогам прямой линии УФНС по Республике Коми от ), наличие брачного договора, закрепляющего за одним супругом право собственности на квартиру, не лишает второго супруга права на вычет.

Ключевое условие: Заявление о распределении долей

Чтобы оба супруга смогли воспользоваться вычетом при покупке квартиры, оформленной на одного из них (в т.ч. по брачному договору), необходимо выполнить простое формальное условие:

1. Подать в налоговый орган заявление о распределении сумм расходов (долей) на приобретение недвижимости между супругами.
2. Приложить свидетельство о заключении брака.

Важно: Доли в расходах распределяются по усмотрению супругов (например, 50/50, 60/40 и т.д.), но сумма вычета для каждого не может превышать 2 млн руб. (в пределах фактически понесенных расходов);

Пример расчета с учетом брачного договора и маткапитала

Часто брачный договор сочетается с использованием материнского (семейного) капитала. ФНС приводит наглядный пример расчета:

Условия: Квартира стоит 3,5 млн руб. Приобретена с использованием маткапитала 600 тыс. руб. Квартира оформлена на мужа (по брачному договору или без), но супруги хотят разделить вычет.

Алгоритм расчета:

1. От стоимости квартиры вычитаем сумму маткапитала: 3 500 000 – 600 000 = 2 900 000 руб. — это база для вычета.
2. Максимальный лимит на двоих — 2 млн руб. на каждого (всего 4 млн руб.), но база всего 2,9 млн руб.
3. Супруги пишут заявление о распределении. Например, поровну: 1 450 000 руб. на каждого.
4. Каждый получает возврат: 1 450 000 × 13% = 188 500 руб.

Если бы квартира была в совместной долевой собственности без брачного договора, расчет был бы идентичным. Брачный договор не меняет математическую логику.

Пошаговая инструкция: как оформить вычет супругам при брачном договоре

Способ 1: Через налоговую инспекцию (классический, за прошлые годы)

1. Собрать пакет документов:
   • Заявление на вычет (форма 3-НДФЛ).
   • Заявление на возврат средств на карту.
   • Копия договора купли-продажи (ДКП) / ДДУ и акта приема-передачи.
   • Копия выписки из ЕГРН (подтверждающей право собственности).
   • Копия брачного договора (если есть).
   • Заявление о распределении долей расходов между супругами (в свободной форме, подписанное обоими).
   • Копия свидетельства о браке.
   • Справка 2-НДФЛ за год(ы) получения вычета (выдает работодатель).
   • Чеки/квитанции/выписки со счета об оплате (подтверждающие расходы).
2. Подать документы через ЛК ФНС («Жизненные ситуации» → «Имущественные вычеты»), по почте или лично.
3. Пройти камеральную проверку (до 3 месяцев) и десковую проверку 3-НДФЛ (до 3 месяцев).
4. Получить деньги на карту.

Способ 2: Через работодателя (на текущий год — уведомление)

С 2024 года действует упрощенная схема: нет нужно ждать конец года и подавать 3-НДФЛ.

1. Подать в ФНС Уведомление о праве на вычет (через ЛК ФНС или налоговый орган) — один раз за все годы владения.
2. ФНС направляет работодателю Уведомление о сумме вычета (обычно в течение 30 дней).
3. Работодатель перестает удерживать НДФЛ с зарплаты до исчерпания лимита вычета.
4. Нюанс для супругов: Каждый супруг подает свое Уведомление о праве на вычет. В нем указывается его доля расходов (согласно совместному заявлению о распределении).

Вычет на проценты по ипотеке и брачный договор

Правила абсолютно те же. Если ипотека оформлена на одного супруга (например, по брачному договору он единственный заемщик и собственник), второй супруг также может получить вычет на проценты.

• Лимит на проценты: 3 000 000 руб. на каждого (возврат до 390 000 руб.).
• Необходимо: заявление о распределении долей по процентам + свидетельство о браке.
• Сумма процентов, фактически уплаченных банку, распределяется между супругами по их усмотрению.

Частые ошибки и мифы

Образец заявления о распределении долей расходов

Единой утвержденной формы нет, пишется в свободной форме. Обязательные реквизиты:

Кому: Налоговая инспекция ФНС России №__ г. __________
От: Супруги _________________________ (ФИО муж/жены полностью)
 Адрес регистрации: _________________________
 Тел.: _________________________

ЗАЯВЛЕНИЕ
о распределении сумм расходов на приобретение недвижимости
между супругами

Мы, _________________________ (ФИО мужа), паспорт _______________,
и _________________________ (ФИО жены), паспорт _______________,
состоимые в браке со _______________ (дата, серия/номер свидетельства),
приобрели в общую совместную собственность квартиру по адресу:
___________________________________________________________
(адрес объекта), на основании Договора купли-продажи №___ от ________,
право собственности на которую зарегистрировано за _________________________ (ФИО одного супруга)
Выпиской из ЕГРН №____________ от _______________.

В соответствии со ст. 220 НК РФ и разъяснениями ФНС России,
ЗАЯВЛЯЕМ о распределении сумм расходов на приобретение указанной квартиры
между нами следующим образом:
_________________________ (ФИО) — ________ рублей (___ %).
_________________________ (ФИО), ________ рублей (___ %).
Сумма расходов в сумме составляет _______________ рублей.

Просим предоставить нам имущественный налоговый вычет в указанных долях.

Приложения:
Копия свидетельства о браке.
Копии паспортов супругов.
Копия брачного договора (при наличии).

Судебная практика 2024–2026 гг.

Суды последовательно встают на сторону налогоплательщиков. Ключевой прецедент: Постановление Пленума ВС РФ от № 43 (п. 38) и последующие обзоры судебной практики подтверждают: право на вычет возникает у налогоплательщика, понесшего расходы на приобретение жилья. Супруги, приобретающие жилье в браке, считаются понесли расходы совместно, если не доказано иное. Брачный договор, определяющий порядок владения и распоряжения имуществом, не меняет факта совместного приобретения за счет общих средств семьи, если супруги заявляют об обратном.

Чек-лист перед подачей документов

• [ ] Квартира приобретена в браке (дата ДКП/ДДУ позднее даты брака).
• [ ] Есть свидетельство о браке (оригинал + копия).
• [ ] Подписано совместное заявление о распределении долей расходов (доля каждого ≤ 2 млн руб. по основному вычету).
• [ ] Есть подтверждение оплаты (выписки со счета, чеки, акты приема-передачи).
• [ ] Если использовался маткапитал: сумма маткапитала вычтена из базы вычета.
• [ ] Выбрана схема получения: через ФНС (3-НДФЛ за прошлые годы) или через работодателя (Уведомление на текущий год).

Брачный договор, не препятствие, а просто правовой режим имущества. Законодатель (ст. 220 НК РФ) и ФНС России явно зафиксировали право супругов распределить налоговый вычет по своему усмотрению, независимо от того, на кого оформлена квартира в ЕГРН. Главное — не забыть подать совместное заявление о распределении долей расходов и приложить свидетельство о браке. Это позволяет семье вернуть до 520 000 руб. (260 000 руб. каждому) по основному вычету и до 780 000 руб. по процентам ипотеки, максимально эффективно используя налоговые льготы.

Статья подготовлена на основе разъяснений ФНС России (в т.ч. новости от ), ст. 220 НК РФ, Постановления Пленума ВС РФ № 43 и актуальной судебной практики на 2026 год. Материал носит информационный характер. Для принятия решения рекомендуется консультация с налоговым консультантом.